Propiedad Horizontal

PROPIEDAD HORIZONTAL

(La Ley 675 de agosto 3 de 2001)

Concepto de propiedad horizontal (está regulada en la ley 49/1960 y modificada en la ley 8/1999)

Este artículo establece el objetivo de la Ley de Propiedad Horizontal.

Dicha Ley tiene como objetivo la regulación de la forma especial de propiedad sobre los pisos y locales de negocios establecidos en el artículo 396 del Código Civil que tendrá la denominación de propiedad horizontal.

Se reconoce la Propiedad Horizontal

Que es el derecho de copropiedad, que cada dueño de un piso, local, plaza de aparcamiento, trastero etc. Tiene sobre la unidad inmobiliaria independiente de un mismo edificio, o dicho de otro modo, es la situación que deriva de la atribución a distintos propietarios de los diversos departamentos que componen un inmueble y que se asienta en las relaciones de vecindad que producen entre los mismos. La propiedad horizontal nace cuando concurren los siguientes elementos:

- Que exista un edificio dividido en pisos o locales, plazas de aparcamiento susceptibles de aprovechamiento individual.

- Que concurran elementos comunes y pertenezcan a diversos y distintos propietarios.

Según lo establecido en el Código Civil las Comunidades de Propietarios en régimen de propiedad horizontal se rigen por el siguiente orden:

1º. Por las disposiciones que contienen la leyes Especiales en todos aquellos preceptos de carácter imperativo.

2º. Por los Estatutos de la Comunidad de Propietarios si los tiene, y siempre que no contradigan las normas de carácter imperativo.

3º. Por las normas generales de la Ley de Propiedad Horizontal y subsidiariamente. Aquéllas del Código Civil relativas a las Comunidades de Bienes y que no contradigan lo establecido en la ley de Propiedad Horizontal. En definitiva y excepto para aquellos temas en los que la Ley de Propiedad Horizontal dispone de una norma con carácter imperativo, la vida de la Comunidad se regirá por sus Estatutos, dispone de ellos y sí un por lo establecido en la propia Ley de Propiedad Horizontal.

*documentación (Ver) Articulo 1 y 2 de aplicación de la ley Pág. 15 Ley 8/1999 que modifica la ley 49/1960 del régimen de la propiedad por pisos y locales Art. 3,4,5

Título de propiedad: es el documento (normalmente escritura pública otorgada por notario) donde constan los elementos y la configuración del edificio y las cuotas de participación de cada propietario. La cuota de participación es la que permite determinar la parte de los elementos comunes que corresponden a cada propietario del piso, local. Plaza de aparcamiento, trastero etc. Corresponde a cada dueño el derecho de propiedad sobre su piso o local, así como la copropiedad junto con el resto de propietarios respecto a los elementos comunes y servicios en virtud de una cuota que determinará la participación en las cargas y beneficios de la comunidad. Aunque la vivienda existe, es necesario que también jurídicamente exista, esto se consigue cuando el notario otorga escritura de división horizontal y divide cada uno de sus elementos en pisos, locales, plazas de aparcamiento, trasteros etc.

Cada propietario, por tanto, ostenta un derecho que se desdobla en:

1º. Un derecho de propiedad exclusiva sobre el espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente que le corresponda privativamente. Son los elementos privativos de cada propietario de los diferentes pisos o locales de un edificio los que han de tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.

2º. Un derecho de copropiedad. Con los demás conductos sobre los elementos comunes. Estos elementos comunes son accesorios o medios para el fin esencial del edificio pero son necesarios para el adecuado uso de la propiedad individual

Acción de división

Para poder dividir elementos comunes de la finca, siempre que la proindivisión no se hubiera establecido para el servicio y utilidad común, deberá mortificarse el titulo constitutivo de la Propiedad Horizontal, para lo que se necesitaría el acuerdo unánime de los propietarios.

- El título constitutivo de propiedad por piso y locales y estatutos

- El título constitutivo de la propiedad horizontal regula aquellos derechos que la ley otorga a los propietarios de los distintos pisos de un inmueble desde el momento de su adquisición. Asimismo, debe ser otorgado por el propietario único antes de iniciar las ventas o por acuerdo de todos los propietarios existentes. No hay inconveniente para que el promotor inicie la ventas de los departamentos de un inmueble sin haber otorgado el título constitutivo, pero una vez iniciadas estas ya no podrá otorgarlo por sí solo, sino que deberá contar cota la aprobación del resto de los propietarios.

El título constitutivo de la propiedad debe contener una descripción del inmueble en su conjunto, expresando los servicios o instalaciones con los que cuenta, además de las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria. Asimismo,

-deberá contener la descripción de cada piso o local su extensión, linderos y la planta

en que se hallen, los anejos del inmueble, así como la cuota de participación que corresponde a cada piso o local.

- El título podrá contener reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos administración y gobierno, seguros, conservación y reparación etc. Dichas reglas formarán los estatutos privativos de la comunidad.

Como regla general los estatutos no pueden contradecir lo establecido en los apartados de la Ley de Propiedad Horizontal ni los establecidos en principios superiores. En la práctica, el contenido del título constitutivo y en su caso los estatutos, viene impuesto por la empresa constructora o vendedora a los compradores, que no podrán modificar el mismo si no es por unanimidad de los propietarios. La mayoría de las comunidades carecen de estatutos y la dificultad para aprobarlos estriba en que es necesaria la unanimidad de los propietarios por lo que en la práctica resulta difícil su aprobación.

Por último, manifestar, que para que los estatutos vinculen a los propietarios presentes o futuros, deben de estar inscritos en el

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