La Propiedad Horizontal

La Propiedad Horizontal

Es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente.

La propiedad horizontal tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad. Un derecho de propiedad individual, sobre el apartamento o local, y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las áreas comunes de toda la construcción.

En este tipo de construcciones, por mandato de la ley deberá haber un grupo de personas que dirijan la manera de administrar los gastos de mantenimiento del edificio. A este grupo se le llama Junta de Condominio.

También es bueno que sepamos que para que en un edificio exista legalmente la propiedad horizontal, previamente debe de haberse redactado y presentado en la oficina de registro inmobiliario un documento que se le llama Documento de Condominio que es el documento de la comunidad de ese edificio. En este documento se señala entre otras cosas, la intención del constructor del edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales, se especifica que uso se le va a dar a estos apartamentos o locales, se señalan las características de la construcción del edificio, su tamaño, número de pisos, cuantas personas conformarán la junta de condominio, etc.

Nociones Fundamentales

La Propiedad Horizontal, en la cual se dividen diversas partes de un inmueble en propiedades separadas (locales, apartamentos o pisos), para que pertenezcan a varios propietarios, es un hecho antiquísimo que se debe a diversos factores, a saber:

1. la densidad poblacional en sitios urbanos;

2. El fenómeno del urbanismo en centros de alta población;

3. La necesidad familiar de orden económico-social de agruparlos en centros poblados modernos.

El edificio es un todo integrado por:

1. las unidades vendibles, locales o apartamentos que son divisiones del inmueble, el dueño de las unidades apropiables tiene en éstas las mismas aptitudes que el dominio de la propiedad individual, pero pasa por estar obligado a respetar el derecho de los demás condóminos en las demás partes del inmueble, pues la unidad de la que él es propietario forma parte del inmueble mayor en copropiedad, indivisible.

2. Los servicios comunes, que también son cosas de esta misma índole y que están constituidos por todos los componentes físicos y mecánicos para prestar al inmueble aquellos servicios necesarios para el desenvolvimiento de las personas en su hábitat, tales como: la electricidad, el agua potable, la descarga de aguas servidas, entre otros.

Características

 Es un régimen específico para edificios divididos por apartamentos y locales, susceptibles de apropiación independiente.

 La enajenación de apartamentos y locales sólo se podrá realizar una vez cumplidas las formalidades de protocolización del Documento de Condominio.

 Concurren los apartamentos y locales con las cosas comunes.

 Concurren dos derechos, el derecho de Propiedad individual y el derecho de Propiedad común, indispensable para el disfrute y aprovechamiento de los apartamentos y locales.

 Concurren las obligaciones de los Copropietarios en lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes, con las limitaciones y restricciones del derecho de Propiedad individual consagradas en el Documento de Condominio, su Reglamento y en la Ley de Propiedad Horizontal.

Ámbito material

El ámbito material es necesariamente un inmueble donde existan apartamentos y locales. Así, pues, el inmueble tiene que ser un inmueble edificado, ya que en el sentido de la ley, un apartamento o local es siempre una “parte de un edificio”. Por lo demás, el inmueble debe comprender “la totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción”, el cual por disposición legal expresa, es necesariamente una cosa comuna todos los apartamentos. La naturaleza misma de las cosas exige que existan otras cosas comunes y la voluntad de los particulares puede dar carácter de cosa común a cosas que no lo serían por su naturaleza. Así, pues, el ámbito material de la propiedad horizontal es necesariamente un inmueble edificado en el cual existan apartamentos o locales y cosas comunes. Sin embargo: 1º) además de los apartamentos o locales pueden existir otras cosas susceptibles de propiedad exclusiva; 2º) también pueden existir “cosas privativas”; y 3º) las cosas comunes pueden ser de distinta clase. Por otra parte, además de los requisitos de hecho señalados, la ley exige que el propietario del inmueble declare su voluntad de destinarlo “para ser enajenado por apartamentos o locales” en un documento registrado, llamado “Documento de Condominio”

