Condominio

Introducción.

La influencia del derecho romano en el derecho de los países que pertenecen a la familia o “tradición jurídica romana canónica”, como es el caso de México, se localiza particularmente en el derecho privado, especialmente el civil: personas, familia, bienes, sucesiones, obligaciones y contratos.

Sirva lo anterior para explicar los límites de este trabajo, que solo se refiere a Copropiedad y sus consecuentes derivada de esta rama del derecho, es un trabajo de investigación con sentido de que la tradición romanista también se refleja en el derecho público y que muchos de los principios de la ideología política.

1. Condominio y copropiedad.

Condominio “communio”, en Derecho Civil, consiste en la situación en la que la propiedad de una cosa es compartida por dos o más personas “socii”.

Si varias personas tenían un derecho de propiedad sobre un solo objeto, cada una de ellas era propietaria de una cuota ideal. Tales situaciones podían surgir por contrato, por ejemplo, un contrato de sociedad a consecuencia de una herencia indivisa, por un legado o alguna donación, por commixtion accidental de granos, etc., por confusio accidental de líquidos y por algunas causas más.

Ningún copropietario podía alegar entonces que su derecho quedaba reducido a una parte material del objeto en cuestión. Por cuya razón decimos que las cuotas eran “ideales” y no “materiales”.

Podía utilizarlo pero de una forma que no impidiera que los demás lo utilizaran también. Además cada copropietario podía hacer las reparaciones necesarias y reclamar luego un rembolso proporcional a los demás. En cambio las modificaciones o, inclusive, mejoras del objeto solo podían hacerse con unánime consentimiento de los copropietarios; aquí la mayoría no obligaba a la minoría.

En caso de despojo o perturbación del derecho de propiedad, o de la posesión por terceros o por alguno de los copropietarios, cada uno de estos podía ejercer de forma independiente la acción que procediese.

En sus relaciones mutuas los copropietarios respondían por la culpa in concreteo, es decir, no por una conducta que hubiera sido la típica de aquel abstracto bonus paterfamilias, si no por una conducta de un grado igual de cuidado al que solia mostrar en sus demás negocios.

La copropiedad es la concurrencia de varios derechos de propiedad sobre un mismo objeto, produciéndose casualmente, con motivo de la sucesión hereditaria, o de la existencia de un contrato de sociedad.

Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenece, pro indiviso, a dos o más personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporción, es decir sobre parte alícuota.

Tipos de copropiedad:

• Arcaica: predomina el carácter fraternal, teniendo su origen en la sucesión hereditaria.

• Clásica: es la puesta en común de los bienes de las personas.

La copropiedad tiene un cuádruple contenido, consistiendo en:

• El disfrute: es un derecho divisible, consistente en el aprovechamiento de los frutos.

• El uso: es un derecho indivisible.

• La disposición: matiza la diferencia entre la copropiedad arcaica y la clásica.

• La posesión: El hecho de que tengan que ponerse de acuerdo todos los copropietarios para un determinado asunto implica la división de la copropiedad mediante el ejercicio de una acción divisoria, pudiendo ser de 2 tipos:

Acción de división de herencia: se dividen bienes.

Acción de división de cosas comunes: se divide un objeto común.

1.1.1Como es en el México actual.

Copropiedad.

Propiamente no es una división del inmueble, más bien es "compartir" el inmueble, es decir, el inmueble sigue conservando su unidad, sigue siendo uno solo, pero los propietarios son varios y cada uno tiene una participación sobre el inmueble, dicha participación se mide en porcentaje y puede ser el mismo entre los propietarios (iguales porcentajes sobre la totalidad del inmueble) o diferente (diferentes porcentajes).

Particularmente los Copropietarios pueden decidir quién habita alguna parte del inmueble, pero legalmente todos son dueños de todo el inmueble, según el porcentaje que le corresponda a cada uno.

Para el caso de que alguno de los copropietarios quiera vender sus derechos, deberá de notificar al otro copropietario ese hecho, porque todos los copropietarios tienen derecho, frente a extraños, para comprar los derechos de propiedad de uno de ellos, solo para el caso de que no hagan uso de ese derecho, podrá una persona ajena comprar los derechos de copropiedad.

