Derechos Reales

CLASE PRÁCTICA NÚMERO 6

ANTECEDENTES DE HECHO

El Presidente de la Comunidad de Propietarios de un edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal, integrado por 20 departamentos independientes, destinados a vivienda, con una cuota de participación en el inmueble cada uno de 5 centésimas, convocó a los propietarios a una Junta General Ordinaria con el siguiente Orden del día:

1.º Lectura del acta de la reunión anterior, para su aprobación o rectificación, si procede.

2.º Aprobación de las cuentas correspondientes al ejercicio 2012.

3.º Aprobación del presupuesto de gastos e ingresos para el ejercicio 2013.

4.º Obras de conservación de la instalación eléctrica del portal y de la escalera, ya que presentaba

determinados desperfectos.

5.º Nombramiento de los órganos de gobierno de la Comunidad de Propietarios.

6.º Ruegos y preguntas.

A dicha Junta asistieron, en segunda convocatoria, 13 propietarios: Luis, que era propietario de 3 viviendas, y otros 12 propietarios, que lo eran de una vivienda cada uno.

Los propietarios presentes en la Junta aprobaron, por unanimidad, lo que estimaron conveniente en relación con los puntos del orden del día 1.º, 2.º, 3.º y 5.º. Al tratar del punto 4.º, sin embargo, se planteó un gran debate ya que unos querían cambiar la instalación eléctrica del portal y escalera mientras que otros, por el contrario, consideraban que todavía podía aguantar unos años más sin cambios. Sometida la cuestión a votación, se obtuvo el siguiente resultado:

– Votaron en contra del cambio de instalación 6 propietarios. Sus cuotas de participación en el inmueble eran, en total, 30 centésimas.

– Votaron a favor del cambio de instalación: Luis y otros 4 propietarios más, por lo que representaban unas cuotas de participación de 35 centésimas.

– Se abstuvieron dos propietarios, que representan unas cuotas de participación de 10 centésimas.

Ante este resultado de la votación el Administrador de la comunidad consideró aprobado el acuerdo de ejecutar las referidas obras ya que, a su juicio, habían votado a favor del acuerdo 7 propietarios, pues, consideraba que el voto de Luis valía por 3 votos para la mayoría personal, y las cuotas de participación de los propietarios que habían votado a favor de este acuerdo representaba más de la mitad de las cuotas de participación de los propietarios que emitieron válidamente sus votos, excluidas las abstenciones.

Pedro, que era uno de los que habían votado en contra del referido acuerdo, manifestó en la Junta que el acuerdo no era válido ya que habían concurrido más votos en contra (6 votos) que votos a favor (5 votos) pues sostenía que el voto de Luis no podía computarse como 3 votos sino como un solo voto.

Al tratar del punto 6.º uno de los propietarios planteó la necesidad de cambiar los buzones del portal. Entonces Pedro manifestó que al no estar incluido el asunto en el orden del día, no era posible aprobar nada sobre la materia. El Administrador sostenía, por el contrario, que al tratarse de un acto de conservación el asunto podía discutirse y votarse. Sometida a votación la cuestión, 8 de los propietarios presentes votaron a favor de cambiar los buzones ya que consideraron que los actuales estaban muy dañados. Pedro voto en contra por las razones alegadas.

CUESTIONES JURÍDICAS

1.ª Sitúe el problema que se plantea en el correspondiente epígrafe del programa.

2.ª En relación con los acuerdos adoptados al tratar de los puntos 4.º y 6.º, razone en Derecho, con las citas legales y, en su caso, jurisprudenciales, cuáles son los criterios aplicables para aprobar válidamente los acuerdos comunitarios.

MATERIALES DE TRABAJO

Bibliografía contenida en el programa, Código Civil, Ley de Propiedad Horizontal y Jurisprudencia.

CLASE PRÁCTICA NÚMERO 7

ANTECEDENTES DE HECHO

Luis, que pertenece a una acaudalada familia, es propietario del cuadro «Las nenonas» del famoso pintor español Velazcón, valorado en 600.000,00 euros. El 5 de abril de 2007 Luis pidió a Fernando, que es un importante Galerista de Arte, amante de la pintura, un préstamo de 500.000,00 euros dando en prenda el cuadro en garantía de la devolución de la cantidad prestada, conviniéndose que Luis dispondría para la devolución del principal del préstamo y los intereses pactados un plazo que finalizaría, en todo caso, el 10 de julio de 2010. Las partes pactaron también que si Luis incumplía la obligación de devolución Fernando adquiriría automáticamente la propiedad del cuadro sin más trámite.

