Asistente Tasaciones

INSTITUTO TECNOLÓGICO REGIONAL PUERTO MONTT

ASISTENTE DE TASACIONES

PUERTO MONTT

MARÍA SOLEDAD ARRIAGADA PÉREZ

2015

INSTITUTO TECNOLÓGICO REGIONAL PUERTO MONTT

ASISTENTE DE TASACIONES

PUERTO MONTT

INFORME DE PRE PRÁCTICA PARA OPTAR AL TÍTULO DE CONSTRUCTOR CIVIL

PROFESORA GUÍA: CLAUDIA ALMONACID PAREDES

MARÍA SOLEDAD ARRIAGADA PÉREZ

2015

DEDICATORIA

A MI FAMILIA……

AGRADECIMIENTOS

Mis agradecimientos van dirigidos a todas las personas que de alguna u otra forma estuvieron presentes, apoyándome y ayudándome, durante todos estos años que dediqué a mis estudios, esa ayuda principalmente es la que se vio reflejada en el cuidado de mis hijos mientras yo estaba ausente de casa por las noches, pero el principal “Gracias” es para mi madre y para mi hijo Joaquín.

ÍNDICE

CONTENIDOS PÁGINA

RESUMEN

I. INTRODUCCIÓN…….……………………………………………......... 8

1.1.- Antecedentes generales de la empresa………………………..... 8

1.2.- Organización de la empresa…………………………………..... 8

1.3.- Labores realizadas……………………………………………… 9

1.4.- Objetivo………………………………………………………… 9

1.4.1.- Objetivo General……………………………………… 9

1.4.2 Objetivo Específico……………………………………. 10

II. ANTECEDENTES BIBLIOGRÁFICOS…………………………….... 11

2.1.- El Concepto de tasación….…………………….………………... 11 2.2.- Principios Económicos que condicionan

el valor de un Bien Raíz……………………………………………….. 12. 2.2.1.- Principio de Mayor y Mejor Uso..................................... 12

2.3.- La tasación inmobiliaria, una actividad de

responsabilidad profesional ……….…………………………………... 14

2.4 Diferencias entre Tasación Comercial y Tasación Fiscal………….. 15

III. METODOLOGÍA……………....………………………………………. 18

3.1.- Tareas realizadas………………………………………………… 18

3.1.1.- Factores que influyen al momento de tasar…………… 20

3.1.2.- Principales Contenidos en un Informe de Tasación…… 21

3.1.3.-Puntos a considerar al Momento de la Inspección Visual. 22

3.1.3.1.- De la visita a la propiedad…………………….. 22

3.1.3.2.- Del sector……………………………………… 22

3.1.3.3.- De la visita obligatoria a Dirección de Obras

Municipales respectiva……………………………………. 23

3.1.3.4.- De otros organismos que en ocasiones deben ser

Consultados……………………………………………… 24

IV. RESULTADOS………………………………………………………….. 25

V. CONCLUSIÓN……………....…………………………………………… 39

BIBLIOGRAFÍA……………....…………………………………………….. 40

RESUMEN

Una Tasación es un informe desarrollado por un profesional calificado, para realizar una estimación de un bien raíz, inmueble o propiedad, principalmente para conocer el real valor de mercado de arriendo, compra o venta de un bien raíz, sirviendo este documento para diferentes tipos de acciones legales como por ejemplo: conseguir el crédito hipotecario bancario para comprar una propiedad, la compra de un seguro, para dirimir una herencia, para proveer una herramienta de negociación cuando se compra un bien raíz y para determinar el precio razonable al vender uno de éstos, éste tiene una vigencia de 2 años.

También existe la tasación fiscal y es la que corresponde al valor marginal o avalúo fiscal que el Servicio de Impuestos Internos determina respecto a un bien raíz, basado en la normativa legal, definiciones técnicas y tablas de valores vigentes para efectos de la aplicación del Impuesto Territorial, éste tiene una vigencia de 5 años.

Es siempre recomendable tener vigente las Tasaciones al momento de querer vender o comprar un bien raíz, debido al envejecimiento de los barrios por ejemplo, el cambio de normativas de contribuciones y otros factores que puedan influir en el costo de éste.

El informe de tasación debe asegurar que el análisis fue el apropiado, que no fueron cometidos errores de omisión o comisión significativa, sea de forma individual o colectiva, que la estimación sobre el valor, es creíble y soportable.

I. INTRODUCCIÓN

1.1.- Antecedentes Generales de la Empresa.

Oficina de Tasaciones emplazada en calle O`higgins 167 Oficina 302, Puerto Montt, siendo don Nelson Fabián Igor Flores dueño y profesional a cargo, cuyos títulos Académicos son Constructor Civil e Ingeniero Civil en Obras Civiles, Tasador desde al año 1998 en adelante siendo Perito Tasador del Ministerio de Obras Públicas para la Concesión de la Ruta 5 Lanco – Puerto Montt, Tasador Banco del Desarrollo, Banco Scotiabank, Banco Corpbanca, Banco Chile en Sucursales ciudad de Puerto Montt; Tasador y Asesor Técnico para el Servicio de Vivienda y Urbanismo, para el Programa de Subsidio a la Vivienda Rural, Programa de Viviendas Progresivas Privadas, Mejoramiento de Barrios, en las Provincias de Valdivia, Llanquihue y Palena.

