LEY DEL CONDOMINIO

LEY QUE REGULA EL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO EN EL ESTADO DE MEXICO

ULTIMA REFORMA: 4 DE SEPTIEMBRE DE 2003.

Ley publicada el 11 de abril de 2002.

CAPITULO PRIMERO- DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1.- La presente ley es de interés público y tiene por objeto establecer las bases para regular la constitución, organización, funcionamiento, modificación, administración y extinción del régimen de propiedad en condominio, así como su convivencia social y solución de controversias entre condóminos y residentes.

Artículo 2.- Para efectos de ésta ley se entiende por:

I. Ley: la Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México;

II. Escritura constitutiva: documento público, mediante el cual se constituye un inmueble bajo el régimen de propiedad condominal;

III. Reglamento General de Condominio: ordenamiento municipal de las edificaciones sujetas al régimen de condominio, que regula la administración, los derechos y las obligaciones de los condóminos, expedido por los ayuntamientos;

IV. Condominio: inmueble cuya propiedad pertenece proindiviso a varias personas, que reúne las condiciones y características establecidas en el Código Administrativo del Estado de México y su reglamentación;

V. Condómino: persona física o moral, que en calidad de copropietario aproveche una unidad exclusiva de propiedad, así como aquella que haya celebrado contrato en el cual, de cumplirse en sus términos, llegue a ser sujeto al régimen de propiedad en condominio;

VI. Unidad de propiedad exclusiva: el piso, departamento, vivienda, local, áreas y naves sobre las que se tiene derecho de propiedad y uso exclusivos;

VII. Bienes y áreas de uso común: aquellas cuyo uso, aprovechamiento y mantenimiento es responsabilidad de los condóminos y residentes;

VIII. Asamblea: órgano máximo de decisión de un condominio, integrado por la mayoría de los condóminos, en el que se resolverán los asuntos de interés común, respecto al condominio;

IX. Residente: persona que en calidad de poseedor por cualquier título legal, aproveche en su beneficio una unidad de propiedad exclusiva;

X. Reglamento Interior del Condominio: conjunto de acuerdos de observancia obligatoria por los condóminos y residentes, en los que se establecen las normas internas de convivencia de un condominio. Es aprobado por la asamblea y se hará constar en testimonio notarial.

(REFORMADO, 4 DE SEPTIEMBRE DE 2003)

Artículo 3.- Son autoridades competentes para la aplicación de la presente Ley, la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda del Gobierno del Estado, los ayuntamientos, el Poder Judicial del Estado de México y las demás que señale el presente ordenamiento.

CAPITULO SEGUNDO- DEL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO

Artículo 4.- Se considera régimen de propiedad en condominio, aquel en el que los pisos, departamentos, viviendas, locales, áreas o naves que se construyan o constituyan en un inmueble en forma horizontal, vertical o mixta, sean susceptibles de aprovechamiento independiente por pertenecer a distintos propietarios y que además, tengan salida propia a un elemento común sobre el cual tengan derecho exclusivo de propiedad, o frente a una vía pública.

Artículo 5.- El régimen de propiedad en condominio se constituye:

I. Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas, locales, áreas o naves de que conste un inmueble, o que hubieran sido construidos dentro de un inmueble con partes de uso común pertenezcan a distintos propietarios o siendo del mismo propietario, se les dé un uso diferente o privado a cada uno;

II. Cuando los diferentes pisos departamentos, viviendas, locales, áreas o naves que se construyan dentro de un inmueble, y que cuente éste con elementos comunes e indivisibles, cuya propiedad privada se reserve en los términos del artículo anterior, se destinen a la enajenación de personas distintas;

III. Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan en diferentes pisos, departamentos, viviendas, locales, áreas o naves, para enajenarlos a distintas personas, siempre que exista un elemento común de propiedad privada indivisible;

IV. Por disposición testamentaria, siempre que se ajuste a las normas de desarrollo urbano aplicables;

V. Derivado de la partición de una copropiedad, cuando de la misma se generen dos o más unidades de propiedad exclusiva, que compartan áreas e instalaciones comunes.

El condominio se constituirá sobre las construcciones en proceso de construcción o terminadas.

