CONDOMINIO

DERECHOS REALES.

CONDOMINIO.

Con origen en el vocablo latino condominium, el término condominio se refiere, en el campo del derecho, a la potestad que dos, tres o más individuos disponen sobre un bien compartido.

Es posible distinguir entre el condominio ordinario (una cosa que puede dividirse y que permite que distintos sujetos dispongan de porcentajes de participación) y el condominio en mano común (cuando el bien no se puede dividir y su propiedad recae en varias personas, sin que existan distintas cuotas de participación).

I-Concepto:

El Código Civil en el Libro IV, título V, capítulo I hace referencia al concepto de Condominio. A la vez el capítulo II trata de la administración de la cosa común.

• Art. 2083: “Hay condominio cuando dos a más personas comparten el dominio de una misma cosa mueble o inmueble por contrato, actos de última voluntad, o disposición de la Ley, sin que ninguna de ellas pueda excluir a la otra en el ejercicio del derecho real proporcional inherente a su cuota parte ideal en la cosa, ni de otro modo que el estatuido por el presente Código. No es condominio la comunidad de bienes que no sean cosas.”

Los condominios forman parte de lo que el derecho civil conoce como comunidad de bienes. Esta figura legal encuadra a aquellos casos en los que un patrimonio es compartido por diversas personas jurídicas o físicas.

Un ejemplo de Condominio sería: un inmueble edificado que abarca un derecho exclusivo sobre un sector y un derecho común sobre otros, donde una persona es propietaria de la unidad de compra (podría ser un departamento o apartamento dentro de un edificio.) y co - propietaria de los espacios comunes (pasillos, ascensores, etc.). Los gastos que se producen en estos espacios comunes se reparten entre todos los co-propietarios. Para facilitar la administración, es frecuente que los co-propietarios del condominio contraten los servicios de alguien externo que se encargue de liquidar los gastos (administrador).

Para el derecho internacional, un condominio tiene lugar cuando varios Estados ejercen sus facultades sobre una misma tierra. La Isla de los Faisanes, un pequeño islote sobre el río Bidasoa, es el condominio de menor superficie en todo el mundo. Su soberanía la comparten Francia y España, países que se alternan cada semestre en la administración del territorio.

II-Elementos característicos:

• Pluralidad de sujetos: el derecho de propiedad corresponde a dos o más personas físicas o jurídicas.

• Unidad del objeto: el derecho de los copropietarios recae sobre una misma cosa.

• Falta de cuota material: el derecho de los copropietarios no se asienta sobre partes materialmente determinadas del objeto, sino sobre parte ideal de indivisa.

• Necesidad de una cosa: el condominio se constituye sobre una cosa mueble o inmueble. Cosas son los objetos corporales susceptibles de tener un valor y no lo son, un crédito o un conjunto de créditos. Asimismo, la última parte del art. 2083 del CC expresa, con toda claridad: no es condominio la comunidad de bienes que no sean cosas.

Formas de Constitución.

Artículo 2083 CC.

CONTRATO. Se constituyen por contrato cuando varias personas adquieren conjuntamente una cosa común. De igual manera, habrá condominio por contrato cuando el propietario de una cosa enajena una parte alícuota de su derecho sobre la cosa.

ACTO DE ÚLTIMA VOLUNTAD

(TESTAMENTO). Cuando el causante establezca un legado de una misma cosa a favor de dos o más personas

DISPOSICIÓN DE LA LEY. Son los casos en que la Ley impone el condominio independientemente de la voluntad de los particulares. Sería el caso de condominio de muros, cercas y fosos, entre otros.

III-Actos materiales y jurídicos de disposición:

• Art. 2084 CC: “Ninguno de los condóminos puede, sin el consentimiento de los otros, ejercer sobre la cosa común, ni sobre la menor parte de ella físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual o inmediato del derecho de propiedad. Bastará la oposición de uno de ellos para impedir lo que los demás quieran hacer a este respecto.”

De acuerdo a este precepto, los condóminos no pueden por ejemplo: realizar actos de disposición tales como la construcción de un edificio, sin el consentimiento de todos los condóminos, bastando la oposición de uno de ellos para impedir la realización de actos de la naturaleza señalada.

IV-Actos prohibidos:

• Art. 2085 CC: “Ninguno de los condóminos puede hacer en la cosa común innovaciones materiales ni cambiar su destino, sin consentimiento de los otros; ni enajenarla, ni construir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o alquiler hecho por alguno de ellos es de ningún valor.”

