El concepto de propiedad horizontal

LA PROPIEDAD HORIZONTAL

RESUMEN

La Propiedad Horizontal constituye una figura compleja interdependiente, y funcional con caracteres bien definidos aunque tenga puntos de contacto con otras instituciones. La complejidad de la figura radica precisamente en la división por planos horizontales que se reputa en ella y que existan sobre los mismos diversos propietarios.

En ella confluyen varias relaciones jurídicas, la primera y no más importante la constituye la propiedad exclusiva del titular sobre el piso o apartamento, la otra que complementa la primera es la comunidad que se ostenta sobre los elementos comunes del inmueble, los cuales tienen como función el mejor y más adecuado uso y disfrute de esos elementos con carácter indispensable.

Como institución la Propiedad Horizontal ha sido objeto de disímiles polémicas en cuanto a su denominación y a la determinación de su naturaleza jurídica dado a sus características sui generis que posee, en ella se conjugan elementos de naturaleza privativa de un piso o apartamento en un edificio de una o más plantas, y elementos de uso común indispensables para el normal uso de la propiedad privativa.

Con independencia del fenómeno jurídico, ha aumentado la necesidad social de construir viviendas o locales de esta forma por la limitante de espacios en las zonas urbanas y la densidad de población, pues resulta más beneficioso económicamente este tipo de edificaciones, lo que ha generado conflicto entre los titulares de los elementos privativos de los inmuebles sometidos a la Propiedad Horizontal.

El punto es muy debatido tanto en el plano teórico y de derecho comparado, como en la exégesis positiva de las leyes de cada país.

Hay que partir del concepto de propiedad horizontal y de sus características fundamentales para llegar a una determinación de su naturaleza jurídica. Así, habrá que convenir en que se trata de una propiedad muy especial o modificada por la conjunción con otros factores jurídicos. No hay en ella una libertad de disposición total, sino condicionada al objeto propio del piso, y al interés de los demás propietarios del edificio; tampoco hay libre división, porque las partes comunes siguen como accesorias de lo principal que está constituido por los apartamentos de cada uno; el uso del propietario o del inquilino etc., está igualmente condicionado al interés colectivo; no se sigue la regla de la accesión de la edificación al suelo; no da derecho de dominio sobre el subsuelo ni sobre el espacio superior; adquieren en ella mayor intensidad los problemas de vecindad y exigen una prolija regulación que debe reglamentarse.

De esta sintética descripción se deduce que fácilmente se pueden hallar analogías con otras figuras jurídicas, pero al mismo tiempo, no se puede encuadrar plenamente en ninguna de ellas el régimen de propiedad por pisos.

He aquí las principales tendencias al respecto:

• a) La identificación con las servidumbres. Esta doctrina inspiró el Código Napoleón y el de Andrés Bello. Una objeción fundamental se puede hacer: no cabe servidumbre sobre cosas propias.

• b) Que se trata de una forma de derecho de superficie. Esta tendencia se sigue en los países germanos, aunque algunos autores señalan sus graves deficiencias, por ejemplo Hedemann, ya que el dueño del suelo no lo es del subsuelo; y nos hallamos ante algo mucho más complejo que una simple edificación en suelo ajeno.

• c) Sociedad. En Inglaterra y Estados Unidos, países en los que el concepto de asociación y de sociedad tienen gran amplitud y variedad muy rica de formas, se procura englobar también la propiedad horizontal en ese esquema, y efectivamente sirve para explicar la organización de los aspectos administrativos del edificio, mas no es suficiente para justificar otros puntos aún más importantes: constitución, enajenación, etc.

• d)

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