1.2.- Organización de la empresa

La oficina de don Nelson Fabián Igor Flores funciona como una consultora de tasaciones y además, es constructora en donde ejercen diferentes profesionales relacionados al área de la construcción; el área relacionada a la consultora, cuenta con el tasador don Nelson Igor Flores, un Asistente de Planta el señor Moisés Vargas Messer, el cual participa en la recolección y entrega de información física en las diferentes entidades, y una Asistente Freelance Doña María Soledad Arriagada Pérez, la cual se encarga de la elaboración de los informes de tasaciones.

1.3.- Labores realizadas.

A don Nelson Igor Flores le asignan y le solicitan desde las diferentes entidades bancarias la tarea de realizar Tasaciones de Bienes Raíces y propiedades, tanto urbanas como rurales, en la zona de la Décima región de Los Lagos; al estar inscrito como tasador en el Servicio de Vivienda y Urbanismo para ejecutar Tasaciones por Subsidio Habitacional Decreto Supremo 01 (V. y U.) de 2011, también se le asignan varias de esta índole; asimismo, y en conformidad al artículo Nº 14 del Decreto Ley Nº 2.186 de 1978, fue nominado perito, por el Fisco de Chile, para emitir informes periciales con la valuación de los bienes expropiados.

Todo lo mencionado anteriormente conlleva a la recolección de antecedentes y la posterior confección del Informe de Tasación.

Este informe pretende describir y dar a conocer la labor de la alumna en el centro de Práctica enfocándose en la elaboración de informes de Tasaciones y la correcta elaboración de éstos, con la finalidad de cumplir a cabalidad y dar un justo precio a los bienes raíces y/o propiedades en cuestión.

1.4.- Objetivos.

1.4.1.- Objetivo General.

Realizar informes de tasaciones de bienes inmuebles o bienes muebles; para determinar el valor económico real de un bien raíz en función de sus características, como ser estado de conservación y mantención de las edificaciones, forma y calidad del terreno, emplazamiento del mismo dentro del sector, vida útil estimada de las construcciones, el nivel de demanda que existe en la zona y cambios de corto o mediano plazo al plan regulador, entre otros; utilizando métodos de análisis, ya sea comparativos con propiedades de similares características de ventas u ofertas específicas, de rentabilidad, de reposición o cálculo de valor de suelo residual; todo lo mencionado anteriormente es entregado en el informe detalladamente documentado.

1.4.2.- Objetivo Específico.

• Dar a conocer la forma en que se procede a realizar un Informe de Tasación, eligiendo métodos establecidos como son: de reposición, comparativo, rentabilidad y valor de suelo residual, los cuales se detallan en este informe.

• Mostrar los puntos a considerar al momento de la inspección visual a la propiedad a tasar, evaluando la calidad y estado de conservación, tanto del sector, del terreno como de las construcciones.

• Indicar a que entidades se debe recurrir para la recopilación de antecedentes necesarios para la correcta elaboración del Informe de Tasación, se detalla en el capítulo de Metodología.

II. ANTECEDENTES BIBLIOGRÁFICOS

2.1.- El Concepto de tasación.

La definición comúnmente aceptada de tasación dice que “es una opinión informada acerca del valor de un objeto, basada en un conjunto de cálculos técnicos”, es decir, fundamentada en antecedentes comprobados, producto de una cuidadosa inspección y estudio de todos los factores y variables objetivas y subjetivas que influyen en la determinación del "justo valor de las cosas" en una fecha determinada, en base a la observación de casos comparables y a la experiencia personal. Es decir, por su naturaleza social y económica, la tasación es una disciplina ética.

El valor de tasación será, entonces, la estimación metodológica del valor del bien ante una eventual venta, en condiciones normales de mercado al momento del estudio; y el proceso de tasación será el método sistemático de captura, acumulación, procesamiento, análisis de datos y toma de decisiones para producir inteligentes y bien razonados valores estimados. Si bien es un proceso racional que tiende a la exactitud, sus resultados no necesariamente son exactos aunque intentan incluirse en la denominada “franja de valor” (estadística sistematizada).

No se trata, por tanto, de una simple comprobación registral, ni de la estimación “a ojo” de los valores de los inmuebles en una zona determinada, sino de toda una trama de actividades que requieren la aplicación de métodos científicos de análisis y evaluación de datos. Es decir, la tasación es un problema de información. Saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes disponibles, la forma de cuantificar, calificar y relacionar los distintos factores que pueden afectar a un bien constituye la técnica de una tasación.

De hecho, podemos considerar al tasador como un analista de la información de mercado. En cada valoración, el tasador se enfrenta a una aparentemente sinfín toma de decisiones, y estas serán tan buenas como los datos en que se apoyan. A su vez, a mayor cantidad, calidad y organización de la información, más fácil es su análisis y, por lo tanto, la tarea del tasador.

Pero la función del tasador no se concreta exclusivamente a hallar el valor de una cosa, sino en demostrar los fundamentos, las razones de ese valor, entender las causas que lo determinan y lo modifican, interpretar los resultados de su análisis en una estructura explicativa de la realidad, a partir del saber propio de su profesión y de su experiencia, capacidad y sensibilidad para captar el funcionamiento de la ciudad y del mercado. En la medida que el tasador comprenda las causas del valor será más idóneo.

2.2.- Principios Económicos que condicionan el valor de un Bien Raíz.

En el mercado inmobiliario se han deducido aseveraciones o principios básicos, generalmente aceptados por condicionar o tener un efecto directo en el valor de los bienes raíces, que explican el funcionamiento de este mercado y que se deben tener presente para la realización de la tasación. Estos principios son complementarios y están fuertemente interrelacionados. Raramente se pueden considerar aisladamente.

