Propiedad Horizontal

Nombre e identificación del propietario

2. Nombre del conjunto o edificio

3. Determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta la copropiedad, por su nomenclatura, área y linderos, indicando títulos de adquisición y sus correspondientes folios de matrículas inmobiliarias.

4. Identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la entidad que haga sus veces.

5. Determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores de la copropiedad, cuando sea del caso.

6. Coeficientes de copropiedad y módulos de contribución si los hubiere.

7. destinación de los bienes de dominio particular que conforman la copropiedad, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

8. Especificaciones de la construcción y condiciones de seguridad y salubridad de la copropiedad.

9. Regulaciones sobre la administración, dirección y control de la copropiedad.

Las disposiciones contenidas en el reglamento no podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en el régimen de propiedad horizontal, ni aspectos relacionados con el impedimento de ejercer los derechos sobre los bienes privados establecidos legalmente y por las normas lo regulen.

Bienes

La propiedad horizontal se compone de bienes privados o de dominio particular y bienes comunes.

Bienes Privados

Se definen como la unidades privadas, "jurídicamente independientes, susceptibles de aprovechamiento privado", pertenencientes a una persona, quien puede usarla, gozarla o disponer de ella libremente, de acuerdo con las Leyes y normas impuestas por el reglamento de propiedad horizontal. Las unidades privadas estarán definidas de acuerdo con la naturaleza de la copropiedad y podrán ser apartamentos, garajes o parquederos, siempre que no estén contemplados como zonas comunes, locales, oficinas o viviendas.

Bienes Comunes

Son aquellos bienes, elementos y zonas de la copropiedad que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de la unidades privadas, que pertenecen en común y proindiviso a los propietarios, son indivisibles y, mientras conserven su carácter, son inalienables e inembargables, además no son objeto de impuesto alguno. Los bienes comunes podrán ser esenciales, no esenciales y de uso privado.

La definición de bienes comunes esenciales la encontramos en la Ley 675 de 2001, así: "Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de Bienes Comunes no esenciales. Se reputan Bienes Comunes Esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de Bienes Privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel".

Los bienes comunes no esenciales, son aquellos que no comprometen la estabilidad, conservación y seguridad de la copropiedad, son aquellos que pueden ser susceptibles de dividir, enajenar o ceder y pueden ser susceptibles de aprovechamiento económico, de acuerdo con lo establecido por la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

Los Bienes comunes de uso exclusivo, los encontramos definidos en Quintero A., Sánchez G. L. O., y Lucigniani H., cuando señala que son "Bienes Comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un Bien Privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los Bienes Privados que por su localización puedan disfrutarlos", así como garajes y parqueaderos que se encuentren asignados como tal en el reglamento de propiedad horizontal.

La persona Jurídica

El nuevo régimen de propiedad horizontal, Ley 675 de 2.001, establece en su artículo 4º., señala "Constitución. UN edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley."

Respecto de lo anterior es necesario entender el sentido de la norma, además de los procedimientos que se han establecido por los diferentes municipios y ciudades para la inscripción ante las respectivas entidades encargadas. En el caso de las grandes ciudades como Bogotá la Alcaldía ha delegado en las Alcaldías locales esta inscripción; constituyendo esta como un reconocimiento por parte de la autoridad a la disposición de los copropietarios de determinado edificio o conjunto en adoptar ciertas decisiones, en virtud de los establecido legalmente.

La Ley 657 de 2.001, en su artículo 8º., señala que es necesario la certificación sobre a existencia y representación legal de la persona jurídica, señalando que "la inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad.

La inscripción se realizará mediante la presentación ante funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.

En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales."

Si analizamos el texto de la norma es preciso la realización de varias actividades, por una lado es menester que el administrador, quien hará las veces de representante legal de la copropiedad, manifieste su aceptación al cargo, ya sea del nombramiento realizado por la asamblea de propietarios o por el Consejo, según sea el caso, dicha manifestación se puede consignar en el acta respectiva en donde se efectué este nombramiento o mediante comunicación dirigida al presidente de la asamblea o de consejo, según sea e caso, en donde le presente su aceptación al cargo. Igual situación se debe dar con el revisor fiscal, en cuyo caso la aceptación se hará únicamente ante la asamblea de propietarios.

La persona jurídica surgida en los casos de propiedad horizontal se regula por un régimen especial, la ley 675 de 2.001, que considera la copropiedad como un ente jurídico conformado por una pluralidad de individuos, en este caso propietarios de unidades privadas de un edificio o conjunto, con objetivos comunes como es la administración correcta y eficaz de los bienes y servicios comunes, el adecuado manejo de los asuntos de interés común de los propietarios de bienes comunes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad privada. Esta entidad constituida es de naturaleza civil, sin animo de lucro, lo que le da un carácter de "no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social. Cabe señalar que las copropiedades deben tener un manejo similar a las sociedades por acciones.

Las decisiones que se tomen de manera periódica deberán darse a conocer ante las entidades encargadas de reconocer las decisiones de la copropiedad, para lo cual será necesario que una vez realizada la asamblea general ordinaria se informe a las entidades respectivas, a nivel municipal o distrital, de las decisiones tomadas en especial respecto del administrador y representante legal y del revisor fiscal. La importancia de lo anterior radica en la necesidad de este reconocimiento para la realización de diferentes acciones de la copropiedad como la suscripción de contratos, la representación de la copropiedad ante diferentes órganos del estado o entidades privadas, así como la realización de procesos judiciales como la recuperación de cartera. Es necesario concluir que la primera tarea del administrador y representante legal, en cada periodo, debe ser el trámite de reconocimiento o actualización de la persona jurídica, sin ello no podrá ejercer las funciones establecidas por la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

Órganos de dirección y administración de la propiedad horizontal

El nuevo régimen de propiedad horizontal reitera los órganos de dirección y administración de la persona jurídica, señalando como tales la asamblea general de copropietarios, el consejo o junta de administración, en caso de que lo hubiere, y el administrador de la copropiedad.

Asamblea General de Propietarios

La asamblea general de propietarios es el máximo órgano de dirección del persona jurídica y esta constituida por los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en la ley 675 de 2001 y en el reglamento de la copropiedad. La Asamblea podrá delegar en el Consejo lo que considere procedente y que por la naturaleza de los actos pudiere delegar, en especial por motivos especiales como la necesidad de investigar,

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