Contratos Parte Especial

RESUMEN CONTRATOS

TOMO 2 PARTE ESPECIAL (GARRIDO Y ZAGO)

COMPRAVENTA CIVIL Y COMPRAVENTA COMERCIAL.

CONCEPTO.

El art. 1323 dice que habrá compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero. Este contrato genera 2 obligaciones reciprocas: el vendedor se obliga a transferir a otra persona la propiedad de la cosa y el adquiriente la obligación de recibir la cosa y de pagar el precio cierto en dinero.

CARACTERES.

1. Consensual: porque una de las partes no transfiere sino que “se obliga” a transferir la propiedad de una cosa. Y la otra parte se obliga a recibirla y a pagar un precio cierto en $.

2. Oneroso: Las ventajas que procura a una u otra de las partes le es concedida por una prestación que ella le ha hecho o se obligue a hacerle.

3. Conmutativo: porque desde la celebración del contrato ambas partes conocen el alcance de sus respectivas obligaciones.

4. Bilateral: porque se generan obligaciones reciprocas para ambas partes.

5. Nominado o típico: tiene nombre y regulación legal.

6. Respecto de las formas hay que diferenciar la compraventa de inmuebles o de bienes registrables de y la de bienes muebles: La de bienes inmuebles esta enunciado dentro de los contratos formales del art. 1184. También respecto de los contratos de bienes registrables se deberán cumplimentar determinadas formalidades (por escrito, inscripción en el registro respectivo).

Por el contrario, la compraventa de bienes muebles o requiere formalidad alguna, y la transferencia de dominio se opera por la simple tradición.

DISTINCION ENTRE LA COMPRAVENTA CIVIL Y LA COMERCIAL.

1. La compraventa civil puede ser de cosas muebles o inmuebles, mientras que la mercantil solo puede recaer sobre cosas inmuebles (art.452 inc. 1 CC.).

2. Prescripción: Civil  1 año ( art. 4035 inc. 4 CC). Comercial  2 o 4 años (art. 849 y 847 inc.1 CC)

3. Cosas ajenas: El CC dispone “las cosas ajenas no pueden venderse…” (art.1329) mientras que el art. 453 CC establece: “la compraventa de cosa ajena es valida…”.

a) COMPRAVENTAS MIXTAS CIVILES Y COMERCIALES

Hay compraventa mixta de carácter civil y comercial cuando una de las partes contratantes reviste el carácter de comerciante y la operación se refiere a la compraventa de una cosa mueble. Solución: art. 7CdC: Si un acto es comercial para una sola de las partes, todos los contrayentes quedan, por razón de él, sujetos a la lay mercantil.

COMPARACION CON OTRAS FIGURAS.

a) Permuta: Hay Per cuando uno de los contratantes se obligue a transferir a otro la propiedad de una cosa con tal de que éste le dé la propiedad de otra cosa. Difieren las prestaciones: en la compraventa es un precio cierto en dinero y en la permuta es la entrega de otra cosa. En los casos mixtos, la decisión está dada por la importancia de la mayor prestación.

b) Locación de cosas: En la locación de cosas por un precio cierto en dinero, se da el uso y goce de una cosa, en cambio en la compraventa existe la obligación de transferir la propiedad de una cosa. En la locación de cosas, una vez concluido el plazo debe devolverse la misma cosa, en la compraventa hay promesa de transmisión de la propiedad.

c) Locación de obra: La compraventa supone la transferencia de una cosa que es propiedad de quien se obliga por el contrato, y la locación de obra tiene por finalidad la realización con fin de resultado de una tarea especial que se concretará en la existencia de una cosa nueva.

d) Cesión de créditos: En la cesión de créditos se trasmite un derecho, una cosa inmaterial, en cambio en la compraventa se trata de la obligación de transferir la propiedad de una cosa (material).

LA COMPRAVENTA Y LA TRANSFERENCIA DEL DOMINIO.

¿Cuándo se produce la transferencia de la propiedad?

1. Sistema del CC: En nuestro derecho la compraventa no es traslativa de dominio. La propiedad se transmite por actos que el CC exige. La transmisión de la propiedad de la cosa al comprador se producirá por la efectiva entrega de la misma por la tradición, y aun para los inmuebles, por su posterior inscripción en el registro de la Propiedad. Es decir, hasta que el vendedor no haga efectiva entrega de la cosa continuará siendo su propietario, adquiriendo el comprador solo un derecho a la cosa, pero no un derecho sobre la cosa.

Para definir la tradición el art. 2377 dispone: “Habrá tradición cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa y la otra voluntariamente la recibiese”. Puede ser real o simbólica: por ej. Cuando se entregan las llaves de la casa que se vende.