En el caso práctico, para adquirir derechos de copropiedad, bastará que el dueño (si es uno sólo quien ostenta el 100%) nos comparta su derecho de propiedad, en el porcentaje que sea necesario, por lo que nos venderá ese porcentaje. Para el caso de que sea un copropietario el que nos venda, deberá notificarse a los otros copropietarios previamente, si es su deseo adquirir el porcentaje de copropiedad en venta, si niegan su derecho o nada manifiestan, se entenderá que no quieren ejercer ese derecho y por lo tanto podrán venderse esos derechos a una tercera persona ajena a los otros copropietarios. En la escritura se consignará la venta de derechos de copropiedad y se generarán los impuestos, derechos, gastos y honorarios correspondientes al porcentaje que se está adquiriendo, además se mandará a inscribir en el Registro Público de la Propiedad, donde se tomará nota del nombre de las personas que ostentan la propiedad del inmueble.

Condominio.

La administración de condominios o inmuebles es la que se encarga de la planificación, organización y control de los recursos de los inmuebles o condominios.

La administración de condominios o inmuebles se encarga no solo de los recursos financieros (ingresos y egresos) sino también de los recursos inmobiliarios y materiales que el condominio tenga.

Los ingresos de un condominio son los recursos financieros que recibe por el cobro de cuotas internas ordinarias y extraordinarias y cuotas externas extraordinarias. Las cuotas internas ordinarias de un condominio son aquellas que pagan los residentes del mismo.

Las cuotas internas extraordinarias son aquellas que pagan los residentes del condominio que no son regulares, normalmente las cuotas extraordinarias son ocupadas por los administradores para allegarse de recursos para imprevistos y cuestiones coyunturales. Las cuotas externas extraordinarias son aquellas que pagan los que no son residentes del condominio.

2. Extinción o terminación de la propiedad.

Es evidente que la copropiedad fácilmente se torna en fuete de pleitos. Cada copropietario podía poner un fin a la copropiedad, pidiendo su división mediante la actio communi divindundo. Para obtener este resultado, por tanto, bastaba la voluntad de uno contra todos.

2.1 Extinción o terminación de la propiedad en México.

En México se establece los términos y reglamentación de la propiedad en el Código Civil Federal comprendidos los artículos 830 a 853.

En los cuales establece que el propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limitaciones y modalidades que fijen las leyes.

Se presenta la extinción de la propiedad cuando:

• Adquisición del bien por otra persona.- A través de esta forma se encierra la denominada Enajenación que por su carácter de acto esencialmente traslativo tanto es modos de perder la propiedad como de adquirirla.

• La extinción es un acto voluntario que comprende la transmisión por un acto unilateral o bilateral o el abandono o renuncia cuando se trata de bienes muebles.

• Destrucción o pérdida total o consumo del bien

• La expropiación.- Aquí se señala que nadie puede ser privado de su propiedad, sino exclusivamente por causa de seguridad nacional o necesidad publica, declarada por ley y previo pago en efectivo de la indemnización justa y precisa que constituye o que incluya compensación por el eventual perjuicio.

• Abandono del bien por 20 años en cuyo caso pasa el Predio al Dominio del Estado.- Esta es la forma de extinción de la propiedad bastante discutible, la regla es que no hay, si los bienes muebles o inmuebles no son de los particulares, son del Estado. Si se trata de un bien de propiedad de un particular y a su muerte no aparece nadie con votación hereditaria, como en nuestro País no existe la figura de la herencia vacante, obviamente este será del Estado.

3. Protección a la propiedad.

El propietario normalmente es también poseedor de la cosa. Por este último en Derecho Romano eran de su competencia los interdictos posesorios, para defenderse de todos los obstáculos que pudieran oponérsele al disfrute de la posesión.

La propiedad es el principal de los derechos reales. El ius civile ha creado dos acciones fundamentales

...