Condominios por indivisión forzosa. Condominio por confusión de límites

Unidad IX: Condominios por indivisión forzosa. Condominio por confusión de límites.

Supuestos de indivisión forzosa previstos por el Código Civil

El condominio será con indivisión forzosa cuando la facultad contenida en el art 2692 no pueda ser ejercida, impedimento que puede ser perpetuo o temporario.

El art 2715 enumera y describe las fuentes de la indivisión: Habrá tmb indivisión forzosa cuando la ley prohíbe la división de una cosa común, o cuando lo prohibiere una estipulación válida y temporal de los condóminos, o el acto de última voluntad tmb temporal que no exceda, en uno y otro caso, el término de 5 años, o cuando la división fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demorada cuanto sea necesario para que no haya perjuicio a los condóminos.

Indivisión forzosa de origen contractual

Distintos supuestos:

1) Convenio entre condóminos para bienes de origen no hereditario (art 2693): art 2693: Los condóminos no pueden renunciar de una manera indefinida el D de pedir la división; pero les es permitido convenir en la suspensión de la división por un término que no exceda de 5 años, y de renovar este convenio todas las veces que lo juzguen conveniente.

Cuando el convenio de indivisión no contuviera plazo, a 1ra vista se caería en la prohibición de la 1ra parte del art.: “Los condóminos no pueden renunciar de una manera indefinida el D de pedir la división”. Sin embargo, aun en este caso valdría por 5 años, puesto que no se violaría la norma al no ser admitida una renuncia indefinida, sino temporalmente limitada.

En cuanto a la renovación del convenio, ésta debe ser expresa, no pudiéndose inferir tácitamente por el sólo hecho de la continuación de la comunidad. El plazo de cada renovación se computará desde la fecha en que ella se convenga.

2) La donación: art 2694: Esta norma se refiere al condominio constituido por donación o legado. El art expresa que cuando la copropiedad en la cosa se hubiere constituido por donación, el donante puede poner la condición de que la cosa dada quede indivisa por 5 años.

Si bien su redacción hace pensar en una imposición del donante, no cabe duda de que se trata de un caso de indivisión de fuente contractual, porque la donación es un contrato que se perfecciona con la aceptación del donatario (aquí donatarios).

El C y el testamento operan como fuente del condominio y de la indivisión.

Accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades.

Condominio sobre accesorios: art 2710: Habrá indivisión forzosa cuando el condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los condóminos podrá pedir la división. Art 2711: Los ds que en tales casos corresponden a los condóminos, no son a título de servidumbre, sino a título de condominio.

Son accesorios por ej: pasillos, calles o callejones para el servicio de 2 o más heredades. Ej cuando varios edificios tienen su entrada por un pasillo o pasaje común. Los condóminos no podrán demandar la división del accesorio porque es indispensable para la entrada al edificio.

La ley aquí opera como fuente de la indivisión, pero no como fuente del condominio. Se trata de 2 heredades que pertenecen en propiedad exclusiva a diversos propietarios y hasta podría darse el caso de que una o ambas fincas pertenecieran a varias pers en condominio.

El art 2711 menciona la nat J de este instituto, aclarando que estos accesorios no son servidumbres porque la indivisión no constituye una carga impuesta a la cosa indivisa sino una simple restricción a la facultad de pedir la división. Además no se extingue por el no uso (la servidumbres si).

Art 2712: Cada uno de los condóminos puede usar de la totalidad de la cosa común y de sus diversas partes como de una cosa propia, bajo la condición de no hacerla servir a otros usos que aquellos a que está destinada, y de no embarazar el derecho igual de los condóminos.

Para determinar el destino de la cosa se deberá estar a lo que se haya convenido al respecto, y a falta de acuerdo previo, a la nat de la cosa y el uso anterior.

A este condominio se aplican las normas sobre administración del condominio normal, a falta de disposiciones específicas. Lo mismo cabe afirmar sobre las obligaciones y responsabilidades de los condóminos (arts 2685 y ss.), con la salvedad de que no se puede hacer abandono ni arrendar la parte común.

Los condóminos no pueden realizar en los accesorios actos materiales, salvo para la conservación.

Los poderes de disposición J aparecen restringidos. Borda dice que “los condóminos carecen de la facultad de enajenar libremente su parte indivisa, como puede hacerlo un copropietario sin indivisión forzosa; puesto que la cosa es accesoria y, está al servicio de la heredad…”

Ésta es la solución que legalmente establece el art 3º de la ley 13.512: “Los ds de cada propietario en los bs comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento. En la transferencia, gravamen o embargo de un depto se entenderán comprendidos esos ds, y no podrán efectuarse actos con relac a los mismos, separadamente del depto al que accedan”. Es decir, las partes comunes en la PH tienen nat de condominio de indivisión forzosa. Sobre las partes comunes no puede haber división. Pertenecen a los copropietarios por igual.

División nociva

Al ser necesaria la intervención de los tribunales para resolver la controversia acerca de la nocividad de la partición, Papaño ha entendido que esta indivisión encuentra su origen en la sentencia que así lo determina. Rojas Torres dijo que se trata de una indivisión forzosa impuesta por la ley.

Art 2715: Habrá tmb indivisión forzosa cuando la división fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demorada, cuanto sea necesario para que no haya perjuicio a los condóminos.

El juez es quien decide si la división es o no nociva. Debe serlo para todos los condóminos y no sólo para uno. La nocividad que se invoque debe estar fundada en perjuicios que la división acarrearía a los propios condóminos. Si la división es nociva, el juez podrá prohibirla.

Ej cuando hay una inseguridad J total en cuanto al precio, por no haber un precio real de mercado por el hecho de que no hay paridad con el dólar o por un problema eco.

Condominio de muros, cercos y fosos.

...