De algunos de estos principios surgen los diferentes métodos de valoración.

2.2.1.- Principio de Mayor y Mejor Uso.

El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, es el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más razonable, probable y financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor.

Un inmueble vale en relación al mejor y más intensivo uso posible que puede conseguir en el mercado urbano en un periodo de tiempo dado. En otras palabras, es importante la potencialidad del inmueble más que su uso actual.

En el caso de las edificaciones, el criterio de “mayor y mejor uso” indicara si se debe valorar la propiedad vacía, se debe invertir en mejorarla, cambiar su uso (a veces el tasador llega a la conclusión de que el uso actual debe abandonarse y dedicar la propiedad a un uso alternativo) y simplemente demolerla y utilizar el terreno.

En el caso de los terrenos urbanos, en general se valoran en función de su potencialidad inmobiliaria, en estrecha relación con la realidad del mercado. Es decir, la máxima capacidad de construcción (ordenanzas) siempre que el mercado sea capaz de absorber la totalidad.

En una economía de mercado, la tierra tiende hacia el mayor y mejor uso, porque los usuarios potenciales que esperan obtener mayor excedente de productos sobre el costo de producción, pueden generalmente ofrecer más por el uso de la tierra. Si consideramos una propiedad agrícola, un individuo paga un precio acorde con el rendimiento que espera obtener, según la use para siembras, hortalizas, arboledas, frutales, ganadería, etc. Si un comprador puede y desea cambiar su uso, por ejemplo de agrícola a habitacional, estará dispuesto a pagar un precio diferente, y otro será el precio si le da un uso industrial. Vemos corrientemente que los cambios de uso de la tierra, provocados por la planificación urbana, generan cambios de valor y de precios, en muchos casos muy notorios, dependiendo del mejor uso que se establezca para dichos terrenos.

Este principio exige al tasador que estime las alternativas de uso del inmueble, o lo que es lo mismo, que determine los diferentes tipos posibles de comprador para el inmueble que valora. La elección de los posibles usos en ningún caso es arbitraria pues los usos a comparar deben cumplir las siguientes condiciones:

• Probable que ese uso sea necesitado por un posible comprador.

• Legalmente posible, es decir, que el uso esté permitido por la normativa urbanística y cualquier otra ley.

• Físicamente posible ubicar ese uso en el inmueble a valorar.

• Financieramente rentable A veces puede ocurrir que lo que se considera como mayor y mejor uso no se puede alcanzar, ejemplo:

• Viviendas arruinadas que no se pueden derribar porque tienen algún tipo de protección histórica.

• Viviendas sujetas a arriendo de larga duración.

• Mercados con suspensión de licencias en los que los terrenos no se pueden construir.

• Viviendas muy diferentes al mercado y que no pueden ser adaptadas.

• Viviendas con limitaciones de propiedad como derechos de habitación y usufructo.

El principio de mayor y mejor uso establece que no se puede valorar atendiendo a dos probables usos, es decir, no se puede valorar el terreno en base a su potencial inmobiliario y además la construcción y mejoras que se le puedan hacer atendiendo a un uso diferente y luego sumar ambas cantidades para hallar el valor total de la vivienda.

2.3.- La tasación inmobiliaria, una actividad de responsabilidad profesional.

En términos conceptuales la tasación inmobiliaria se refiere a un estudio técnico que determina en forma precisa el valor comercial de un bien. El cual es realizado por un profesional especialista y competente en la materia. La cantidad numérica expresada se detalla en un “informe de tasación”, el cual es un documento de responsabilidad legal que indica las características tanto constructivas como urbanas de un inmueble.

Este estudio es requerido en muchas circunstancias por diversas causas, aunque por lo general, es solicitado principalmente por los bancos para que se examine si la cantidad que se solicita para un crédito es acorde al valor comercial del inmueble en caso de requerirse una eventual venta forzada por parte de la institución financiera. En este caso la propiedad pasa a constituirse como una garantía, cuyo monto dependerá del valor informado por el tasador.

También, se puede solicitar una tasación por finalidades de expropiación por parte del Estado para mejoras en infraestructura, para informes financieros de activos fijos de empresas, reparticiones de herencia y determinación de una cantidad monetaria adecuada que oriente el precio de una transacción, entre otras.

Aún en la mayor parte de la población existe un alto desconocimiento sobre esta materia. Un caso que resulta curioso es el “mito” referente a la relación proporcional entre el avalúo fiscal y el valor comercial, afirmándose reiteradamente que se debe multiplicar por 2 ó 3 veces, lo que es en absoluto una falsedad. Otras tergiversaciones del cálculo de valor y que en reiteradas ocasiones las mencionan son, por ejemplo, sobre el monto de arriendo multiplicado por 20; el valor de tasación bancaria multiplicada por 2 ó que el monto de indemnización por efecto de expropiación es similar al avalúo fiscal.

Dado lo anterior se considera de suma importancia que quienes estén ligados al área inmobiliaria (corredores, ejecutivos, administradores, etcétera) estén constantemente actualizados en sus conocimientos sobre la labor profesional del tasador, a modo de no caer en errores provocados por falsas exceptivas y desconocimientos técnicos de una propiedad.

Para el caso de la tasación inmobiliaria, se recalca que al momento de contratar los servicios ya sea de una empresa o persona natural, se debe considerar que es una actividad “absolutamente profesional” cuya responsabilidad debe estar avalada por un respaldo académico en cuanto a formación (arquitectos, Ingenieros, agrónomos, constructores) y registros de entidades reconocidas a nivel nacional a modo de garantizar una óptima calidad del estudio de acuerdo a la complejidad y alcance de éste.

