Caracteristicas del financiamiento de bienes raices

 Actualmente es difícil conseguir financiamiento para adquirir propiedades comerciales de inversión, ya que la mayoría de las instituciones financieras han suprimido los programas convencionales debido al alto porcentaje de incumplimiento. En contados casos se puede conseguir financiamiento para propiedades de inversión con unos términos y condiciones muy estrictos, mitigando el efecto del apalancamiento en las inversiones. Encontrar una fuente de financiamiento para crecer es determinante para todas las empresas. Por ello, cuando se trata de hacer planes estratégicos y evaluar opciones para llegar a recursos, es buena idea mirar hacia adentro, o mejor dicho, hacia abajo, y preguntarse si los inmuebles donde estamos sentados podrían ser una buena forma de obtener liquidez a corto plazo, sin un costo contraproducente.

Los distintos tipos de bienes raíces con los que cuenta una empresa, pueden convertirse en una fuente de liquidez contable que ofrece diferentes ventajas, respecto de otras formas de financiamiento tradicionales como los créditos hipotecarios o la emisión de deuda. Los bienes raíces comerciales ofrecen una de las alternativas más viables al momento de invertir. Esto debido  a la posibilidad de ofrecer un rendimiento superior a través de sus diversas formas de solidificación de capital. Existen muchos elementos que facilitan un alto rendimiento en las inversiones de bienes raíces. Seis de los más importantes son los siguientes: flujo de efectivo, apreciación, amortización, mejoras, comprar bajo valor de mercado y beneficios contributivos.

Las propiedades comerciales generan ingresos a través de rentas y otros cargos. El flujo de efectivo es la  ganancia  neta  recibida  después  de  haber  efectuado  los  gastos  operacionales.  Existen  dos  formas  de  medir  el  flujo  de  efectivo:  antes  y  después  de  las  contribuciones.  Podemos  comparar  éste  con  los  dividendos que ofrecen otras inversiones tales como acciones, fondos mutuos, bonos y anualidades. La apreciación es el alza en valor que  tienen las propiedades anualmente. El promedio de apreciación  anual  de los  bienes  raíces  comerciales  por los  últimos  100 años es  15.85%.  Para  obtener este  tipo  de  apreciación es necesario que usted sea dueño de la inversión por un período largo de tiempo. Si posee la  inversión por un período corto, podría obtener un rendimiento mayor o menor que éste. Mientras más  largo sea el período de posesión de la inversión, más cerca estará de este promedio. La amortización es la  reducción de principal adeudado.

Cada vez que se efectúa un pago se  reduce la  cantidad de financiamiento adeudada y el inversionista aumenta el valor de su caudal. La cantidad que  se reduce anualmente se divide entre la inversión inicial y el resultado es el rendimiento por concepto  de amortización. Las  mejoras son  una  de  las  maneras  más  eficientes  de  aumentar  el  valor  de  la  propiedad.  Al  incrementarse el valor de la propiedad se aumenta a su vez el rendimiento en la inversión. Esto crea un  efecto  multiplicador  que  resulta  de  beneficio  para  el  propietario.  Sin  embargo,  no  todas  las  mejoras  tienen el mismo efecto. Es importante conocer cuáles son aquellas mejoras que resultan en un alza en  valor. El mercado de los bienes raíces es uno imperfecto. Esto significa que no existe suficiente data adecuada  para que todas las personas estén igualmente informadas. El resultado de esto es positivo ya que ofrece  grandes  oportunidades  para  aquéllos  que  se  dan  a  la  tarea  de  estudiar  el  mercado  y  aprenden  a  identificar buenas inversiones.

Por  ejemplo,  si  usted  desea  comprar  acciones  de  la  compañía  Lentes,  no  importa  si  se  encuentra  en   China,  Rusia,  Argentina,  Canadá  o  Inglaterra.  El  precio  por  unidad  será  el  mismo  en  un  momento  dado.   Esto  es  así  porque  la  industria  de  las  acciones  de  la  bolsa  de  valores  es  una  perfecta.  En  otras  palabras   todos   tienen   acceso   a   la   misma   información.   Esto   no   ocurre   en   los   bienes   raíces   y   es   la   fuente   de   grandes   oportunidades.  Es   aquí  donde   se   obtiene   la   posibilidad   de   comprar  propiedades a un precio  que  está por debajo  del  mercado,  siendo  ésta  una  de  las  estrategias  de  inversión  más  utilizadas  por  los   mejores  inversionistas. Por   último,   los   bienes   raíces   ofrecen   la   posibilidad   de   obtener   excelentes   beneficios    contributivos.   Desde   incentivos   municipales   hasta   la   utilización   de   créditos   contributivos   para   la   construcción   de   edificios   nuevos.   Particularmente   para   la   construcción   de   edificaciones   de   interés   social,   los   bienes   raíces   comerciales   gozan   de   beneficios   que   aumentan   de   forma   acelerada   el   rendimiento   en   la   inversión. Los   seis   elementos   aquí   discutidos   explican   la   superioridad   de   los   bienes   raíces   comerciales   como   vehículo   de   inversión.  

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