Informe Ingeniería Económica

Tablas de amortización

Ahora, llevaremos a cabo las tablas de amortización, con las siguientes condiciones generales, las cuales, son; en conformidad a los antecedentes recopilados previamente, considerando cuotas mensuales y horizonte de 25 años, evaluar la cuota que debería pagar, considerando todos los seguros involucrados en la operación, bajo los siguientes escenarios:

1. Período de gracia de 18 meses utilizando el método francés y una tasa que se capitaliza semestralmente.

Para poder llevar a cabo este ejercicio, necesitamos más datos que los meros montos en UF de las infractusturas. Necesitamos las tasas de interes, información que para ser alcanzada requiere de una entidad extra. En todos los casos, las tasas las obtuvimos con el Banco de Chile. Algo a destacar, es que cuando fuimos a recabar la información, las Tasas variaban no solo conforme a los periodos, sino tambien conforme al tipo de infrastructura.

Los departamentos poseen un interes mayor al de una casa.

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Datos: Banco de Chile, elaboración propia.

Pero ¿Por qué se debe esto? Resulta que, investigando, todo esta relacionado al riesgo. Primero, cuando solicitamos la información del credito a veinticinco años, de manera inmediata se informo que este periodo de credito es casi imposible de obtener, a menos que se sea joven y se cuente con una renta relativamente alta, y por el contrario, si se es anciano, la probabilidad de obtención de un credito hipotecario es practicamente nula. ¿Por qué? Si el cliente es anciano, existen más posibilidades de que este fallezca, dejando así nula la deuda. Lo mismo sucede con lo anterior dicho, un Departamento es más riesgoso que una casa. En caso de incendio, por dar un ejemplo, el departamento no solo depende del propietario, si no tambien de los vecinos, ya que este tipo hogares al estar pareados, cuentan con una mayor facilidad de esparcir el siniestro, mientras que una casa no.

Por esto, hemos tomado la decisión de realizar la tabla de amortización de la casa, por tener un menor interés.

Ahora, el ejercicio.

Una vez obtenido el monto, y el periodo (25 años), necesitamos el interes. Para el primer caso, el monto es 3150 UF, el periodo son 25 años, pero llevados a una interpretación mensual son 300 meses, y el interes(i) (con seguros incluidos) de 3,94%. Pero este interes no nos sirve en este estado. Lo necesitamos de manera efectiva, tomando en cuenta que se capitaliza(n) semestralmente, utilizamos la formula de la Tasa anual efectiva.

i = 3,94% = 0,0394.

TAE= (1+i/n)^n-1 = (1+0,0394/2)^2-1=0,03978809

        Y ahora, esto debe ser llevado al periodo determinado, en meses.

Rm= (1+TAE)^1/12-1 = (1+0,03978809)^1/12-1=0,0032567.

Aún con estos datos, no se puede llegar a lo solicitado, saber la cuota. ¿Por qué? Porque el credito hipotecario no financia el 100% del monto (3150 UF), solo lo hace por el 80% (2520 UF).

3150 * 0.8 = 2520.

Ahora, con todos los datos recabados (Meses, tasa, y monto) se puede llegar a saber de cuanto consta la cuota. Para esto, utilizaremos la fórmula de Valor Presente para una anualidad, donde “A” es el valor de la cuota.

VP = A*1-(1+i)^-n/i                         A = VP*i/(1-(1+i)^-n)

A= 2520*0,0032567/(1-(1,0032567)^-300)

A= 13,173871.

El valor de la cuota sería 13,173871 UF, aún sin los periodos de gracia, que son 18. Después de realizar estos periodos nos dimos cuenta que esta “gracia”, no sale gratis, pues aumento considerablemente el monto a pagar, ya que el saldo al no ser pagado, comienza a acumular los intereses producidos, ascendiendo a 2671,885227 UF, cambiando nuestra cuota a 13,9678854 UF por mes.

Como nota importante, cabe destacar que los periodos máximos de gracia otorgados por este banco (Banco de Chile) son 6, pero con fines teóricos del ejercicio, será realizado con 18 periodos de todas maneras.

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