2.4.- Diferencias entre Tasación Comercial y Tasación Fiscal

El Servicio de Impuestos Internos es el organismo capacitado para Avaluar ó Tasar un Bien Raíz, con la finalidad de fijar el Impuesto Territorial o las llamadas Contribuciones.

El Avalúo tiene una vigencia de cinco años, cuyo valor tiende a reajustarse debido a los cambios físicos producidos en la propiedad y por la variación semestral del Índice de Precios al Consumidor. Estos factores corresponden al Avalúo Fiscal, la Tasación Comercial es un concepto distinto; a continuación revisaremos las principales diferencias.

De forma simple y para diferenciar estos dos conceptos podríamos señalar que La Tasación Comercial o Avalúo Comercial está dado por el precio de mercado y se realiza con el fin de transarlo. En cambio El Avalúo Fiscal o La Tasación Fiscal corresponde a la avaluación del bien raíz realizada para fines tributarios. Los factores que condicionan la valorización comercial de una propiedad refieren a analizar todas las variables físicas, económicas y sociales que afectan al valor de una propiedad, por ejemplo: la media de precio de venta relativa al sector, plusvalía, accesibilidad, tipo de edificación, urbanización, construcción, percepción aspiracional, antigüedad, lujos, tasación hipotecaria, etc.

La Tasación o Avalúo Fiscal: maneja variables técnicas acordes a la dirección de obras de municipalidades, tablas de clasificación de terrenos, dependiendo si es predio agrícola o no agrícola, conectividad, servicios básicos, edificación, calidad y materialidad de la vivienda entre otras.

• Para la tasación fiscal de un terreno se considera el sector de emplazamiento o ubicación, las obras de urbanización y equipamiento de que dispone. Artículo 4, Número 2, Ley 17.235, que dice: “Para la tasación de los bienes raíces de la segunda serie, se confeccionarán tablas de clasificación de las construcciones y de los terrenos y se fijarán los valores unitarios que correspondan a cada tipo de bien. La clasificación de las construcciones se basará en su clase y calidad y los valores unitarios se fijarán, tomando en cuenta, además, sus especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial. Las tablas de valores unitarios de terrenos se anotarán en planos de precios y considerando los sectores de ubicación y las obras de urbanización y equipamiento de que disponen.”

• Tablas de clasificación de los terrenos, según su capacidad potencial de uso actual. Cada comuna está dividida en Zonas o Sectores, asignado un valor base de terreno por m2. Mapas y tablas de ubicación, relativas a la clase de vías de comunicaciones y distancia de los centros de abastecimientos, servicios y mercado.

• Se definen tablas de valores unitarios de terrenos para cada comuna del país, registrados en los planos comunales, disponibles en las respectivas Direcciones Regionales del Servicio de Impuestos Internos.

• La clasificación de las construcciones se basará en su clase y calidad y los valores unitarios se fijarán, tomando en cuenta, además, sus especificaciones técnicas, costos de edificación, edad, destino e importancia de la comuna y de la ubicación del sector comercial.

• Para la tasación de los terrenos se consideran, además de los mencionados criterios y características físicas que son particulares de cada inmueble, propiedad, predio o terreno y que afectan notoriamente su valor.

III. METODOLOGÍA

3.1.- Tareas realizadas.

La Asistente de Tasaciones apoya al Tasador en ejecución de los Informes de Tasaciones, primero porque las personas que poseen un bien raíz lo solicitan, ya sea por voluntad propia o porque alguna entidad bancaria los requiere, con el fin de saber el valor comercial de su propiedad en términos de renta, de venta o de compra.

Para la correcta ejecución de estos informes utiliza métodos específicos y que incluyen desde lo científico-técnico hasta el análisis de la documentación legal de un Bien raíz pasando por el Conservador de Bienes Raíces respectivo, Servicio de Vivienda y Urbanismo y la Municipalidad que corresponda, por lo que, solicita al cliente o interesado los antecedentes necesarios, como: Escritura o Registro de la Propiedad, Antecedentes Municipales (Permiso de Edificación, Recepción de Obras, Certificado Técnico Urbanístico, Planos de Arquitectura, Certificado de Inexpropiabilidad, Certificado de Número), Antecedentes de Inexpropiabilidad del Serviu, entre los más importantes que se pueden mencionar, teniendo estos antecedentes, la Asistente procede a la elaboración del informe, rellenando con los datos del propietario, cliente o solicitante y toda la información de la propiedad en cuestión.

Luego se procede a analizar que Método será el más acertado para determinar el valor real de la propiedad, el Tasador, después de los detalles investigados por la Asistente, es quien le indica que método será el más idóneo a usar, para su entendimiento éstos son los siguientes:

- Método de reposición: Este método se basa en, cuánto cuesta restaurar o reponer el inmueble, por ejemplo en caso de siniestro de la propiedad. Este es el valor que aparece de evaluar las inversiones requeridas para desarrollar la reposición de un bien de las mismas características que el existente, mediante las tecnologías y materiales de construcción actuales.

- Método comparativo: Tal cual su nombre lo indica este método radica en la comparación del bien tasado con otros de semejantes características donde el precio de venta sea ojala lo más cercano a la fecha en que se está evaluando y sea conocido. Aquí tiene real importancia la experiencia del tasador, ya que los inmuebles deben poseer bastantes similitudes para poder ser considerados comparables entre sí.