La fecha de vencimiento del préstamo llegó y Luis, a consecuencia de la crisis económica que le originó importantes pérdidas en diversas inversiones en Bolsa y otros activos financieros, no pudo devolver el préstamo en los términos pactados. Ante esta situación Fernando remitió a Luis por conducto notarial, el 12 de julio de 2010, una notificación por la que le comunicaba que a partir de la fecha, en cumplimiento de lo pactado, se consideraba el único y legítimo propietario del cuadro.

Posteriormente, Fernando recibió una oferta de Pedro, importante financiero que deseaba comprar el cuadro para su colección privada, y Fernando le vendió el cuadro por 600.000,00 euros.

CUESTIONES JURÍDICAS

A la vista de los hechos descritos responda a las siguientes cuestiones:

1.ª ¿Qué tipo de pacto es el suscrito entre Luis y Fernando? ¿Este pacto es lícito o debe considerarse nulo? Razone la respuesta.

2.ª ¿De qué acciones dispone Luis frente a Fernando?

3.ª ¿Puede Luis reclamar a Pedro que le restituya el cuadro? Razone la respuesta.

4.ª ¿Sería lícito el pacto por el cual se hubiera convenido que si Luis no devolvía el préstamo recibido, Fernando podría adjudicarse directamente el cuadro dado en garantía (prenda), pero siempre por el valor objetivo e imparcial que se fijase por un perito especialista en valoración de pinturas y obras de arte.

BIBLIOGRAFÍA

La contenida en el programa.

Código Civil, y jurisprudencia.

CLASE PRÁCTICA NÚMERO 8

ANTECEDENTES DE HECHO

Víctor es propietario de un piso en un edificio constituido en propiedad horizontal, sito en Burgos, que adquirió por compraventa celebrada el 25 de junio de 1980, inscrita en el Registro de la Propiedad. Este piso está gravado con una hipoteca en garantía de un préstamo de 150.000,00 euros, a favor del Banco Burgalés de Negocios, con el que Víctor financió la compra de la finca, constituida mediante escritura pública otorgada el mismo día de la compraventa, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad.

Al cumplir 65 años y jubilarse, Víctor decidió trasladar su residencia a Estepona, al ser originario de esta zona, y residir allí una hija suya. Por este motivo, vendió su piso de Burgos a Ramón, un viejo amigo de la infancia, que lo compró mediante escritura pública de 6 de junio de 2008, por el precio de 200.000,00 euros, recibiendo en ese momento la totalidad del precio de la transmisión, y tomando posesión del piso el comprador, asumiendo Victor el compromiso de cancelar la hipoteca que gravaba la finca. Don Ramón inscribió su título de compraventa el 15 de junio de 2008.

Víctor comenzó a padecer la enfermedad de Alzheimer lo que le impidió cancelar la hipoteca y a dejar de pagar las amortizaciones del préstamo hipotecario, ante lo cual el acreedor hipotecario instó el oportuno proceso de ejecución que culminó con la adjudicación del piso hipotecado a Fernando, al ser el mejor postor en la subasta, que lo adquirió por la cantidad de 200.000,00 euros que abonó en efectivo en el Juzgado. Del precio obtenido de la subasta se destinaron 90.000,00 euros al pago del principal, intereses y costas de la ejecución, quedando un sobrante de 110.000,00 euros. Tras recibir Fernando del Juzgado que había tramitado el proceso de ejecución y la subasta judicial, el correspondiente testimonio del Auto de adjudicación de 8 de junio de 2008, lo presentó en el Registro solicitando la inscripción de su título, practicándose el asiento de presentación a las 10:00 horas del día 20 de junio de 2008.

Tras la adjudicación del piso, el Juzgado requirió a Ramón para que se hiciera cargo del sobrante de la subasta a la vez que Fernando instó a Ramón para que abandonase el piso alegando que él era el nuevo propietario. Al conocer estas circunstancias, Ramón se negó afirmando que él era el propietario del piso por haberlo adquirido antes y tener su título de compraventa inscrito en el Registro antes de la inscripción de Fernando.

CUESTIONES JURÍDICAS

A la vista de las posturas de don Ramón y de don Fernando explique y razone la respuesta a las siguientes cuestiones:

1.ª ¿Puede Ramón invocar algún derecho frente a Fernando, al ser tu título de compraventa anterior al de Fernando?

2.ª ¿Qué argumentos podría alegar Fernando frente a Ramón?

MATERIALES DE TRABAJO

La bibliografía contenida en el programa. Código Civil, Ley Hipotecaria y jurisprudencia.

CLASE PRÁCTICA NÚMERO 9

Estudiar los razonamientos de estas resoluciones judiciales, explicando las cuestiones planteadas, ubicando en el programa la materia objeto de debate.

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Audiencia Provincial de Navarra (Sección 2ª)

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