Nuevas modalidades del dominio. El derecho a sobreelevar en Propiedad Horizontal
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COMITÉ LATINOAMERICANO DE CONSULTA REGISTRAL
XXV* Encuentro
Asunción. - PARAGUAY
2/07 de Septiembre de 2012.
Tema III.
Folio Real:
Asientos en el folio real en los casos que genera la problemática de la moderna Propiedad Horizontal.
Tema VI.
Nuevas modalidades del dominio. El derecho a sobreelevar en Propiedad Horizontal.
Presentación:
Desde la vigencia en mi país, de la ley 13512 y su decreto reglamentario 18734/49 para “nacimiento” del sistema, y efectos frente a terceros, se manda inscribir, la documentación constitutiva del “régimen legal de la propiedad horizontal”, que es la escritura pública de “afectación del inmueble” a este régimen e igualmente la que contiene redacción del Reglamento de Copropiedad y Administración impuesto por el art.9[1] de dicha ley, en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción donde se ubica el inmueble en el cual se ha llevado a cabo la “construcción” de este especial tipo de bien. Ello así, aún cuando por esos años no existía la ley Nacional de Registro 17801[2].
Es por lo tanto una realidad que estos “documentos constitutivos”, son materia de inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, existentes ya por aquel entonces el año 1949 en cada una de las Provincias que integran nuestro país[3].
Sancionado un régimen nacional por ley 17801 en el año l968, que se incorpora el Código Civil, el cual inicialmente dispuso el Registro solamente para las hipotecas, se produce, conforme establece esa misma ley nacional en su art.38, sobre “La organización, funcionamiento y número de los Registros ..” la diáspora imaginable, teniendo en cuenta que hoy son 23 provincias y una Ciudad Autónoma de Buenos Aires, quienes ya tenían funcionando sus respectivos Registros de la Propiedad Inmueble.
Esa ley nacional realmente regularizadora del régimen registral para todo el país, impuso además la técnica del folio real como medio común y uniforme al cual debe adecuarse la “registración” en cada uno de los Registros Provinciales, los cuales en su mayoría llevaban hasta ese entonces los clásicos “Libros” de inscripciones.-
De tal manera en el año 1949 en la Capital Federal, y algunas provincias con ciudades densamente pobladas por aquel entonces, o cuando menos en sus propias ciudades capitales, se dio comienzo a la “inscripción en Libros” de los documentos acreditativos de este “nuevo derecho real”.-
Bien pronto se advirtió las dificultades que nacían con este tipo de inscripciones “de dominio en el régimen de la ley 13512”. Así nacieron ideas relativas a “legajos especiales” (ej. Prov.BsAs), que paliaron de alguna manera la cuestión de la “técnica de registro” para esta propiedad tan especial.-
Las modalidades y adecuaciones fueron de lo más variadas dentro del régimen de inscripciones en Libros. Sancionada la ley 17801, como se indica, ella contiene un mandato sobre la técnica que se debe aplicar. El Folio Real.[4]
A partir de alli unos antes y otros luego, según las necesidades del servicio y las posibilidades existentes, advirtieron que había que abandonar la “técnica de Libros” para la inscripción del dominio en propiedad horizontal y sus alternativas.-
Básicamente se utilizó para “el inmueble” afectado al “régimen de propiedad horizontal” el mismo folio real que para el “inmueble” común, inscribiendo en el mismo, en el “rubro” titular del dominio, la “escritura de afectación y reglamento de copropiedad y administración”, sólo como un asiento del documento, y luego, se procedió a la apertura de un folio real que se denomino “submatrícula“ (Capital Federal) y “P.H.B” (Prov.BsAs) además de su orden numeral por matrícula. Con ello y precisamente por respetar el número de orden identificatorio asignado al “dominio” se dio comienzo a una experiencia enriquecida con la incorporación en el tiempo de: las Unidades Complementarias, como parte de las Unidades Funcionales[5]. Por su parte la “extensión por uso y conveniencia” de este régimen registral a los clubes de campo, los tiempos compartidos, los cementerios privados, los parques industriales, y los barrios cerrados (privados), ha puesto a prueba el poder de creación e ideativo de los registradores argentinos, atento la diversidad que presentan estas modalidades.-
De la mano de la aparición de las primeras “torres” con mas de 50 o mas unidades (algunas de ellas hoy con mas de 300 unidades) y sobre la experiencia realizada respecto del “dominio” común en los casos de “loteos” con decenas de lotes y manzanas, que nació para agilizar la “matriculación” de esos cientos de lotes fruto de la “subdivisión” de grandes superficies, y la confección en esos casos de una “planilla” en la que se ordenaban esos lotes por cada manzana, y se le indicaba el número de orden de matrícula que les iba a corresponder cuando se produjera el “acto de transmisión del titular de dominio” se encaro el tema de la “aplicación” del sistema registral de la propiedad horizontal a las nuevas modalidades.
A veces por similitud, y temporalmente para aliviar el cúmulo de labores, se aplicó esta técnica de la “planilla” a los grandes complejos habitacionales, bajo el régimen en Propiedad Horizontal.-
O sea en la “inscripción del dominio” se coloca “nota” de prevensión indicando que existe “subdivisión” (la que se resume en esa planilla) pero la apertura de “matricula en folio real” por paso del titular originario a quien adquiera el lote no se produce efectivamente, sino cuando el titular suscribe la escritura de venta y ella ingresa para su inscripción, “volcándose en el cuadrante” destinado a cada “lote” dentro de la planilla el número de ingreso, fecha y acto, con el correspondiente “paso a matrícula…(la que le correspondiere en ese momento).-
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