- Método de rentabilidad: Éste se fundamenta en la supuesta rentabilidad que se podría obtener de un producto inmobiliario o bien raíz, en un plazo determinado según se conozca una renta de arriendo mensual. Con dicha renta se puede establecer una renta de proyección anual incluso pudiendo deducir las mantenciones del producto o bien raíz, devoluciones de arriendo, pagos de contribuciones; se puede establecer la renta líquida anual base, para la aplicación de coeficientes de capitalización.

- Método del Valor de Suelo Residual: Este método, también llamado de análisis de inversiones, permite determinar el valor de un terreno edificable o de un inmueble a rehabilitar como el precio más probable que, en el momento de la tasación, pagaría por él un promotor que lo comprara y aprovechara su mayor y mejor uso.

Su aplicación requiere:

• Determinar la promoción a desarrollar sobre el inmueble atendiendo al Principio de Mayor y Mejor Uso.

• Estimar las flechas y plazos de construcción, rehabilitación o comercialización más probables.

• Estimar los costos de construcción y los gastos de promoción de un constructor de tipo medio para una promoción similar

3.1.1.- Factores que influyen al momento de tasar.

Una tarea importante que realiza la Asistente de Tasaciones es analizar diversos elementos que influyen al momento de que el Tasador le entrega un avalúo comercial al bien raíz y que pueden determinar un aumento o disminución del precio, estos son: los factores que son propios de la edificación, como metros cuadros, calidad de la construcción, superficies de terreno y edificaciones, nivel de oferta existente al momento de realizar el informe de tasación, condición en que se encuentre el inmueble, los materiales con los que fue construido y el nivel de equipamiento, entre otros. A su vez, debe analizar los elementos externos que gravitan en este proceso como ser la ubicación y emplazamiento de la propiedad, ya que el precio de un sector céntrico por ejemplo, en una ciudad es siempre de mayor valor, que uno que se encuentra en la periferia de la misma, también entran en este ítem la conectividad vial y la presencia de transporte público, el nivel de demanda que existe en la zona y cambios de corto o mediano plazo al plan regulador. Después de haber recopilado y puesto en el informe toda la información necesaria, el tasador los revisa y partir de éstos entrega un valor final al Informe de Tasación.

3.1.2.- Principales Contenidos en un Informe de Tasación

La Asistente de Tasaciones debe tener especial cuidado en detallar dentro del Informe de Tasación la siguiente información:

• Solicitante y otros posibles usuarios

• Objetivos, donde se requiere usar el informe de tasación

• Propósito del encargo

• Diligencias practicadas.

• La fecha efectiva

• Metodologías de la Tasación.

• Opiniones y conclusiones del Tasador

• Identificación y ubicación del inmueble que se desea tasar.

• Características relevantes de la propiedad, factores positivos y negativos.

• Descripción del sector del emplazamiento: usos, conectividad, perspectivas de la zona, entre otros.

• Condiciones de edificación de la propiedad de acuerdo a zonificación del Plan Regulador Comunal.

• Características del Terreno: Ubicación, Rol, Propietario, Superficie, Deslindes.

• Características de las Edificaciones: Edad, Superficie, Especificaciones Técnicas, Instalaciones, Uso y Estado.

• El tipo de valor reportado y su definición

• Anexo Fotográfico, con las imágenes más representativas de la edificación y del terreno.

La Asistente de Tasaciones debe detallar cada uno de estos puntos indicados con la mayor precisión posible, indicando las características del inmueble, estados de conservación, calidad de la edificación, remozamiento si existiere, antigüedad y al tratarse de viviendas o bienes usados en donde el tasador debe evaluar las condiciones de estructura y la posibilidad de que ella siga prestando el servicio correspondiente de habitabilidad, entre otros datos relevantes.

3.1.3.- Puntos a considerar al Momento de la Inspección Visual

3.1.3.1.- De la visita a la propiedad:

La Asistente de Tasaciones en algunas oportunidades debe acudir a inspeccionar las propiedades a tasar, y algunos puntos que debe tener especial consideración son los siguientes:

• Acudir puntual y bien presentada a la visita programada.

• Llevar consigo todas las herramientas básicas que posibilitan un trabajo profesional en la visita a la propiedad: Cámara de Fotos, Huincha de medir, acorde a los requerimientos del trabajo a realizar, Sistema de apuntes para registrar las características de la propiedad.

• Inspeccionar la totalidad de construcciones y recintos que conforman la propiedad.

• Efectuar en lo posible un levantamiento total a lo edificado individualizando claramente las distintas estructuras y/o volúmenes edificados que puedan existir.

• Efectuar en lo posible un levantamiento al terreno.

• Efectuar croquis esquemático del terreno posicionando dentro de este las posibles construcciones existentes.

• Verificar la existencia de posibles instalaciones complementarias a los volúmenes edificados (pozos de agua, plantas de tratamiento, sistemas de hidropack, transformadores eléctricos, sistemas de riegos, etc.).

• Verificar que no existan elementos o instalaciones que puedan afectar negativamente a la propiedad (canales, tendidos eléctricos, pantanos, etc.)

3.1.3.2.- Del sector:

• Fotografiar el lugar de emplazamiento específico de la propiedad y el posicionamiento de esta frente a su contexto inmediato.

• Recorrer el entorno inmediato y cercano buscando posibles propiedades en oferta o arriendo que puedan servir como referencia de valor.

• Observar y analizar la dinámica urbana que presenta el sector, usos más consolidados que han adquirido las propiedades, tendencias de renovación y/o actividad inmobiliaria.

