Tentativo: Plan de Negocio para el Desarrollo y Operación de un Proyecto Inmobiliario para Renta Residencial en el Distrito de San Isidro

[pic 1]

MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN MTP66

PROPUESTA DE TESIS

Título Tentativo: Plan de Negocio para el Desarrollo y Operación de un Proyecto Inmobiliario para Renta Residencial en el Distrito de San Isidro

Lima, 13 de Diciembre del 2019

1. Objetivos Generales y Específicos

General: 

Desarrollar un plan de negocio para el desarrollo y operación de un proyecto inmobiliario de renta residencial proponiendo estrategias para el diseño y desarrollo exitoso, evaluando la viabilidad comercial, técnica, legal y económica del negocio.

Específicos:

1. Realizar un diagnóstico de la situación del mercado actual de renta residencial en el distrito de San Isidro.

2. Realizar una investigación de mercado para estimar  la demanda potencial, aceptación de la propuesta de valor del producto y perfil del usuario.

3. Identificar las variables que impactan en el negocio como nuevos desarrollos en el distrito o distritos aledaños, barreras de entrada, oportunidades y amenazas del negocio, operadores y normatividad.

4. Identificar el mejor canal para la comercialización de las unidades (páginas web y/o plataformas).

5. Identificar las variables que más importan en la decisión de tomar en arrendamiento las unidades del proyecto, identificando elementos diferenciadores para el segmento meta.

6. Realizar el plan estratégico, el plan de marketing, de operaciones y financiero del negocio propuesto.

7. Realizar el análisis financiero, la viabilidad del proyecto y distintos escenarios.

8. Analizar los riesgos durante el proceso constructivo, durante la comercialización y la operación del negocio, y diseñar un plan para la mitigación de los riesgos identificados.

1. Justificación y contribución del tema seleccionado

San Isidro está catalogado como uno de los distritos más seguros de la ciudad.

Con los cambios en la densificación del distrito, su consolidación como la principal zona financiera de Lima Metropolitana, junto con las nuevas ofertas gastronómicas y culturales, es que ha cambiado la demografía del distrito y, por lo tanto, las ofertas del mercado inmobiliario de la zona.

El crecimiento del distrito durante los últimos años ha impactado en el valor de los terrenos. Además, con la remodelación del Centro Comercial Camino Real, la construcción del centro comercial Real Plaza Salaverry y la apertura de nuevos restaurantes populares como Bon Beef, Juicy Lucy, La Cuadra del Salvador o El Hornero, han impulsado un fuerte desarrollo del distrito durante los últimos años.

Para efectos del análisis, se están considerando a los distritos aledaños: Miraflores, Barranco, San Borja, Lince y Surquillo, los denominaremos Lima Objetivo.

Durante los últimos 10 años, se ha ido incrementando la tendencia a los alquileres en Lima Objetivo a un ritmo de 3% anual. De hecho, las preferencias de alquiler de departamentos se han fortalecido, desde un 55% en 2007 hasta un 70% en 2017 (INEI Censo 2017).

Distrito de San Isidro

[pic 2]

[pic 3]

Fuente: INEI 2017

[pic 4]

Fuente: INEI 2017

[pic 5]

Fuente: INEI 2017

Por lo anteriormente expuesto, encontramos una gran oportunidad en el desarrollo de un proyecto de renta residencial, orientado a las personas que trabajan en el distrito de San Isidro.  

1. Metodología a emplear

De acuerdo a cada uno de los objetivos planteados para el plan de negocio se usará la siguiente metodología

Fuente: Elaboración Propia

1. Versión preliminar del marco conceptual

1. Renta Residencial: es el negocio de desarrollar, construir y administrar edificios completos dedicados a la renta residencial también conocido como multifamily. A diferencia de la renta comercial, es un negocio que lleva pocos años y ofrece un enorme potencial de crecimiento a futuro.

En Santiago de Chile comenzó a operar el primer edificio de esta categoría en el 2010. Al tercer trimestre de 2019 se registraron 43 edificios con 10, 231 unidades, superando por primera vez la barrera de las 10.000 unidades.

Se cree que este modelo de negocio va a tener gran acogida en el mercado peruano.

1. Fondos de Inversión Inmobiliarios: el negocio de los fondos de inversión es comprar y desarrollar de proyectos que generen retornos financieros mediante la venta o el alquiler de unidades inmobiliarias, sean del sector oficinas, viviendas, almacenes y retail, principalmente. Una parte importante de las inversiones vigentes está concentrada en proyectos de desarrollo inmobiliario residencial, con miras a satisfacer la demanda existente: 435 mil unidades sólo en la ciudad de Lima. Sin embargo, las inversiones en activos comerciales: edificios de oficinas para alquiler, strip centers y centros comerciales, han ido creciendo en los últimos años. Actualmente hay siete fondos de inversión, seis de los cuales son vehículos de inversión privados administrados por una SAFI (Sociedad Administradora de Fondos de Inversión) y están orientados a inversionistas institucionales: compañías de seguros, AFPs, y universidades sin fines de lucro principalmente.
2. Operador Institucional: Son las empresas que se encargan de la administración del día a día en los edificios: comercialización, gestión de contratos, cobranzas, mudanzas, mantenimiento, gestión de proveedores, etc. En Perú está entrando la empresa CCLA de la mano del fondo de inversión Compass Group. También Greystar y Euro están analizando oportunidades en el país. En Chile, destacan Assetplan, Euro, BlueHome y Suksarent, quienes se encargan de la administración del día a día.
3. Marco Normativo: en abril del 2019 se publicó la Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial (Ley Nº 30933). Así, los propietarios que alquilan sus inmuebles podrán ampararse bajo los alcances de esta ley para recuperarlo con mayor celeridad, en caso los inquilinos incumplan el contrato. La emisión de esta ley fomentó el interés de operadores institucionales de entrar al Perú y generó la aceleración del desarrollo de estos proyectos por parte de las empresas inmobiliarias y fondos de inversión.

1. Oportunidad de Negocio

La mayor parte de la demanda de alquileres ha sido impulsada por el aumento de los precios de la vivienda y el cambio estructural en la demografía. Por un lado, el aumento de proyectos residenciales y de oficinas en Lima Objetivo, la mejora del transporte público, la mayor densificación y la mejora en las áreas públicas (parques y veredas) han atraído varios desarrollos nuevos, elevando el precio de los terrenos.

...