Al igual que el art. anterior este art. menciona a los actos materiales en sentido de innovaciones. Cualquier condómino tiene derecho a hacer las obras necesarias para la conservación de la cosa.

La enajenación de la cosa común, la constitución de una servidumbre, o el arrendamiento por parte de uno de los condóminos, afectan, de modo material, a los derechos de todos los copropietarios, sin ventaja en el fundo para ellos y no es viable su posibilidad. Su enajenación o disposición de la cosa común por uno de los condóminos.

V-Eficacia de los actos jurídicos:

• Art. 2086 CC: “La enajenación, constitución de servidumbre o hipotecas, y el arrendamiento hecho por uno de los condóminos vendrán a ser parcial o íntegramente eficaces, si por el resultado de la división el todo o parte de la cosa común le tocase en su lote.”

Si, por el resultado de la división, el todo o parte de la cosa gravada le tocara en su lote el constituyente de la servidumbre, hipoteca o locador, ya no se lesionará el derecho de los comuneros, produciéndose una convalidación de lo actuado. Vale decir, el acto originalmente nulo queda convalidado por la circunstancia de que la cosa ha venido a corresponder al mismo.

VI-Renuncia a la división y cláusulas de indivisión:

• Art. 2087 CC: “Los condóminos no pueden renunciar por tiempo indeterminado al derecho de pedir la división, pero les es permitido convenir en la suspensión de la división por un término que no exceda de cinco años, y renovar este convenio todas las veces que lo juzguen conveniente. El testador y el donante pueden imponer igual condición. Los convenios o cláusulas de indivisión producen efecto respecto de los sucesores particulares, si tratándose de inmuebles, estuvieren inscriptos en el Registro.”

La prohibición de un compromiso indefinido sobre indivisión, contribuye a impedir que se ate al condómino en cuanto a variar a su criterio, por cualesquiera circunstancias que le hagan preferir después de la partición, si no se trata de un caso de indivisión forzosa.

VII-Derecho de división:

• Art. 2088 CC: “Cada copropietario tiene derecho a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa.”

Esta disposición es clara, cada copropietario está en su pleno derecho de pedir la división de la cosa común en cualquier momento que el desee, pero cuando ésta no se encuentre bajo indivisión forzosa.

VIII-Ejercicio de derechos sobre cuota parte ideal:

• Art. 2089 CC: “Cada condómino podrá ejercer, sin consentimiento de los otros, los derechos inherentes a su cuota parte ideal en la cosa y en la medida que sea compatible con el derecho igual de los demás. Podrá vender, hipotecar o ceder su cuota parte indivisa sin que los otros puedan impedirlo, y sus acreedores podrán embargarla y hacerla vender antes de la partición. Podrá igualmente enajenar o gravar parte determinada de la cosa, pero la eficacia estará subordinada a que dicha parte le corresponda en la partición.”

Cada condómino puede ejercer ciertos derechos referente a su cuota, su parte ideal de la cosa, es decir; puede vender la parte del condominio que le corresponde, puede hipotecarlo, siempre que esto sea un derecho que todos posean, ya que debe existir una igualdad permanente. Si uno de los condóminos realiza las acciones señaladas los demás condóminos no pueden oponerse, ya que se presume que estará basada en lo que le corresponde por derecho.

XIV-Gastos de reparación y conservación de cosas comunes:

• Art. 2090 CC: “Todo condómino puede obligar a sus copartícipes, en proporción a su partes, a abonar los gastos de conservación o reparación de la cosa común, con los intereses sobre las sumas que con ese fin hubiere pagado. Los condóminos requeridos podrán liberarse de la obligación de contribuir, haciendo abandono de su derecho.”

Los condóminos tienen la obligación de contribuir a los gastos de conservación y reparación de la cosa común. Por el hecho de que justamente la cosa es “común” y pertenece a cada uno de los mismos.

Esta obligación debería cumplirse en el momento de realizar el gasto, pero se da el caso de que uno de los condóminos paga la totalidad por razones urgentes que no pueden esperar y por cualquier motivo que surgiera el otro condómino no se encuentra presente.

Lo que correspondería en el caso mencionado es que los demás o el condómino ausente le restituyan o le restituya lo que ha gastado en proporción a sus partes.

• Art. 2091 CC: “Cualquier comunero tiene derecho a reivindicar su cuota-parte contra los otros condóminos, y a hacer valer respecto de terceros

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