• Identificar en lo posible los ejes estructurantes del sector, distancia y nivel del equipamiento y servicios existentes.

• Observar las condiciones de accesibilidad vehicular, peatonal y de transporte público a la propiedad.

3.1.3.3.- De la visita obligatoria a Dirección de Obras Municipales respectiva:

• Se debe consultar expediente registrado de la propiedad, verificando la totalidad de su contenido y poniendo especial énfasis en:

• Permisos de edificación otorgados y superficies, estructura y nivel que cada uno autoriza.

• Existencia de Recepción Final para cada uno de los Permisos de Edificación otorgados.

• Posibles Permisos de Ampliación y/o Demolición y sus respectivas Recepciones (si es que existen).

• Posibles Permiso especiales de Regularización.

• Posible existencia de regularizaciones y/o ampliaciones ingresadas por Ley del Mono, verificando que estén definitivamente aprobadas y que es lo que aprueban.

• Para el caso de propiedades bajo régimen de copropiedad, se deberá consultar el expediente específico de la copropiedad archivado en la Dirección de Obras Municipales, poniendo especial énfasis en identificar en forma clara: Tipo de copropiedad, Superficies o polígonos de dominio exclusivo de la propiedad analizada, Superficies comunes, de uso y goce exclusivo de la propiedad, Superficie total del terreno sobre el que se desarrolla el conjunto, Otros.

• Como política general, se recomienda también verificar además de los expedientes particulares de cada propiedad, las planchetas de catastro, que normalmente tienen graficado el historial del terreno (posibles fusiones, subdivisiones, servidumbres, etcétera), que en muchos casos no se encuentra dentro de los expedientes respectivos de cada propiedad.

• Se debe consultar la normativa y restricciones que afecten a la propiedad, identificando claramente: Condiciones de edificación, Uso de suelo, Posibles expropiaciones, verificando: En el caso de existir franja afecta, verificar si pueden estar legalmente cedidas. Identificar entrante de la expropiación y perfil proyectado para la vía que se enfrenta, verificando también si las entrantes son simétricas por ambos lados o no. Posibles franjas de protección de cualquier naturaleza.

• Si al recabar estos antecedentes y analizarlos preliminarmente, no se obtiene una claridad total con respecto a la situación de la propiedad, se recomienda aclarar las inquietudes con los arquitectos de turno, asesor urbanista o bien con quién corresponda.

3.1.3.4.- De otros organismos que en ocasiones deben ser consultados:

En muchas ocasiones, la visita a terreno y a la Dirección de Obras Municipales, no son suficientes para lograr claridad frente a la situación de una propiedad. En estos casos la Asistente de Tasaciones debe consultar otros organismos que puedan aportar los antecedentes necesarios para definir la situación en que se encuentra una propiedad, tales como:

• Servicio de impuestos Internos

• Conservador de Bienes Raíces

• Ministerio de Obras Públicas

• Servicio Agrícola y Ganadero.

• Servicio de Vivienda y Urbanismo

IV. RESULTADOS.

Análisis de Método de Cálculo de Valor de Suelo Residual.

Informe Tasación Bancaria, en donde se utilizó el Método de Análisis Comparativo de Mercado.

Informe de Tasación Particular, Método utilizado Comparativo de Mercado.

Esta tasación fue realizada en formato Word, en el cual se ve reflejado claramente lo que se indica en el Punto N°3.1.2.

Angelmó Nº 2216, Puerto Montt

Puerto Montt, Abril de 2014

Informe de Tasación

A.-ANTECEDENTES GENERALES

SOLICITANTE : PEDRO ARTURO MUÑOZ POZO

PROPIEDAD : LOCAL COMERCIAL-CASA HABITACION

UBICACIÓN : ANGELMO Nº 2216, PUERTO MONTT

PROPIETARIO : OLAVARRIA FRANCKE SONIA Y OTRA

ROL SII : 573-27

AVALUO FISCAL : $ 1.147.032.434.-

SITUACION TECNICO LEGAL

Es una propiedad de uso comercial y habitacional, edificaciones datan de los años 1954 y 1945, respectivamente, conforme a información proporcionada por SII.

Se emplaza en una zona ZOIT-4 del Plano Regulador de la ciudad de Puerto Montt una parte de la propiedad (comercial) y la otra parte en la zona R-1 cuyo principal destino es el habitacional.

En conformidad a visita efectuada, medidas tomadas en terreno y revisión de antecedentes legales, los deslindes de la propiedad son los siguientes:

Norte : 11,00 m con otros propietarios

Sur : 11,00 m con Av Angelmó

Oriente : 201,00 m aprox. con otros propietarios

Poniente : 203,00 m aprox. con otros propietarios

Superficie: 2.251 m2.

La propiedad no se encuentra afecta a cesión, ensanche o expropiación.

La propiedad es resultado de la subdivisión de un predio de mayor cabida de nominado Hijuela Nº2, dando como resultado 3 lotes.

UBICACIÓN SEGÚN PLANO REGULADOR.

B.-GENERALIDADES.

La presente tasación se ha realizado a solicitud del propietario con el fin de entregar un valor comercial de la propiedad antes individualizada.

Esta propiedad se ubica en la acera poniente de Avda. Angelmó, entre Pasaje Angelmó y Pasaje Martí, frente al acceso a la Empresa Portuaria de Puerto Montt, en un sector mixto de preferencia comercial, con oficinas de representación, restaurantes, bombas de bencina, bodegas e industria pequeña, destacando en la vereda enfrente los locales de artesanía próximos a la Caleta de Angelmó. Se aprecia un estado de mantención moderado con mejoras introducidas de acuerdo al desgaste normal de uso y deterioro por antigüedad.

