Contrato De Arrendamiento

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

INTRODUCCIÓN

La voz arrendamiento proviene de arrendar, que significa "ceder o adquirir mediante precio el aprovechamiento temporal de cosas inmuebles, o de beneficio o ren¬tas".

En sus orígenes, el arrendamiento po¬día ser de cosas locatio conductio rerum, obras o servicios, los cuales se designaban en derecho romano de la siguiente forma: locatio conductio operis y locatio conductio operarum, respectivamente. En nuestra legislación el arrendamiento se refiere exclusivamente a las cosas y es el más importante de los contratos llamados de uso y disfrute.

Hay arrendamiento, según nuestra legislación civil, cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una a ceder el uso y goce temporal de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce un cierto precio. Artículo 2398 del Código Civil para el Distrito Federal.

El arrendamiento cumple la función económica de permitir el aprovechamiento de las cosas ajenas, pues aun cuando se puede llegar a él a través de los derechos reales de uso, usufructo y habitación, o mediante el contrato de comodato, la experiencia demuestra que la forma normal de aprovechar la riqueza ajena es a título oneroso y mediante contrato de arrendamiento. Esto es lo que expresa Rafael Rojina Villegas.

CONCEPTO

El contrato de arrendamiento es un contrato mediante el cual una parte, llamada arrendador, se obliga a transferir de modo temporal el uso o goce de una cosa a otra parte, llamada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.

En el artículo 2398 en el primer párrafo del Código Civil para el Distrito Federal, da la siguiente definición: “El arrendamiento es un contrato mediante el cual las partes se obligan recíprocamente, una a ceder el uso y goce temporal de una cosa, y la otra a pagar por ese uso y goce un precio cierto”.

De las definiciones anteriores podemos determinar que el arrendamiento es un contrato traslativo de uso, principal, bilateral, oneroso, consensual en oposición real, formal, de tracto sucesivo y conmutativo.

CARACTERÍSTICAS

El arrendamiento es un contra traslativo de uso o de uso y goce. Si el contrato se celebra solo respecto del uso de la cosa, el arrendatario solo podrá disponer de ella conforme a lo convenido o a lo que sea conforme a la naturaleza de la cosa; si se celebra respecto del goce, el arrendatario podrá hacer suyos los frutos o productos normales de la cosa, pero no de sus partes y menos de toda la cosa.

Como ejemplo de lo anterior; se puede dar en arrendamiento una huerta y conceder solo el uso, y en ese caso el arrendatario solo podrá pasear por ella, organizar ahí una comida, sacar fotografías, filmar una película, etc. Si se concede el uso y goce, el arrendatario tendrá además las facultades anteriores, la de quedarse con los frutos que produzca la huerta. El arrendatario en ningún caso podrá disponer de los árboles o de otras partes de la cosa, ya que si tuviera tales facultades dispondría de esos bienes no como arrendatario sino comprador, permutante u otra calidad que le confiera el dominio del bien, porque el arrendamiento nunca transmite el dominio de las cosas objeto del contrato.

La concesión del uso o del uso y goce siempre debe de ser temporal. Con base en consideraciones de orden económico, la ley impone la necesidad de la temporalidad en este contrato para impedir la propiedad de manos muertas y facilitar la posibilidad de circulación de la riqueza, un arrendamiento perpetuo o de muy larga duración, le restaría valor a la cosa y frenaría lógicamente su circulación en perjuicio de propietario y de la comunidad.

Sin embargo en la reforma que se le hizo al artículo 2398 Código Civil Distrito Federal en el párrafo segundo que refiere al arrendamiento de inmuebles destinados a la casa habitación, únicamente establece que el arrendamiento de inmuebles para casa habitación no podrá ser menor de un año, siendo omiso al no señalar término máximo que debe durar un contrato de arrendamiento de casa habitación.

Y en el párrafo tercero del artículo en comento señala que el arrendamiento de inmuebles destinados al comercio o a la industria, no podrá exceder de veinte años. Caso contrario del párrafo segundo si se marca el tiempo que debe durar dicho contrato de arrendamiento.

Es un contrato siempre oneroso. El arrendador al conceder el uso o el uso y goce de un bien, siempre debe de ser a cambio de un precio, ya que si falta este elemento, no podrá referirse a un arrendamiento. El precio debe de ser cierto, lo que significa que no debe de ser ficticio.

El contrato de arrendamiento es principal puesto que no depende de ningún otro contrato; es bilateral porque genera obligaciones para ambas partes contratantes; es oneroso, en virtud que hay provechos y gravámenes para ambas partes. El provecho que recibe el arrendador, cuando se le paga un precio cierto y determinado, reporta el gravamen de conceder el uso o goce de la cosa, reporta el gravamen de pagar un precio cierto y determinado, el arrendamiento siempre es consecuencia de un contrato oneroso; formal por que la ley exige para su validez la forma escrita; consensual puesto que es suficiente el solo consentimiento de las partes para la existencia del contrato, no necesita la entrega de la cosa para su perfeccionamiento; nominativo, por la amplia regulación que hace de él la ley, es el contrato al que más artículos le dedica el código, del 2398 al 2496, es un contrato de tracto sucesivo, porque las obligaciones de la partes no pueden cumplirse en un solo acto sino que requieran necesariamente de un lapso; y conmutativo debido a que las partes conocen la cuantía de las prestaciones desde el momento de su celebración.

ELEMENTOS ESENCIALES

• Consentimiento.- El arrendamiento es un contrato que se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio. Desde que se expresa la voluntad, el contrato se reputa perfecto. La voluntad requiere que no adolezca de vicios como: error, fuerza y dolo.

• Objeto.- El objeto de este contrato, como contenido de las prestaciones de las partes, es doble: por una parte la cosa arrendada y por la otra el precio. En cuanto a la cosa el artículo 2400 señala que son susceptibles de arrendamiento todas las cosas, excepto las consumibles, aquellas cuyo arrendamiento se encuentra estrictamente prohibido por la ley y los derechos estrictamente personales. Respecto al precio, el Código Civil establece

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