2. Sistema francés: la propiedad se transmite por el solo efecto de la convención, por eso, se afirma que en el derecho francés la venta es traslativa de dominio. Tratándose de cosas inmuebles, la propiedad se transfiere por la simple convención, pero para que ella sea eficaz respecto de terceros, es necesaria su transcripción e inscripción en el Reg. de la Propiedad.

3. Sistema Alemán: En un “folio real” se dejan constancias de todos los detalles referidos a las sucesivas adquisiciones de un bien inmueble, pero el derecho nace con la inscripción (constitutivo).

PROMESA DE COMPRA Y VENTA.

Dentro de la expresión quedan comprendidas 2 situaciones jurídicas diferentes: 1) referida a quien ofrece la venta de la cosa de su propiedad y 2) relacionada con quien quiere adquirir una cosa de otra persona.

a) Promesa de venta: dentro de este supuesto debemos tener presente: 1- la simple promesa y oferta, que se realiza a persona determinada o indeterminada. Es simplemente una oferta dirigida a otra persona para celebrar un contrato, que hasta que no es aceptada no tiene fuerza obligatoria; y la simple promesa de venta, que no se trata de la oferta del contrato sino de la oferta que debe ser considerada como tal.

Para Borda, los casos mas comunes de este tipo de promesa de venta son: 1- vendedor que vede un bien y se reserva el llamado pacto de

preferencia, 2-el arrendatario de un inmueble que se reserva el derecho a adquirirlo por un precio cierto al concluir la locación, etc. Efectos anteriores a la aceptación: Mientras no aceptase la promesa de venta, el promitente esta obligado a mantener su oferta hasta el plazo acordado o fijado por el juez. Si la cosa se pierde sin culpa del promitente, el contrato queda sin efecto. Posteriores ala aceptación: si la oferta es aceptada, queda celebrado el contrato de compraventa.

b) Promesa de venta: Se da en supuestos en que la venta fue hecha en nombre del dueño pero dejando supeditado el resultado a su posible ratificación, sea porque quien obra invocando la autorización no tenia mandato suficiente, o porque se prefirió dejar supedita la concreción de la operación a la conformidad del dueño.

c) Promesa bilateral; los boletos de compra y venta: Es frecuente que las operaciones de bienes inmuebles se concreten mediante la suscripción de los “boletos de compra y venta” que resultan ser una “promesa bilateral”. La redacción de tales boletos hablan de que las partes están celebrando un contrato de compraventa, pero nuestro según el CC establece que deben ser hechos en escritura pública los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles. Algunos afirman que el boleto de compra venta es solo un antecontrato, una promesa bilateral, un contrato preliminar, etc.

VENTAS FORZOSAS.

Son situaciones en que una persona se encuentra en la obligación de vender, de desprenderse contra su voluntad de la propiedad de una cosa que le pertenece. El art. 1324 CC enumera 5 supuestos: “Nadie puede ser obligado a vender, sino cuando se encuentre sometido a una necesidad jurídica de hacerlo, la cual tiene lugar en los casos siguientes: 1º) Cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiación, por causa de utilidad pública; 2º) Cuando por una convención, o por un testamento se imponga al propietario la obligación de vender una cosa a persona determinada; 3º) Cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos, y alguno de ellos exigiese el remate; 4º) Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud de ejecución judicial; 5º) Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos, la obligación de realizar todo o parte de las cosas que estén bajo su administración”.

NATURALEZA JURIDICA.

 Para parte de la doctrina no existe contrato de compraventa, ya que no hay acuerdo de voluntades, porque no existe consentimiento del vendedor.

 No falta el consentimiento del vendedor. De alguna manera, el consentimiento ya ha sido prestado, por ej. Por el deudor cuando la cosa es vendida conforme al inc. 4 por ejecución judicial.

CAPACIDAD PARA COMPRAR Y VENDER.

Principios generales: El art. 1357 establece: “toda persona capaz de disponer de sus bienes puede vender cada una de las cosas de que es propietario; y toda persona capaz de obligarse puede comprar toda clase de cosas de cualquiera persona

capaz de vender, con las excepciones de los arts. siguientes”.

Incapacidades especiales contenidas en el CC:

 Art. 1358: El contrato de compraventa no puede tener lugar entre marido y mujer, aunque hubiese separación judicial de los bienes de ellos.

 Art. 1359: Los tutores y curadores y los padres no pueden vender bienes suyos a los que están bajo su guarda o patria potestad.

 Art. 1360: Los menores emancipados no

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