Es un sector consolidado de la ciudad como apoyo a la actividad portuaria con oficinas de agencias navieras y oficinas de bodegaje.

Posee movilización colectiva a la puerta, equipamiento comercial variado, restaurantes, agencias de turismo, etc.

La topografía general del sector es plana y con fuertes pendientes hacia la parte posterior del terreno con cerros inmediatos.

B-2 Urbanización

La propiedad posee urbanización completa con conexión con la red de energía eléctrica, alumbrado público, teléfonos, agua potable y colector de alcantarillado.

Avenida Angelmó está pavimentada con calzada de hormigón, acera y solera.

B-3 Arquitectura.

Sobre este lote de 2.251 m2 de superficie, se emplazan 2 edificaciones una de uso y destino comercial en el primer piso y en el segundo piso casa habitación de unos 480 m2 de superficie que data del año 1954; en la parte posterior de la propiedad se emplaza una vivienda de 2 pisos la cual data del año 1945 y presenta unos 139 m2.

a) Local Comercial

Primer piso

• Local comercial, sala de ventas, bodega.

Segundo Piso

• Estar Comedor

• Cocina

• Baño

• Dormitorios

b) Casa Habitación

Primer piso

• Estar Comedor

• Cocina

• Baño

Segundo Piso

• Dormitorios

B.4-Construcción.

a) Edificación en primer piso Local Comercial y bodega, y en segundo piso vivienda, estructura resistente de madera, cubierta en con planchas de acero zincado ondulado. Revestimientos exteriores entablado de madera, pintura; Revestimientos interiores entablado de madera y pintura, cerámicos muro cocina, planchas de yeso cartón, pavimentos y cielos entablado de madera, radier en área local comercial.

b) Edificación posterior es de estructura resistente de madera, con revestimientos exteriores de teja de madera alerce, revestimientos de cubierta planchas de acero zincado ondulado, ventanas de madera, revestimientos interiores de terciado marino rasurado, papel mural, pintura, pavimentos entablado madera, piso flotante, linóleo.-

En general las edificaciones se encuentran en satisfactorio estado de conservación, al cual se le han introducido mejoras de acuerdo a su uso y antigüedad.

C-TASACION.

Para valorizar la propiedad se ha considerado las limitantes de las exigencias del uso de suelo establecidas en el Plano Regulador de Puerto Montt y el mercado de propiedades local, el cual es atractivo por la cercanía con el puerto y la poca oferta de propiedades similares.

REFERENCIAS DE MERCADO

• ANGELMO 1788: Propiedad de 343,04 m2, con edificaciones correspondientes a Oficinas de 200 m2 y Galpón de 134 m2, Oferta de UF 8.702, valor m2 terreno de UF 17.- Propiedad de uso y destino comercial.

• Sector Angelmó, Lote B, Av Pache Altamirano, Terreno de 1.240 m2 y Edificación de 382 m2, Oferta UF 10.765.-

• Sector Angelmó, Pache Altamirano, terreno de 70.805 m2, sin edificaciones, Valor Oferta UF 23.521.-

OBSERVACIONES Y CONCLUSIONES

Tasación referida a edificaciones de uso comercial y habitacional, estructuradas en madera, las cuales se encuentran en satisfactorio estado de conservación, frente a una arteria estructurante de alto flujo vehicular, construcción antigua destinada a local comercial y bodegas de almacenamientos de materiales de la construcción.

El emplazamiento del terreno es de alta plusvalía dada su cercanía con el Mercado Turístico de Angelmó, que cuentan con flujo permanente de turistas nacionales e internacionales.

Este sector es de gran afluencia de público, principalmente en periodos de verano. Esta ubicación en particular complica el estacionamiento de vehículos de gran tamaño en tareas de carga y descarga, complementada con una normativa municipal que no permite el estacionamiento en la vía publica de camiones de gran tonelaje, esta situación ha motivado a empresas a trasladarse a los barrios industriales de la ciudad.

El criterio de valorización esta dado principalmente a la ubicación del inmueble, vías de comunicación, interés por el sector, asoleamiento, cercanía a las zonas de equipamiento, grado de consolidación del sector, calidad de la construcción y estado de conservación, forma y calidad del suelo, Normativa Plano Regulador.

La presente tasación esta referida a una propiedad que esta ubicada en un sector con posibilidades de seguir mejorando, en el sector existen obras de urbanización de Alcantarillado, Agua Potable, Electricidad, Teléfono, TV Cable, Pavimentación de veredas y calzada, su valorización se encuentra dentro de los valores de mercado.

El Tasador ha realizado las siguientes diligencias, con objeto de formarse una opinión cabal acerca de la materia que debe informar:

Visita a terreno, donde ha inspeccionado la totalidad de las edificaciones existentes.

• Criterios de valorización.

• Forma y topografía de la propiedad

• Potencial turístico de la propiedad.

• Potencial comercial de la propiedad.

• Consolidación del sector.

• Proyectos de infraestructura.

• Distancia a los principales centros comerciales.

• Calidad de los Suelos

• Normas del Plano Regulador

• Crecimiento de la ciudad de Puerto Montt.

• Políticas del MOP, para valorización de expropiaciones.

Desde el punto económico, se puede decir que el sector de Angelmó, presenta múltiples ventajas para establecer un negocio con buena perspectiva de rentabilidad, principalmente por el gran potencial de público en general que visita este conocido sector pintoresco.