Regulación

La propiedad horizontal se rige principalmente por la ley de la materia, mientras que la fuente legal supletoria es el Código Civil. Pero como muchas de esas reglas legales no son de orden público, la voluntad de los participantes juega un importante papel en la materia. Así, mientras no colidan con normas legales de orden público debe tenerse en cuenta: 1° las disposiciones del Documento de Condominio. 2° las disposiciones del Reglamento de Condominio. 3° los acuerdos tomados legalmente por los propietarios. 4° las decisiones que sobre la administración del inmueble tomen la Junta de Condominio, el Administrador y, excepcionalmente, un propietario aislado.

Documento de condominio

Es el registro o protocolización que tiene que hacer ante la oficina subalterna de registro de la Jurisdicción donde esté ubicado el bien, el propietario o los propietarios de un inmueble, para poder proceder legalmente a venderlo bajo el régimen de Propiedad Horizontal.

En otras palabras, podemos decir que el documento de condominio es algo así como la partida de nacimiento o el acta constitutiva de un inmueble que se construye con la finalidad de ser vendidos por apartamentos y/o locales.

Particularidades que debe contener para su registro:

1. La voluntad de venderlo en propiedad horizontal

2. Descripción del terreno, del edificio y sus títulos de propiedad;

3. Los pisos, apartamentos y dependencias de que consta así como las especificaciones de sus linderos;

4. Descripción de las cosas comunes del edificio en general,

5. Descripción de las cosas comunes a determinados apartamentos;

6. Indicación precisa del destino dado al edificio;

7. Indicación del destino dado a cada apartamento;

8. Valor total del edificio;

9. Valor de cada apartamento;

10. Porcentaje o alícuota que corresponda a cada propietario de apartamento sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del edificio;

11. Los gravámenes que pesan sobre el inmueble (hipotecas).

12. Cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar.

El documento de condominio en la oportunidad del registro debe ir acompañado de los planos explicativos del inmueble, sus dependencias, instalaciones y, en dado caso, de sus modificaciones si las hubiera. También se acompañaran, a dicho documento las cédulas de habitabilidad expedidas por las autoridades sanitarias y municipales, así como del reglamento del condominio para que sean agregados al cuaderno de comprobantes que conserva el registrador subalterno.

De acuerdo con la importancia del contenido que encierra este documento, es recomendable alertar a los compradores de apartamentos y locales para que exijan al registrador un ejemplar de dicho documento para que se lo lean antes de formalizar la protocolización de dicho inmueble, es decir, deben constatar en éste documento que todas las características del bien en cuestión, así como sus particularidades, estén claramente definidas y descritas por él.

Análisis de la Ley de Propiedad Horizontal

La ley de propiedad horizontal regula toda lo relativo a los apartamentos, locales, y edificio es decir al inmueble que puedan pertenecer a distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente Ley, en cuanto no se opongan éstas las del Código Civil.

TÍTULO PRIMERO, De los Apartamentos y de las Cosas Comunes:

Se establecen una serie de normas que debe cumplir cada propietario, que consisten en respetar las instalaciones generales, mantener en buen estado el apartamento o local realizar las reparaciones sin causar daños a los demás propietarios, permitir las servidumbres que sean necesarias requeridas para la creación de servicios comunes de interés general. Igualmente se prohíbe establecer algún tipo de comercio o industria, oficinas etc. Si el inmueble fuere para vivienda.

No producir ruidos que puedan perturbar o causar molestias a los demás propietarios o habitantes del inmueble. El propietario puede realizar modificaciones a sus instalaciones siempre y cuando no afecte o altere la seguridad del edificio, su estructura general, o perjudique los derechos de otros propietarios, estando obligado este a dar cuenta previamente de tales obras al Administrador del inmueble.

Se establece como cosas comunes, las azoteas, paredes, techos, sótanos maleteros, estacionamiento, patios, jardines. Con respecto al estacionamiento se debe asignar al menos un puesto de estacionamiento a cada propietario por Apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente

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