DEMANDA DE JUICIO HIPOTECARIO

108. La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor.

Nota de Vélez al 3108: "La obligación que garantice la hipoteca puede ser una obligación natural que pueda ser eficaz por derecho, L. 5, Tít. 1, Lib. 20, Digesto - Maynz, § 240. No se pierda de vista la índole peculiar del derecho que da la hipoteca, el cual no da al acreedor ningún poder sobre la cosa hipotecada, sino para asegurar el cumplimiento de la obligación. La cosa hipotecada no tiene que ser entregada al acreedor; no es el objeto de la prestación constitutiva de la obligación principal, tiene que ser vendida para el pago, si el deudor no lo hace. Por esto hemos considerado como cosas inmuebles por su carácter representativo, los instrumentos por donde constase la adquisición de los derechos reales de hipoteca y anticresis (artículo 2317 de este Código).

Las Leyes de Partida que tanto tomaron del Derecho Romano, no aceptaron de él la palabra hipoteca, y la comprendieron en la palabra peño con que significaron, tanto las cosas muebles como las inmuebles que se daban en seguridad del crédito. Peño es propiamente, dice la L. 1, Tít.13, Part. 5ª, aquella cosa que un ome empeña a otro apoderándose de ella, e mayormente cuando es mueble. Mas segunt el largo entendimiento de la ley, toda cosa quier sea mueble o raíz, que es empeñada a otro, puede seer dicha peño, maguer non fuese entregado della aquel a quien la empeñasen. Se ve pues, que podía constituirse prenda sobre bienes inmuebles, cuya posesión material pasara al acreedor, es decir el anticresis.

En el Derecho Romano había el pignus y la hypotheca en seguridad de las deudas. El pignus o prenda era cuando alguna cosa se empeñaba en seguridad del dinero prestado, y la posesión de ella pasaba al acreedor con la condición de volverla al propietario cuando la deuda fuese pagada. La hypotheca era cuando la cosa empeñada no se entregaba al acreedor sino que permanecía en poder del deudor (Instituta, Lib. 4,Tít. 6, § 7). En el Digesto se halla establecido lo mismo en términos más breves. Proprie pignus dicimus, quod ad creditorem transit, hypothecam cum non transit, nec possessio, ad creditorem” (L. 9, § 2,Tít. 7, Lib. 13). Había dos clases de acciones aplicables a la prenda y a las hipotecas; la acción pignoraticia y la acción hipotecaria. La primera era divisible en dos clases: la acción directa que correspondía al deudor contra el acreedor, para que le volviese la prenda cuando la deuda estuviese pagada; y la acción contraria, que correspondía al acreedor cuando el título del deudor era insuficiente, o cuando hubiese hecho impensas necesarias en la cosa. La acción hipotecaria era dada al acreedor para obtener la posesión de la cosa en cualquiera mano que se encontrase. (Instituta, Lib. 3,Tít. 15, § 4 y Vinnio, sobre dicho párrafo - Pothier, Pand., Lib. 13,Tít. 7, n°s. 24 a 29)".

La hipoteca

Código Civil

Jurisprudencia Nacional

"Cierto es que lo accesorio sigue la suerte de lo principal, que la hipoteca sigue la suerte del crédito en cuanto a su nacimiento, vicisitudes y extinción, pero no por ello determina su naturaleza jurídica, siendo perfectamente aceptable que el crédito principal sea derecho personal y la hipoteca -lo accesorio- sea derecho real".

"Cuando se promueve una ejecución hipotecaria, es necesario presentar un título de donde surjan la existencia del derecho personal del crédito y el derecho real accesorio de hipoteca".

"El silencio de los acreedores hipotecarios a la citación que se les hiciera con motivo de la subasta ordenada no implica una renuncia a sus derechos ya que como lo dispone el artículo 874 del Cód. Civil, ella no se presume; es decir no queda afectada la garantía de sus créditos, ni el privilegio que les otorga el art. 3108 del Cód. Civil".

3109. No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero también cierta y determinada. Si el crédito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligación es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca.

Nota de Vélez al 3109: "L. 3,Tít. 16, Lib. 10, Nov. Rec. - Cód. Francés, artículo 2132 - Artículo 19 de la ley de 1º de junio de 1822, de Baviera (*)".

Comentario: (*) Véase, en de Saint-Joseph, la ley del 1° de junio de 1822 y su artículo 19, y en el Cód. Bávaro, el § 19.

