Propiedad Horizontal

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL DE LOS LLANOS CENTRALES “ROMULO GALLEGOS”

AREA DE CIENCIAS POLITICAS Y JURIDICAS

UNIDAD CURRICULAR IDEOLOGIA Y DOCTRINA DEL DERECHO

PROPIEDAD HORIZONTAL

Participantes:

Rafaela Chacin C.I: 5620729

Yosmar Díaz Chacin C.I: 14871901

Sección 10

San Juan Morros, Julio 2012

A MANERA DE INTRODUCCIÓN

La propiedad horizontal es una institución jurídica que hace alusión al conjunto de normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado de la segregación de un edificio o de un terreno común.

Articulando con lo precitado, conviene aclarar que la propiedad horizontal en si no es un bien inmueble en particular, sino un régimen que reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio. La propiedad horizontal permite la organización de los copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes.

Se trata por tanto, de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio común.

Así pues, junto con el piso, el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje de propiedad sobre los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio en cuestión. Tales elementos se consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del piso, y la cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la propiedad del piso, siendo inseparable de ésta.

Propiedad Horizontal

Introducción o Inicio de la Propiedad Horizontal

Algunas de las características de la propiedad horizontal, provienen del antiguo derecho romano, la primera referencia legal a la propiedad horizontal aparece en el Código Civil francés de 1804, conocido como "Código Napoleón". En su artículo 664, este código legislaba sobre el caso en el cual "... distintos pisos de un edificio pertenecen a diferentes propietarios" y establecía una serie de reglas rudimentarias referidas a las obligaciones de dichos propietarios respecto de las mejoras y el mantenimiento del edificio.

Basado en ese artículo, la jurisprudencia y la doctrina empezaron a elaborar teorías jurídicas acerca de la naturaleza de esta especie de propiedad común, y a partir de allí muchos códigos civiles de distintos países incorporaron el concepto de un modo u otro. Por otra parte desde muy antiguo, en el mundo occidental y hasta hace relativamente poco tiempo, los edificios no podían dividirse en partes para ser vendidos separadamente.

Empero, la llamada "Propiedad Horizontal" es propiedad plena, es decir, dominio y como tal, es un derecho real. Pero ¿por qué horizontal? Veamos: Desde antiguo y hasta el año 1948 (fecha en que apareció la Ley 13.512), quien era propietario de un terreno, era asimismo dueño de todo lo plantado y edificado sobre él, sin limitaciones espaciales, es decir, teóricamente, hasta el cielo.

Ahora bien, la ley de propiedad horizontal limita el espacio en el cual se ejerce la propiedad, permitiendo sectorizar dicho espacio de modo que todo lo que se construye sobre el terreno en diversos planos horizontales pueda ser de propiedad de otras personas además del dueño del terreno. También permite que la superficie de ese terreno puede ser sectorizada y dividida en diversas unidades dentro de un mismo plano para ser vendidas separadamente.

A partir de la ley mencionada, todo edificio sometido al régimen de propiedad horizontal posee un sector de unidades funcionales -de propiedad exclusiva de cada propietario-, y otro sector de cosas comunes, constituido por bienes y servicios compartidos por ellos. Cada propietario tiene propiedad, es decir, dominio sobre su unidad funcional y paralelamente un condominio sobre las cosas y servicios comunes.

Esta necesidad de compartir bienes y servicios entre todos los copropietarios origina que la ley haya establecido que éstos deberán reunirse en asamblea para redactarse un "Reglamento", es decir, para determinar las normas que irían a regir la convivencia dentro de cada edificio. Lamentablemente, al año siguiente (1949) el Poder Ejecutivo sanciona un Decreto que reglamenta esa ley, (el Nro. 18734) que en gran medida traiciona el espíritu de la misma, pues establece que quien debe redactar ese Reglamento es el dueño de la obra que se irá a dividir y no los que en definitiva van a ir a vivir o a trabajar allí.

