Actividad Integradora Desarrollos inmobiliarios

OBJETO DE ESTUDIO:

• Desarrollos inmobiliarios

OBJETIVOS DEL ESTUDIO:

• Demostrar a la población la calidad y el bienestar que pueden tener con nuestro producto.

• Convencer a la población de los productos que hacemos.

• Hacer una buena publicidad de nuestro producto.

MÉTODO SELECCIONADO:

• Cuantitativo

ENCUESTAS:

Esta va enfocada a las personas trabajadoras que tienen interés y a las que no tenían interés de comprar una casa, siempre de ver o de saber que se están haciendo casas o viviendas en cierto lugar nace la inquietud de saber un poco más del desarrollo o de la empresa que está haciendo ese trabajo y de la forma por la cual se puede adquirir una vivienda.

1. ¿Dónde labora?

2. ¿A cuánto asciendes sus ingresos?

3. ¿En dónde vive?

4. ¿Cuál es su grado máximo de estudios?

5. ¿Qué opina de nuestro desarrollo o producto?

6. ¿Está conforme con lo que ofrecemos?

7. ¿Considera que esta bien el producto?

8. ¿Estaría dispuesto a comprar nuestro producto?

9. ¿Conoce o sabe de otro producto como el nuestro?

ENTREVISTA:

De acuerdo con la persona entrevistada, se recabaran sus datos generales al iniciar la entrevista, será dirigida a cierto tipo de personas trabajadoras, esta será dependiendo del producto que se está haciendo o se va a elaborar, las personas interesadas tendrán una serie de dudas que serán aclaradas con la visita al desarrollo o a la empresa que está haciendo el producto.

1. ¿Está Ud. de acuerdo con el costo?

2. ¿Sabe a quién le interesa el desarrollo?

3. ¿Considera que en México es necesaria hacer vivienda?

4. ¿De qué tipo?

5. ¿Considera que es justo el precio por el producto?

6. ¿Qué sugiere?

7. ¿Cree que la población mexicana necesita este tipo de producto?

8. ¿Cómo cree que debería ser el producto?

9. ¿En caso de ser de su agrado debería tener algún cambio?

10. ¿Qué tipo de casa cree usted que debería hacerse en México?

FECHA DE ELABORACIÓN: 8 de Enero del 2014

Angel Francisco Cataño Salcedo

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Objetivo de la Investigación

Desarrollo comienza con la compra de un lote para edificar un edificio de viviendas, un hotel, una torre de oficinas o un complejo comercial. Cuando compramos la tierra, la incertidumbre normalmente es mayúscula. Veamos entonces cómo se comporta cada variable en este escenario:

Al adquirir un terreno, tenemos que empezar por hacer un buen estudio de mercado, un análisis arquitectónico, comercial y normativo, la búsqueda de inversores, quizás un banco que financie o gente que nos acompañe con la preventa, etc. La gestión de todo el proceso que así se inicia, y que sigue con la ejecución y comercialización, no es fácil.

En el caso de los negocios de renta tenemos luego el desafío de la estabilización del flujo de ingresos. En hotelería habrá que hacerlo operar con éxito, alcanzando un nivel de ocupación satisfactorio, una tarifa promedio aceptable y un nivel de gastos acotado. En oficinas, habrá que alquilarlas a buenas compañías, que paguen en tiempo y forma con garantías adecuadas. Y en el tema comercial, habrá que conseguir captar buenas marcas que posicionen a nuestro complejo de la mejor forma posible.

Método de investigación

Cualitativo

Población objeto de estudio

Personas dedicadas a desarrollar vivienda y fraccionamientos para una vida mejor y un patrimonio de personas trabajadoras, esta investigación va dirigida a la clase trabajadora, y debe tratarse con personas interesadas en adquirir una vivienda para acrecentar su patrimonio.

Técnica

El desarrollo no es otra cosa que abordar el desafió de ver un lote, imaginar allí un buen proyecto y concretarlo con éxito. Si procuramos llevar este concepto al universo de las finanzas, gobernado por la ecuación riego-retorno, solo se trata de pasar de un entorno de cash flow incierto, es decir con un elevado nivel de riesgo, a otro más cierto. Si bien mucho de lo que estamos diciendo es evidente para cualquiera que se aproxime al mundo de los desarrollos, pareciera que es muy relevante hoy en día recordar algunos de estos principios básicos a la hora de ver negocios.

Instrumento

Repasemos casos concretos: cuando miramos una inversión en un simple departamento para alquilar, es lógico que aceptemos una tasa de un digito, pero si vamos a adquirir esa unidad a ser construida, como el riesgo del proceso de edificación existe y no es tan bajo, naturalmente debemos pedirle a esa inversión una tasa mayor. Si nos ofrecen entrar en un proyecto de oficinas o en los hoteles que se están poniendo de moda, el razonamiento es el mismo.

En consecuencia siempre debemos tener presente la ecuación riesgo retorno a la hora de evaluar un proyecto. Todos desarrollos tienen por definición una cuota de incertidumbre mayor, un cash flow más incierto. Esto es así por cuanto, sin lugar a dudas, desarrollar es sinónimo de recorrer el camino de estabilización de los flujos de fondos.

Diseño Muestral

El otro aspecto, es decir la posibilidad de llevar adelante un negocio con dinero de otros, aplicando el rendimiento del nuestro. Esta modalidad, que está en la base de muchas actividades comerciales, adquiere gran relevancia en el real estate por cuanto la existencia de bienes inmuebles y activos reales por detrás de los negocios, facilita la transmisión de una percepción de mayor certeza en la inversión.

Hay diversas maneras de clasificar el capital involucrado en un desarrollo inmobiliario si proviene de terceros. La primera clasificación es el capital de riesgo y deuda. La primera es una modalidad asociativa en la cual las partes tienden a alinear sus intereses y reparten, en alguna proporción, los riesgos y el retorno. Esto suele estructurarse bajo los esquemas clásicos de una Sociedad Anónima o recurriendo a los modelos más novedosos como los fideicomisos.

Lo que hay que hacer para levantar capital con ese formato es básicamente valorizar el proyecto para ver cuánto le corresponde, del capital accionario, al ingresante. Un riesgo importante que deben tener en cuenta los que participan de este modo, en especial cuando son minoristas, es el de dilución por ampliación de capital. De hecho, si los inversionistas mayoritarios fueran por ese camino y los minoritarios no estuvieran en condiciones de acompañar el proceso, podrían llegar a ver diluida su participación accionaria. Este aspecto debe ser tenido en cuenta por los developers que tratan de captar dinero de inversores con fuerte respaldo. Además pueden llegar a perder incluso el control de la compañía.

La otra modalidad, que no es excluyente de la anterior, es el endeudamiento. Supone darles a los prestamistas garantías, lo cual acota el margen de maniobra del desarrollista y le hace perder privilegio de cobro, pero en virtud de ello mismo le permite acceder a tasas más bajas que la que exige un socio normalmente.

Este esquema es la puerta de ingreso al sentido más evidente del leverage por el cual toda vez que nos endeudamos a tasas menores a las que rinde nuestro negocio, apalancamos favorablemente el retorno del capital de los accionistas efectivamente aportado. Sin embargo, asumimos el riesgo de tener que repagar el crédito aun en caso que nos vaya mal y a riesgo de perder incluso todo el equity si fuera necesario. Adicionalmente, algunos acreedores, como por ejemplo los bancarios, suelen pedir avales personales para autorizar

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