TESIS DE INGENIERIA COMERCIAL

ESCUELA SUPERIOR POLITÉCNICA DEL LITORAL

Facultad de Economía y Negocios

“IMPLEMENTACION DE UN BANCO DE MATERIALES DE CONSTRUCCION DE VIVIENDA PARA LA PERIMETRAL NORTE.”

Tesis de Grado

Previa la obtención del Título de:

Ingeniera Comercial con Mención en Gestión Empresarial, Especialización Comercio Exterior y Marketing

Economista con Mención en Gestión Empresarial, Especialización Marketing

Presentada por

LISSETTE FRANCISCA RUILOVA MOSQUERA

SILVIA ROXANA PEREZ AVILES

Guayaquil-Ecuador

2009

DEDICATORIA

A Dios, mi ejemplo de vida

A mis padres, formadores y mejores amigos Ramón, Helen y Nelly

A mis hermanos William, Helen, Fabricio y Andrea por darle el sentido de alegría a mi vida

A mis sobrinos amados William, Alexis, Kenneth, Fabriani, Jean Paulo, David, Maximiliano, Fabricio José y Octavio Nicolás quienes me dieron la mayor motivación para llevar a culminar ésta Tesis de Grado

A mis mejores amigos Mónica, Eugenia, Rocío, Miguel, Lissette, Fabricio y Cristóbal con quienes he pasado los mejores momentos de grata amistad

A mí ahijado Gabriel y Diogo

Y a todos que directa e indirectamente fueron mi apoyo durante mi carrera universitaria

Silvia Pérez Avilés

DEDICATORIA

A Dios por sobre todas las cosas

A mis Abuelos: Julio y Celina, quienes desde el cielo son mis protectores celestiales

A mis Abuelos: Francisco y Cautiva mis amorosos guías en la tierra

A mis padres, Francisco y Carmen por todo su amor, confianza y eterno apoyo ya que con sus consejos y enseñanzas supieron guiarme para alcanzar mis metas y objetivos personales

A mis hermanos María Cristina y Ernesto por ser parte fundamental de mi vida

A mis amigos Silvia y Fabricio que con su paciencia y dedicación guiaron mis pasos para la culminación de mi tesis de Grado

Lissette Ruilova Mosquera

AGRADECIMIENTOS

A la Escuela Superior Politécnica del Litoral y sus Catedráticos por todos los conocimientos impartidos durante nuestra Carrera Universitaria

A nuestro Director de Tesis, Ing. Jorge Luis Miranda López, por su partícipe colaboración incondicional en nuestra Tesis de Grado

Silvia Pérez Avilés

Lissette Ruilova Mosquera

TRIBUNAL DE GRADUACIÓN

Ing. Oscar Mendoza Macías, Decano Ing. Jorge Luis Miranda López

PRESIDENTE DIRECTOR DEL PROYECTO

Ing. Luis A. Aguirre Carpio Ing. Horacio C. Villacís Moyano

VOCAL PRINCIPAL VOCAL PRINCIPAL

DECLARACIÓN EXPRESA

“La responsabilidad del contenido de esta Tesis de Grado, nos corresponde exclusivamente; y el patrimonio intelectual de la misma a la Escuela Superior Politécnica del Litoral".

(Reglamento de Graduación de la ESPOL)

