Propiedad Horizontal

Introducción

Ciertas características de la propiedad horizontal provienen del Derecho Romano, sin embargo es en el Código Civil francés de 1804 donde se establecieron las primeras referencias legales de esta, como que todo inmueble de distintos pisos pertenece a diferentes propietarios. Asimismo este Código Civil tipifica las normas que rigen la propiedad horizontal y las obligaciones que tiene cada propietario.

En Venezuela, La primera legislación que reguló esta institución fue la Ley de Propiedad de apartamentos del 3 de junio de 1957. Sin embargo posteriormente fue derogada con la entrada en vigencia de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela de 4 de agosto de 1983, la que establece que si no se inscribe no pueden ser enajenados los apartamentos del edificio, asimismo los derechos y deberes de cada propietario, la existencia de copropietarios, la organización administrativa de los apartamentos, y las posibles sanciones que podrían tener dichos propietarios de no cumplir con sus obligaciones.

 Propiedad Horizontal

La Propiedad Horizontal es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente.

La propiedad horizontal tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad. Un derecho de propiedad individual, sobre el apartamento o local, y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las áreas comunes de toda la construcción.

 Régimen Jurídico

Es regulada por la Ley De Propiedad Horizontal de fecha 18 de Agosto de 1983 publicada en la Gaceta Oficial N° 3241. Decretada por El Congreso De La Republica De Venezuela.

Esta ley establece todo lo que es considerado como propiedad horizontal, define que es apartamento o local, a su vez establece las normas a las que se somete el uso y disfrute del mismo, quienes son los encargados de su administración y la obligaciones que tienen cada uno de ellos, la documentación que requiere dicha propiedad y las sanciones que tienen los propietarios de no cumplir con sus obligaciones y además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás puede ser demandados.

 Derechos Y Obligaciones De Los Propietarios

A. Los Derechos De Los Propietarios: en las cosas comunes son inherentes a la propiedad del respectivo apartamento.

• El propietario de cada apartamento o local podrá modificarle sus elementos ornamentales, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administrador.

• Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los demás, salvo que de conformidad con la Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un determinado apartamento o local.

• Asistir y participar en las Juntas de la Comunidad de Propietarios personalmente o representado por otra persona y a votar, si está al día en los pagos a la comunidad, así como a ser informado posteriormente con respecto al desarrollo de la Junta y acuerdos adoptados. También podrá solicitar la inclusión de puntos en el orden del día sobre cualquier tema que sea de interés para la comunidad e, incluso, impugnar los acuerdos que sean contrarios a la Ley o a los Estatutos de la comunidad o perjudiciales para algún vecino o para la propia comunidad.

• Ejercer los cargos de representación de la Comunidad, en base al sistema que haya quedado establecido.

• Exigir que todos los vecinos cumplan las normas sobre actividades molestas o prohibidas en los Estatutos, pudiendo requerir a través del Presidente el cese inmediato de las mismas, en caso de que algún vecino esté realizando dichas actividades.

• Ser compensado por los daños o perjuicios que le haya podido ocasionar una obra comunitaria.

B. Las Obligaciones De Los Propietarios

• Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas en su apartamento o local.

• Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder

• Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el artículo 9° de la presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios.

• Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos a lo anterior.

• Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo.

• No producir ruidos, molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pública.

• No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas costumbres.

• Contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por la Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores.

La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquirente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.

 Constitución De Los Condominios

La administración de las cosas comunes corresponde, según lo dispone el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, a tres órganos distintos, cada uno con su esfera propia de competencia, a saber:

a. La Asamblea General de Copropietarios,

b. La Junta de Condominio.

c. El Administrador.

La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios. De su seno sé elidirá un Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no mayor de 60 días, luego de haberse protocolizado la venta del 75% de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados por la Ley.

 Enajenación de inmueble según la Propiedad Horizontal

El hecho de la enajenación puede tener origen voluntario o legal. Antes de proceder a la enajenación de cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subaltema del Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales.

 No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad:

a. Las menciones correspondientes al Registro del Respectivo Documento de Condominio.

b. La designación del apartamento, con expresión del área correspondiente, situación, número o letra que lo distinga, linderos y demás circunstancias que sirvan para hacerlo conocer distintamente.

c. El porcentaje que represente el valor atribuido al apartamento en relación con el fijado a la totalidad del inmueble.

Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento, no podrá excluirse del mismo ninguna porción del terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de construcción ni ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble.

La enajenación de apartamentos que formen parte de un inmueble hipotecario produce de pleno derecho la división de la hipoteca, tanto en lo que respecta a su objeto como en lo que se refiere a la persona del deudor, en proporción al valor atribuido a cada apartamento. A tal efecto, en el documento de enajenación se indicará el monto de la hipoteca con que queda gravado el apartamento y la parte del precio que deba pagar el adquiriente al enajenante, después de deducido de dicho precio lo que le corresponda a su parte proporcional en el monto de la hipoteca.

Sólo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante podrán emitirse letras de cambio u otros documentos negociables. Tanto los pagos que deben hacer el adquiriente al enajenante como los que debe hacer el acreedor hipotecario se harán por intermedio de la administración del inmueble, salvo pacto en contrario.

El contrato por el cual se enajena a título oneroso un apartamento es anulable a solicitud del adquirente cuando se establezca para éste la obligación de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación.

...