3110. La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estén unidos al principal; a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; a las construcciones hechas sobre un terreno vacío; a las ventajas que resulten de la extinción de las cargas o servidumbres que debía el inmueble; a los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios; y al importe de la indemnización concedida o debida por los aseguradores del inmueble. Pero las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado, no están sujetas a la hipoteca.

Nota de Vélez al 3110: "Duranton, tomo XIX, n° 259. Véase Pont, Privilegios, n° 1114. Lo contrario sucede en el caso del usufructo. Si la nuda propiedad ha sido hipotecada y el usufructo llega a extinguirse, la hipoteca se extiende entonces al goce y cubre la plena propiedad. El acrecimiento resultante de la extinción del usufructo es considerado por los jurisconsultos romanos como el que resulta del aluvión. Eodem causa est alluvionis, dice la L. 18, Digesto, De pigneratitia actione. LL.15 y 16,Tít. 13, Partida 5ª - Goyena, desde el artículo 1800 - Troplong,Hypoteques, n°s. 551 y sgtes. - Aubry y Rau, § 284".

3111. Los costos y gastos, como los daños e intereses, a que el deudor pueda ser condenado por causa de la inejecución de una obligación, participan, como accesorio del crédito principal, de las seguridades hipotecarias constituidas para ese crédito.

Nota de Vélez al 3111: "Aubry y Rau § 285 n° 4".

3112. La hipoteca es indivisible; cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas están obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella.

Sin embargo en la ejecución de bienes hipotecados, cuando sea posible la división en lotes, o si la garantía comprende bienes separados, los jueces podrán ordenar la enajenación en lotes, y cancelación parcial de la hipoteca, siempre que de ello no se siga lesión al acreedor. (Párrafo incorp. por Ley 11.725).

Nota de Vélez al 3112: "El carácter de indivisibilidad inherente a la hipoteca no es de tu esencia, y por consiguiente se puedo modificar por el contrato los efectos de la indivisibilidad. Como ese carácter es independiente de la divisibilidad o indivisibilidad de la deuda, el heredero del deudor o un tercero que posee sólo una parte de los bienes hipotecados puede ser perseguido en la cosa que tenga, por el todo de la deuda aunque ofrezca pagar la parte que en ella le corresponda. Pero el deudor, en previsión de su muerte antes del pago, puede convenir con el acreedor que no podrá cobrar con acción hipotecaria a cada uno de sus futuros herederos, sino en proporción de su parte hereditaria. Así lo decidió Justiniano en la ley última del Código, Communia de legatis et fideicommissis que los legatarios, a los cuales concedía una hipoteca sobre los bienes de la sucesión, no pudiesen perseguir hipotecariamente a los herederos deudores del legado, sino por la parte porque cada uno estuviere personalmente obligado. La indivisibilidad de la hipoteca es pasiva y activamente. Tiene lugar pasivamente, por ejemplo, cuando el deudor deja dos herederos y el uno paga la porción viril de la deuda, mas por esto, la hipoteca no se habrá purgado por mitad. El acreedor conservará su hipoteca sobre todo el inmueble, y podrá hacerlo vender para pagarse de lo que aún se le deba.

Activamente, si el acreedor tiene dos herederos y el deudor paga al uno su porción viril, el otro conservará la totalidad del inmueble bajo la hipoteca originaria, La cual no sufre disminución alguna porque se haya pagado una parte de la deuda. Véase Troplong, Hipot., tomo II, n°s 388 y sgtes.

La hipoteca es un accesorio de la obligación del deudor, y no puede, por lo tanto, alterar la naturaleza de la obligación principal, que tiene por objeto la entrega de cosas divisibles y que es por eso una obligación divisible. La indivisibilidad, pues no impide la división de la obligación principal. Así, el ejercicio de la acción hipotecaria contra uno de los herederos no interrumpe la prescripción respecto de los otros. El heredero demandado hipotecariamente por el todo puede ofrecer sólo su parte para satisfacer la demanda; y lo mismo el heredero del acreedor puede demandar su parte y porción viril del crédito. - Pont, n° 333 - Duranton, tomo XIX, n° 246".

3113. El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podrá a su elección perseguirlos a todos simultáneamente o sólo a uno de ellos, aunque hubieren pertenecido o pasado al dominiode diferentes personas o existieren otras hipotecas. Ello no obstante, el juez podrá, por causa fundada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados. (texto según Ley 17.711).

Nota de Vélez al 3113: "Aubry y Rau, § 284, y nota 21".

3114. El acreedor cuya hipoteca esté constituida sobre dos o más inmuebles puede, aunque los encuentre en el dominio de diferentes terceros poseedores, perseguirlos

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