____________________ ____________________________

SILVIA R. PÉREZ AVILÉS LISSETTE F. RUILOVA MOSQUERA

ÍNDICE GENERAL

DEDICATORIA I

AGRADECIMIENTOS III

TRIBUNAL DE GRADUACIÓN IV

DECLARACIÓN EXPRESA V

ÍNDICE GENERAL VI

ÍNDICE DE TABLAS IX

ÍNDICE DE GRÁFICOS X

ÍNDICE DE ANEXOS XI

CAPÍTULO 1. INTRODUCCIÓN AL MODELO HABITACIONAL

1.1 Justificación del tema 12

1.2 Planteamiento del problema 13

1.3 Objetivos 16

1.3.1 Objetivos Específicos 16

1.4 Metodología del proyecto 17

1.4.1 Métodos Teóricos 18

1.4.1.1 Análisis – Síntesis 18

1.4.1.2 Histórico – Lógico 19

1.4.1.3 Modelación 19

1.4.1.4 Enfoque de Sistemas 19

1.5 Métodos empíricos 20

1.5.1 La Medición 20

1.5.2 La Encuesta 20

1.5.3 La Entrevista 21

1.6 Resultados esperados 21

1.7 Viabilidad 22

1.8 Ecuador y su déficit habitacional 22

1.8.1 Diagnóstico de la situación del crédito hipotecario para la vivienda en el Ecuador ………………………………………………………………24

1.8.2 Guayas y su Déficit de Viviendas 25

1.9 Sistema del crédito Banco GRAMEEN 27

1.9.1 Una breve historia del Banco Grameen 27

1.9.2 Banco Grameen 28

1.9.3 Microcrédito 29

1.9.3.1 Sistema de desembolso de crédito 30

1.10 Relación entre la pobreza y el microcrédito 34

CAPITULO 2. BANCO DE MATERIALES

2.1 Microcrédito de vivienda 37

2.1.1 Banco de Materiales un Intermediador de Micro crédito 40

2.2 Modelo de Micro crédito de Vivienda a Implantar 41

2.2.1 Sostenibilidad financiera 42

2.2.2 Método Aplicarse 43

2.2.3 Asistencia Legal 46

2.2.3.1 Trámites de Transferencia por Compraventa 46

2.2.4 Asistencia Técnica 46

2.3 Modelo habitacional en otros países. 48

2.4 Garantía solidaria 50

2.5 Beneficios de un Banco de Materiales 51

CAPÍTULO 3. INVESTIGACION DE MERCADO Y PLAN DE MARKETING

3.1 Antecedentes 53

3.1.1 Objetivos de la Investigación de Mercado 54

3.2 Tamaño muestral 55

3.3 Encuesta a la Competencia 56

3.4 Encuestas a Personas Naturales 60

3.4.1 Resultado de la Encuesta a personas Naturales. 61

3.4.2 Interpretación de los Resultados 68

3.5 Objetivos del plan de marketing 69

3.5.1 Objetivos de Mercadotecnia 69

3.5.2 Nombre Comercial 70

3.6 Análisis FODA 71

3.6.1 Fortalezas 71

3.6.2 Oportunidades 71

3.6.3 Amenazas 72

3.6.4 Debilidades 72

3.7 Análisis Porter 73

3.7.1 Precio 73

3.7.2 Promoción 73

3.7.3 Plaza 74

3.7.4 Producto 75

3.7.4.1 Otros servicios: 76

3.8 Análisis de La Oferta 77

3.8.1 Competidores Potenciales 77

3.8.2 Sustitutos 77

3.9 Marketing MIX propuesto 77

3.9.1 Misión 78

3.9.2 Visión 78

3.9.3 Posicionamiento 78

3.10 Encuesta …………………………………………………………………... 79

CAPÍTULO 4. MARCO LEGAL Y ORGANIZACIONAL

4.1 Construsolid Empresa Mercantil 81

4.2 Pasos para la constitución Legal de la Empresa 82

4.2.1 Requisitos para iniciar la compañía 82

4.3 Permisos para el funcionamiento del local 83

4.4 Estructura organizacional de la empresa 84

4.4.1 Organigrama de la Empresa 84

4.5 Funciones Laborales de los Trabajadores. 86

CAPÍTULO 5. ANÁLISIS ECONÓMICO Y FINANCIERO

5.1 Introducción 91

5.2 Inversiones 92

5.2.1 Activos Fijos 93

5.3 Depreciación de las inversiones fijas 96

5.4 Financiamiento 97

5.4.1 Préstamos Bancarios 97

5.4.2 Capital Propio ………………………………………………………98

5.5 Costos de operación 98

5.5.1 Costos de venta (o de la producción vendida) 99

5.5.2 Gastos operativos 100

5.6 Proyecciones Financieras 101

5.6.1 Venta por concepto de Materiales Habitacionales. 101

5.6.2 Estado de Pérdidas y Ganancias 102

5.6.3 Estado de Flujo de Caja Proyectado 103

5.7 Evaluación del proyecto 103

5.7.1 Evaluación Financiera 104

5.7.2 Indicadores de Bondad Financiera 105

5.7.2.1 Valor Presente Neto VPN 106

5.7.2.2 Tasa Interna de Retorno (TIR) 106

5.8 Punto de equilibrio 107

5.9 Análisis de sensibilidad 108

5.9.1 Variación del precio de venta (Escenario Positivo) 109

5.9.2 Variación de las Unidades de venta (Escenario Negativo). 110

5.9.3 Análisis de sensibilidad: VPN con cambios en el precio y la las unidades de Demanda 110

CAPÍTULO 6. ANÁLISIS SOCIOECONÓMICO E IMPACTO AMBIENTAL

6.1 Aspectos básicos 112

6.1.1 Evaluación

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