Partes de un contrato

Partes de un contrato

Es un contrato que se genera cuando el “locador”, (representado por el empresario, constructor, el contratista, el profesional liberal o el autor), se obliga a conceder a otra el uso o goce de una cosa o a ejecutar para ella una obra, o a prestarle un servicio (alcanzar un resultado material o inmaterial); y la otra “locatario”, (el dueño, el propietario o el comitente) se compromete a pagarle por el uso o goce de la cosa, o pagarle la obra, o el servicio, con un precio determinado en dinero.

El locador de obra asume así la obligación de alcanzar un resultado a su propio riesgo técnico, y en ocasiones también a su riesgo económico (este tema lo regula el Art. 1493 de Locaciones en el Código Civil). Realiza su tarea independientemente en cuanto al modo y momento de hacer las cosas, salvo el plazo establecido por ambas partes. Él dispone todo lo necesario para realizar la obra en forma consumada y perfecta obligándose a alcanzar un resultado, cargando con toda la responsabilidad de su labor para que la misma satisfaga las necesidades y utilidad del locatario, cobrando por ello una remuneración, todo previamente convenido (Art. 1629 C. Civil).

El empresario que contrata directamente con el comitente la realización de una obra, o el arquitecto para preparar el proyecto y dirigir la ejecución de los trabajos, prometen resultado y obra consumada y perfecta dentro de su plena libertad de acción; son locadores de obra cuya remuneración no es en función del tiempo, que sí lo es en la locación de servicio.

Tienen responsabilidad por la destrucción de la obra si, ella proviene por motivos de la mala calidad de los materiales, o si éstos no fueran adecuados para el fin destinado, aun cuando fueran provistos por el comitente. Son responsables también por la ruina parcial o total que llegue a sufrir la obra después de recibida la misma.

El contrato de locación de obra puede ser material o intelectual(inmaterial). Es locación de obra material el que compromete al locador(empresario o contratista), a hacer un edificio o a hacer una instalación, asegurando en todos los casos un resultado contra cuya entrega percibirá, de parte del locatario, la suma de dinero establecida.

Hay locación de obra intelectual cuando el arquitecto se compromete a efectuar un proyecto, o a dirigir una obra, o ambas cosas a la vez o a efectuar un cálculo estructural, o a hacer un informe técnico o sobre un problema determinado, asegurando el resultado contra el cual percibirá el pago correspondiente.

Como el comitente tiene interés en que la obra se realice conforme a lo convenido puede designar(por medio de un contrato de locación de obra intelectual o por un mandato), al director de obra que controlará que la entrega de la obra se efectúe conforme a los planos, especificaciones y reglas del arte, teniendo el empresario que observar las indicaciones formuladas por el director de obra, obligado por lo establecido al respecto en el contrato de locación de obra material subscripto con el comitente.

El director de obra es el intérprete técnico que necesita el comitente y está vinculado a él por un contrato de locación de obra intelectual o como mandatario.

Puede también el director de obra estar relacionado al comitente por un contrato de trabajo(locación de servicio), si se trata de una obra pública, podría ser empleado de la repartición que actúa como comitente.

El proyectista es el profesional que ha plasmado la idea en los pliegos y planos que deberá seguir la empresa y que forman parte del contrato de locación de obra material signado por el comitente.

En muchos casos puede coincidir en la misma persona física el proyectista y el director de obra, que en esta situación podría materializar sus ideas de proyectista.

El representante técnico estará relacionado con la empresa por un contrato de locación de obra intelectual o será empleado de la misma en funciones técnicas. Aparece en el contrato de locación de obra material como representante y responsable técnico de la empresa.

En el contrato de locación de obra intelectual, el profesional asegura al comitente la utilización adecuada de los medios y conocimientos propios de su profesión para obtener un resultado inmediato. Así, en el caso de un cirujano, los honorarios fijados no aseguran que el paciente vivirá con posterioridad a la operación, ya que esto depende de factores ajenos a su profesión, pero sí de que realizará todos los procedimientos quirúrgicos correspondientes para alcanzar su objetivo.

De ahí la importancia de definir claramente cuál es el resultado prometido por el locador.

El contrato de locación de obra intelectual es:

- Bilateral: ambas partes se obligan; y una de las partes se compromete a transmitir sus derechos posesorios y la otra se compromete a pagar por dichos derechos una determinada suma de dinero. (Art. 1138 C. Civil)

- Oneroso: cuando existe la obligación de pagar. A su vez el mismo es:

- Conmutativo: por ser locación– goce de la cosa por dinero -(Art. 1139 C. Civil)

- Consensual: cuando para su perfeccionamiento basta la manifestación del consentimiento de las partes. (Arts. 1140, 1141 y 1142 C. Civil)

- Innominados el contrato de locación de obra intelectual dentro de un nominado como locación de servicios. (Art. 1143 C. Civil)

- No Formales: basta el acuerdo de voluntades. (Art. 1143 C. Civil)

El Código Civil se ocupa del contrato de locación de obra en los artículos comprendidos entre el 1629 al 1647 bis inclusive.

Antes de comenzar con el armado del contrato, es importante acordar y firmarlos lo más tempranamente posible, y no comenzar tareas de ante proyecto sin contar, por lo menos con notas de encargo o cartas de intención y, sobre todo, no iniciar tareas de documentación de proyecto sin contar con contrato debidamente suscripto.

Ante la ausencia del mismo, el arquitecto quedaría sin elementos de juicio para hacer valer legalmente los honorarios que le corresponden

Los contratos se celebran para ser cumplidos; solamente pueden extinguirse o revocarse por mutuo consentimiento de las partes(Art.1200 C. Civil) En caso de incumplimiento de una de estas, la parte que demanda el cumplimiento está obligada a probar que ha cumplido u ofrecido cumplir.

Para mencionar la extinción de los contratos, nombraremos

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