LA PROPIEDAD HORIZONTAL

PROPIEDAD HORIZONTAL

La primera referencia legal a la propiedad horizontal aparece en el Código Civil francés de 1804, conocido como "Código Napoleón". En su artículo 664, este código legislaba sobre el caso en el cual "... distintos pisos de un edificio pertenecen a diferentes propietarios" y establecía una serie de reglas rudimentarias referidas a las obligaciones de dichos propietarios respecto de las mejoras y el mantenimiento del edificio.

Basadas en ese artículo, la jurisprudencia y la doctrina empezaron a elaborar teorías jurídicas acerca de la naturaleza de esta especie de propiedad común, y a partir de allí muchos códigos civiles de distintos países incorporaron el concepto de un modo u otro.

Desde muy antiguo, en el mundo occidental y hasta hace relativamente poco tiempo, los edificios no podían dividirse en partes para ser vendidos separadamente.

La llamada "Propiedad Horizontal" es propiedad plena, es decir, dominio y como tal, es un derecho real. Pero ¿por qué horizontal? quien era propietario de un terreno, era asimismo dueño de todo lo plantado y edificado sobre él, sin limitaciones espaciales, es decir, teóricamente, hasta el cielo.

Ahora bien: la ley de propiedad horizontal limita el espacio en el cual se ejerce la propiedad, permitiendo sectorizar dicho espacio de modo que todo lo que se construye sobre el terreno en diversos planos horizontales pueda ser de propiedad de otras personas además del dueño del terreno. También permite que la superficie de ese terreno puede ser sectorizada y dividida en diversas unidades dentro de un mismo plano para ser vendidas separadamente.

A partir de la ley mencionada, todo edificio sometido al régimen de propiedad horizontal posee un sector de unidades funcionales -de propiedad exclusiva de cada propietario-, y otro sector de cosas comunes, como decíamos, constituido por bienes y servicios compartidos por ellos. Cada propietario tiene propiedad, es decir, dominio sobre su unidad funcional y paralelamente un condominio sobre las cosas y servicios comunes.

Esta necesidad de compartir bienes y servicios entre todos los copropietarios origina que la ley haya establecido que éstos deberán reunirse en asamblea para redactarse un "Reglamento", es decir, para determinar las normas que irían a regir la convivencia dentro de cada edificio.

Un tema por demás interesante, donde en muchos casos somos coparticipes de la famosa propiedad horizontal, y que somos testigos de cómo se desarrolla la misma en nuestro diario vivir.

En este documento tratare de manera concisa lo referente al inicio y al fin de la Propiedad Horizontal, sus antecedentes legislativos que la circundan, así como definir su concepto, ya que han sido muy variados los nombre que se le han atribuido a esta institución jurídica.

Se llama generalmente "propiedad horizontal" a la que consiste en pisos o departamentos de un edificio, pertenecientes a diversos dueños. No es un condominio, porque cada uno es propietario de su apartamento. No es el caso de simples propiedades contiguas, porque existen partes comunes, comenzando por el suelo. No se trata de un caso especialmente complejo de relaciones de vecindad, sino de algo más, porque los servicios comunes, la administración, etc., tienen modalidades especiales y pueden originar una sociedad para ese efecto.

Elemento característico de la propiedad horizontal es el de que cada piso o departamento tenga su salida o acceso independiente a lugar público: calle, plaza, etc. Igualmente es propio de esta figura jurídica, que las par¬tes comunes del edificio, son inseparables de la titularidad de los diversos apartamentos, de modo que no se puede disponer de éstos sin hacerlo también respecto de las partes comunes.

Muy variados nombres se han propuesto para este fenómeno jurídico, tales como "propiedad por pisos", "propiedad cúbica", "propiedad por volúmenes", etc., pero en nuestro país y en toda América ha predominado la denominación de "propiedad horizontal".

El término "propiedad horizontal" sugiere la posibilidad de que existan inmuebles superpuestos, pertenecientes a diversos propietarios, contra¬riamente a la antigua concepción romana, que consideraba al dueño del suelo, dueño de todo lo que esté sobre él sin límites de altura, y dueño del subsuelo, sin límites de profundidad. Sin embargo, el concepto de propie¬dad horizontal, no supone necesariamente la superposición de pisos, aun¬que esto sea lo más corriente; también existe propiedad horizontal si los distintos departamentos forman un solo edificio, aunque sea de una sola planta o nivel, pero siempre que los diversos propietarios individuales sean comuneros de partes comunes, tales como el suelo, el techo, las instalacio¬nes, cuartos de portería, puerta general de la casa, entre otros.