Los ayuntamientos únicamente autorizarán el cambio a régimen condominal en edificaciones terminadas, siempre que cumplan con las normas relativas a la división del suelo, su uso, densidad e intensidad de aprovechamiento e imagen urbana, restricciones y demás normatividad aplicable.

Artículo 6.- Los condominios podrán ser de tipo habitacional social progresivo, de interés social, popular, medio, residencial, residencial alto y campestre, industrial o agroindustrial, de abasto, comercio, servicios y mixto.

Artículo 7.- Según la naturaleza de quien los constituya, los condominios serán: de orden privado, los que constituyan los particulares; y de orden público, los constituidos por instituciones u organismos públicos de la Federación, el Estado o los municipios.

(REFORMADO, 4 DE SEPTIEMBRE DE 2003)

Artículo 8.- Los condominios por su estructura podrán ser:

I. Condominio vertical: la modalidad en la cual cada condómino es propietario exclusivo de un piso, departamento, vivienda o local de un edificio y además copropietario de sus elementos o partes comunes, así como del terreno e instalaciones de uso general;

II. Condominio horizontal: la modalidad en la cual cada condómino es propietario exclusivo de un área privativa del terreno y en su caso, de la edificación que se construya en ella, a la vez que copropietario de las áreas, edificios e instalaciones de uso común;

III.- Condominio mixto: La combinación en un mismo predio de las modalidades señaladas en las fracciones precedentes.

Artículo 9.- Para constituir el régimen de propiedad en condominio, el propietario o propietarios deberán declarar su voluntad en escritura publica, en la cual se hará constar:

I. La ubicación, dimensiones y linderos de terreno que corresponda al condominio de que se trate, con la especificación precisa del resto de las áreas, si ésta ubicado dentro de un conjunto urbano. Cuando se trate de grupos de construcciones, los límites de los edificios o secciones que de por sí deban construir condominios independientes, en virtud de que la ubicación y número de copropiedades origine la separación de los condominios en grupos distintos.

II. Los datos de identificación de las licencias, autorizaciones o permisos expedidos por las autoridades competentes, para la realización del condominio.

III. La descripción y datos de identificación de cada unidad de propiedad exclusiva; sus medidas y colindancias, así como el o los cajones de estacionamiento de vehículos que le correspondan;

IV. El valor nominal, que para los efectos de ésta Ley, se asigne a cada unidad de propiedad exclusiva y el porcentaje que le corresponda sobre el valor total de condominio;

V. El uso general del condominio y el particular de cada unidad de propiedad exclusiva;

VI. Los bienes de propiedad común, sus medidas y colindancias, usos y datos que permitan su plena identificación;

(REFORMADA, 4 DE SEPTIEMBRE DE 2003)

VII. Los datos de identificación de la póliza de garantía, para responder de la ejecución de la construcción y de los vicios ocultos de ésta;

(REFORMADA, 4 DE SEPTIEMBRE DE 2003)

VIII. La obligación de los condóminos de aportar las cuotas que determine la Asamblea para el mantenimiento y administración del condominio, así como para la constitución del fondo de reserva correspondiente;

IX. Los casos y condiciones en que puede ser modificada la escritura constitutiva.

Al apéndice de la escritura, se agregarán debidamente certificados por fedatario público, el plano general, los planos de cada una de las unidades de propiedad exclusiva, así como el Reglamento Interior del Condominio.

(REFORMADO, 4 DE SEPTIEMBRE DE 2003)

Artículo 10.- La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio de inmuebles, así como los contratos de traslación de dominio y demás actos que afecten la propiedad o el dominio de estos inmuebles, además de cumplir con los requisitos y presupuestos de esta Ley, deberán inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y ante el organismo correspondiente, según el caso.

Artículo 11.- En todo contrato de adquisición de los derechos sobre un piso, departamento, vivienda, local, área o nave, sujeto al régimen de propiedad en condominio, se insertarán las declaraciones y cláusulas conducentes de la escritura constitutiva que prevé el artículo 9 de esta Ley, y se hará constar que se entrega al interesado una copia del Reglamento General de Condominio.

Artículo 12.- Será procedente la modificación del régimen de propiedad en condominio,

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