Antecedentes Legislativos de la Propiedad Horizontal

Entre los antecedentes legislativos de la propiedad horizontal, se encuentran la primera sentencia dictada en París en 1672, en la cual se sostiene que "Cuando un edificio es poseído por dos propietarios distintos, de los cuales uno es de la parte baja y el otro de la de arriba, cada uno puede hacer lo que le plazca en la porción suya, siempre que con su actitud no se ocasionen perjuicios e inconvenientes, bien en la comodidad, bien en la solidez del edificio.

También, en el Código de Napoleón en 1804, en su artículo 604, admitió la posibilidad de que los diferentes pisos de una casa pertenecieran a diversos propietarios e incorporó a su texto el concepto de las áreas comunes o pertenecientes a todos los propietarios en proporción al valor de sus respectivos pisos, al consignarse en este. A este respecto señala:

Cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a diversos propietarios, si los títulos de propiedad no regulan la manera de hacer las reparaciones y reconstrucciones, deben ser hechas de la manera siguiente: las paredes maestras y el tejado están a cargo de todos los propietarios, en proporción al valor del piso que le pertenece. El propietario del primer piso hace la escalera que a él le conduce; el propietario del segundo piso hace, a partir del primero, la escalera que le conduce a su casa, y así sucesivamente.

Cabe considerar, por otra parte, que la primera ley que reguló esta institución con sus características actuales se promulgó en Bélgica en el año 1924, y en el continente americano, el país a la vanguardia fue Brasil el que promulgó su Ley especial del 25 de junio de 1928, la que contiene una de las regulaciones más completas sobre la Propiedad Horizontal.

En Cuba surge el primer intento de regulación a través del Decreto Presidencial No. 2890, de 28 de agosto de 1950, que reglamentó la propiedad por pisos o apartamentos pertenecientes a más de un titular, haciendo énfasis en la inscripción de los inmuebles correspondientes en el Registro de la Propiedad, haciendo fuerza en el dominio exclusivo del piso, subordinándolo a la copropiedad de los elementos comunes. En el año 1951, la Asociación Interamericana de abogados celebró en Montevideo una conferencia a la que fue invitada la Asociación Nacional de Registradores, cuya tarea a desarrollar fue la Propiedad Horizontal, acordándose en dicha conferencia varias resoluciones las que fueron antecedentes directos de la Ley Decreto No. 407 del 16 de septiembre de 1952 llamada Ley de Propiedad Horizontal.

Nuestro Código Civil venezolano, en el año de 1942 no incorporó el texto del Código francés de 1942, sino lo fue el Código Civil del 21 de mayo de 1867, en su artículo 481 señala que “cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a distintos propietarios si los títulos de propiedad no arreglan los términos en que deberán contribuir a las obras necesarias, se guardarán las reglas siguientes: 1.- las paredes maestras, el tejado y las demás cosas de uso común, estarán a cargo de todos los propietarios en proporción al valor de su piso. (…).” El artículo 481 del Código Civil de 1867 fue reproducido en el artículo 578 del Código Civil venezolano de 1873, este agregó el artículo 579, cual estableció que “las reglas establecidas para la contribución a los gastos de reparación o de construcción de los techos de una casa perteneciente a muchos propietarios, se observarán también en caso de reparación de los terrados o azoteas. (…)”.

Los artículos citados de los Códigos Civiles de 1867 y 1873 están contenidos con idéntico texto en el Código Civil venezolano de 1942, artículos 697 y 698, los cuales se mantienen en el Código Civil de 1982, actualmente vigente, que no los modificó. Estas normas jurídicas instauran la propiedad separada con partes comunes (construcción de los techos de una casa a muchos propietarios); dicha normativa conduce sin lugar a dudas a afirmar de manera inconclusa a la propiedad horizontal desde el año 1867 en Venezuela.

Cabe destacar que en Venezuela se emprenden leyes de Propiedad Horizontal entre las cuales se citan; la del 10 de junio de 1957 llamada Ley de Apartamentos; posteriormente se dan las leyes de Propiedad Horizontal de 1958, 1978, y la ultima de 18 de agosto de 1983, vigente hoy día.

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