Este concepto de la propiedad horizontal se recoge en los dos primeros artículos de nuestra Ley. El primero dice: "Los diversos pisos de un edifi¬cio, los departamentos o locales en los que se divide cada piso, cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común, podrán pertenecer a distintos propietarios". En el segundo se dice: "Cada propietario será dueño exclusivo de su piso, departamento o local y comunero de los bienes destinados al uso común".

La definición de “Propiedad Horizontal” adoptada por nuestros legisladores desde 1958 hasta el presente, desde un punto de vista puramente lógico, no es acertada porque lo característico de la institución no es que el objeto del derecho de cada uno de los propietarios este delimitado por planos horizontales.

Algunas legislaciones utilizan el término “Condominio” Que tampoco es satisfactorio porque en la institución de que tratamos no solo existen comunidades sino también y sobre todo cosas susceptibles de propiedad exclusiva, tales como los “apartamentos o locales”.

Otros legisladores prefieren hablar de propiedad de “apartamentos”, de “departamentos” o de “pisos”, pero, entre nosotros, la denominación “propiedad horizontal” se justifica plenamente porque corresponde al “uso de las personas cultas” que, como decía don Andrés Bello, es la norma fundamental del idioma.

PROPIEDAD HORIZONTAL (INICIO)

INTRODUCCIÓN.

Para aprovechar plenamente las ventajas de la propiedad horizontal se requiere condiciones favorables de diversas índoles, especialmente psico-sociales, arquitectónicas, urbanísticas y financiera, pero también jurídicas. En este aspecto, hoy en día, la propiedad requiere de normas especiales de dos clases: una que resuelvan ciertos problemas que le son intrínsecos y otras que resuelvan los problemas que plantea de manera especial la venta de apartamentos. Estos últimos son propios del desarrollo de la propiedad horizontal y en especial de las situaciones que se crean cuando llegan a unirse las presiones propias de la escasez de vivienda (y otros locales), con una oferta masiva y publica de apartamentos.

Grosso modo podría decirse que las normas requeridas por los problemas intrínsecos de la institución son reguladoras de Derecho reales, mientras que las demás norma que actualmente se requiere en la materia se refiere a los contratos que tienen por objeto apartamentos u otras partes de los inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal, materia propia de otro curso de Derecho Civil.

Así pues, ahora solo nos corresponde estudiar las normas jurídicas sobre propiedad horizontal en materia de los derechos reales. Estos como se ha dicho, versan sobre los problemas intrínsecos de la institución, los cuales, a su vez, pueden resumirse así:

1) La propiedad horizontal supone la coexistencia de cosas de propiedad exclusiva y de cosas comunes, de modo que es necesario comenzar por distinguirla netamente porque:

a) Unas y otras están sometidas a distintas normas.

b) No siempre es fácil diferenciarlos ya que son parte de un mismo todo.

2) El grado de proximidad de las relaciones de vecindad entre las distintas propiedades que existen en el Edificio, unida al hecho de que tales relaciones tienden a ser perpetuas, o al menos de larga duración, exigen una regulación especial ya que las normas de Derecho común resultan insuficiente.

3) La importancia de las cosas comunes dentro del sistema total obliga a dejar las normas de la comunidad ordinaria para regular las respectivas comunidades con ojos de favor y dentro del esquema de las indivisiones forzosas perpetuas que:

a) Prevea la inseparabilidad entre la propiedad del apartamento y la cuota en las cosas comunes;

b) Limite drásticamente el derecho de pedir la participación de estas y;

c) Cree un régimen de administración de cosas comunes mucho más ágil y estructurado que el régimen ordinario.

ANTECEDENTES LEGISLATIVOS

I. Desde hace siglos aparecieron normas rudimentarias sobre propiedad horizontal en algunas regiones o ciudades francesas (en especial, en Grenoble y Rennes). En el siglo pasado, el Código Napoleónico dedico a la materia dos artículos (que hoy están derogados). A su vez, nuestro Código de 1922 introdujo también dos artículos sobre la misma materia que pasaron son alternativa hasta el Código vigente (art. 6883 y 684 del C.C, de 1922 que corresponden a los arts. 697 y 698 del código vigente).

Pero los primeros antecedentes importantes de las amplias y elaboradas regulaciones

...