Cuenta con espacios reducidos de estacionamientos y áreas de circulación, no satisfaciendo la demanda de visitantes, principalmente en periodos de verano y feriados, apreciándose en forma física esta situación.

En relación al Principio de Ofertas y demandas se puede decir que los terrenos tienen un valor proporcional a los beneficios que rinden a sus propietarios y en razón inversa a la cantidad disponible para satisfacer los mismos usos.

La ciudad de Puerto Montt en estos últimos años ha tenido un crecimiento económico muy importante, situación que ha permitido mejorar las instalaciones de infraestructura en el sector de Angelmó, motivando el interés de nuevos inversionistas.

En el caso de Angelmó hay unanimidad en todos los sectores para reconocer que su valor patrimonial, turístico y urbano es incalculable, de este modo, el enfoque más confiable y objetivo para determinar el valor de la propiedad, es el valor renta, sin perjuicio de la ponderación de otros antecedentes.

Para situar este resultado dentro de un contexto general, es necesario tener presente algunos antecedentes de mercado de suelo en el resto de la ciudad de Puerto Montt.

- Suelo de vivienda e industria, que ocupa los sectores desde la primera hasta la cuarta terraza, cuyos valores fluctúan entre 1 y 6 UF/m2, dependiendo de su ubicación y grado de interés.

- Suelo mixto comercial-residencial, comprendido por los sectores periféricos al centro, que se transa entre 12 hasta 18 UF/m2, dependiendo del grado de consolidación comercial del barrio.

Se observa que los valores más elevados corresponden a las zonas de mayor actividad comercial y que a su vez presentan un mayor potencial de aprovechamiento de los terrenos, por constructibilidad, ocupación de suelos, altura de Edificación y de usos permitidos.

V. CONCLUSIÓN

De acuerdo a los resultados obtenidos se concluye lo siguiente:

1.- Es fundamental tener claro que método se elegirá para determinar el valor real de una propiedad, para esto se debe tener en cuenta principalmente las características del bien a valorar y su entorno; estos métodos son el de reposición, comparativo, rentabilidad y valor de suelo residual.

2.- Para la correcta ejecución del Informe de Tasación es importante la visita a la propiedad debido a que se debe inspeccionar el sector, verificar las fortalezas y debilidades de la propiedad, tanto del terreno como de las construcciones, estimándose principalmente la vida útil, y en esto último poner énfasis en el estado y mantención en que se encuentra al momento de la visita, la que queda respaldada mediante registro fotográfico que de alguna u otra manera indicará a los solicitantes el estado actual en el que se encuentra la propiedad requerida para finalmente poder entregar un valor comercial.

3.- Para la correcta ejecución de un buen informe de tasación, que contenga todos los elementos técnicos y de juicio necesarios para la adecuada toma de decisiones y correcta valoración del bien, resulta imprescindible efectuar en forma rigurosa y responsable la visita a la propiedad y a la Dirección de Obras Municipales. El 90 % del contenido de un informe, se obtiene de estos 2 pasos previos, y/o de otros organismos competentes dependiendo de las características de la propiedad, éstos pueden ser: Servicio de Impuestos Internos, Conservador de Bienes Raíces, Ministerio de Obras Públicas, Servicio Agrícola y Ganadero y Servicio de Vivienda y Urbanismo.

BIBLIOGRAFÍA

• Autor: Felipe Toledo Quijada. 2014. Colegio de Constructores de Chile. Arquitecto e Ingeniero Constructor, Diplomado en Gestión de Obras y Magister en Dirección de Proyectos Inmobiliarios. Con mas de14 años de experiencia en tasaciones de gran envergadura, principalmente del área inmobiliaria e industrial, actualmente es director de la consultora A&RE, Perito del Ministerio de Hacienda, Secretario Nacional de la Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile y miembro de la Unión Panamericana de Valuadores. http://www.portalinmobiliario.com/

• Autor: Aqueveque propiedades. 2011. Corredora de Propiedades ubicada calle Bombero Adolfo Ossa 1010, OF 414, Santiago Centro. Fono (2) 698 33 18 - cel: 8 694 5192. http://www.aquevequepro.cl/informacion/avaluo-fiscal-tasacion-comercial/

• Autor: Nuestro Abogado.com. 2014. http://nuestroabogado.cl

• Autor: Juan Carlos Pirasces. 2013. Encargado de Tasaciones del Banco de Chile. Diplomado de Tasación Inmobiliaria. Conceptos y Principios. http://diplomadoslocontador.uc.cl

• Autor: Ministerio de Vivienda y Urbanismo División Técnica de Estudio y Fomento Habitacional. 2010. “Manual de Tasaciones para el Subsidio Habitacional” Cuerpo N° 1: Metodologías de Tasación. MINVU asignó el estudio previo del Manual al arquitecto Alberto Arenas Pizarro, quien como responsable del encargo contó con la colaboración de un grupo de profesionales, entre los cuales se debe mencionar a los arquitectos Raúl Pardo Sáez y Juan Carlos Piracés Schmidt. Actuó como contraparte técnica una Comisión formada por profesionales del Ministerio de Vivienda y Urbanismo y del SERVIU Metropolitano. El resultado final del presente estudio corresponde a la participación conjunta de la Consultora y de la Comisión aludida.

• Autor: Teodosio Cayo Araya. 2011. “Tasación de Bienes Raíces Urbanos, criterios y procedimientos prácticos” Criterios y Procedimientos Prácticos. Editorial Librotecnia. Chile.

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