Estrategias de recuperación de baldíos urbanos en la ciudad de Toluca, prospectiva de la teoría de la renta del suelo y el ordenamiento urbano.

Estrategias de recuperación de baldíos urbanos en la ciudad de Toluca, prospectiva de la teoría de la renta del suelo y el ordenamiento urbano.

Resumen

El objeto de la investigación lo constituyen los baldíos urbanos que no tienen un valor de uso en la ciudad de Toluca, la finalidad es realizar un análisis de las condiciones actuales de los baldíos en la ciudad para poder proponer estrategias de gestión de aprovechamiento que permitan la revitalización de la ciudad a través del sustento legal de una política de recuperación y los principios organizativos del ordenamiento urbano. Para implementar la recuperación de baldíos urbanos a través de un instrumento político conforme a la doctrina jurídico urbana se tienen tres categorías de instrumentos, dos de naturaleza fiscal (impuestos y contribuciones) y una regulatoria (cuerpo normativo). El ordenamiento urbano busca un equilibrio en la organización del territorio con el fin de proveer mayor calidad de vida a sus habitantes y reducir los efectos perniciosos en el ambiente natural. Las estrategias de gestión serán diferentes para cada lugar determinado, en donde el valor de la renta urbana juega un papel primordial. Los mecanismos de recuperación no se limitan a la recuperación de valor, es necesario identificar los criterios de pertinencia y viabilidad sostenidas en un marco legislativo que coadyuve con los procesos de gestión de proyectos de los predios urbanos sin un valor de uso. Los vacíos legislativos definieron la naturaleza normativa de las estrategias de recuperación que se proponen, mismas que están sujetas a un proceso largo de discusión en el congreso local de acuerdo a la Constitución del Estado de México;  y aprobación en los diversos ámbitos de gobierno del Estado de México y en el ayuntamiento de la Ciudad de Toluca.

Palabras clave: Urbanismo, baldíos, normatividad.

Abstract.

The object of the investigation are the urban wastelands that do not have a value in use in Toluca city, the purpose is to propose management strategies for their use to allow the revitalization of the city through the legal basis of a recovery policy and organizational principles of the urban management. To implement the recovery of urban wastelands through a political instrument there are three categories of instruments, two tax (taxes and contributions) and a regulatory (normative body). Urban management seeks to strike a balance in the organization of the territory in order to provide higher quality of life to their inhabitants and reduce the harmful effects on the natural environment. Management strategies will be different for each site determined, where the value of the urban income plays a primary role. Also the recovery mechanisms of urban wastelands are not limited to the value recovery, it is necessary to identify those that meet with the criteria of relevance and sustained viability in a legislative framework that will contribute with the project management processes of urban lands without a use value. The legislative gaps regulations defined the nature of recovery strategies that are proposed, which are subject to a long process of discussion in the local congress according to the Constitution of the State of Mexico; and adoption in the various areas of the State government of Mexico and in the town hall of Toluca city.

Key Words. Urbanism, uncultivated lands, norming.

1. Introducción

El presente artículo se desprende de los estudios realizados en la tesis doctoral titulada “Estrategias de recuperación de espacios urbanos en la ciudad de Toluca, prospectiva de la teoría de la renta del suelo y el ordenamiento urbano”. Este trabajo tiene como objetivo principal analizar las condiciones actuales de los baldíos urbanos al interior de la Ciudad de Toluca, haciendo énfasis en la necesidad de espacios que requiere la ciudadanía para poder satisfacer sus necesidades colectivas. El objetivo general de esta investigación radica en detentar como el valor de la renta del suelo urbano ha generado una ruptura en el esquema tradicional de la ciudad de Toluca, en el cual la función habitacional o comercial del suelo a quedado supeditada por la especulación del valor del suelo.

La ciudad de Toluca por su cercanía con la Ciudad de México ha crecido de forma potencial a partir de la década de los ochentas, no obstante la falta de una política urbana adecuada que permita regular el valor del suelo ha provocado que cada día sea más frecuente encontrar baldíos urbanos, así mismo es evidente el envejecimiento de la ciudad que día con día son más las antiguas edificaciones a punto de colapsar, siendo en este deterioro lo que mantiene con vida a la ciudad que es el centro político y comercial, donde la vivienda urbana poco a poco va desapareciendo, llegando inclusive a parecer en ciertas horas del día una ciudad inhabitada.

Aunado a la falta de una política urbana adecuada y el desarrollo de nuevos centros poblacionales en la periferia de la ciudad se encuentra el conflicto de intereses entre los particulares y el Estado, este por carecer de los medios para recuperar los terrenos baldíos e incorporar una infraestructura que satisfaga las necesidades de la poblaciones; aquellos por obtener una renta más favorable de los inmuebles de los cuales son propietarios y que prefieren mantenerlos en estado de abandono que venderlos a un alto precio con tendencias a aumentar más.

Por lo tanto los instrumentos de política urbana están diseñados para atender la expansión y no para el uso racional de la ciudad, todo plan urbano conlleva extender los límites urbanos, y no consideran las posibilidades de aprovechamiento de los terrenos vacantes. Esto se atribuye a que no se cuenta con políticas, ni marcos jurídicos explícitos, y las estrategias de densificación no incluyen estos espacios urbanos (terrenos baldíos o edificios vacantes).

La tierra vacante, subutilizada o en desuso, no es un espacio urbano residual sin utilidad, podría reinsertarse en la dinámica de la ciudad mediante la gestión. Para ello se coincide en establecer políticas fiscales; incorporando mecanismos de aumento de la recuperación de las inversiones públicas urbanas (captura de plusvalías); aplicar una política progresiva de impuestos a fin de desalentar la retención de tierras por parte de propietarios con capacidad económica; y fomentar una mayor flexibilidad en el sistema impositivo municipal (Godoy, 2006).

La política de recuperación de plusvalías tiene por objeto estandarizar la variación oportuna en las regulaciones sobre uso del suelo y los permisos de urbanización que pueden llevar a aumentos sustantivos en el valor de la tierra, y por ende impactar en las utilidades de los desarrolladores inmobiliarios. Otro argumento para utilizar esta herramienta es su amplia cobertura como mecanismo de control del uso del suelo, lo que puede ser logrado en forma indirecta, cuando se aplican diferentes tasas de impuestos a la propiedad como incentivo para alcanzar una mezcla específica de usos del suelo, o directamente a través de la imposición de diversos tipos de exacciones o cargas (Smolka & Furtado, Recuperación de Plusvalías en América Latina. Alternativas para el desarrollo urbano., 2001).

La política de recuperación de plusvalías integra tres categorías de instrumentos, dos de naturaleza fiscal (impuestos y contribuciones) y una regulatoria (cuerpo normativo). Las herramientas fiscales gravan impuestos o contribuciones a los propietarios de los predios; los instrumentos regulatorios conllevan un beneficio público, también es pagado por el propietario con cargo al incremento en el valor del suelo, puede ser un impuesto o contribución en especie (Smolka & Amborski, Recuperación de plusvalías para el desarrollo urbano: una comparación inter- americana, 2003).

Los beneficios de la política de recuperación de plusvalías se aprecian en algunas experiencias. En Santiago de Chile se llevó a cabo el plan de repoblamiento, el objetivo se orientó a la generación de la oferta de vivienda nueva en zonas deterioradas, barrios consolidados y conectados al sistema metropolitano. Se sumaron obras de mejoramiento vial, oferta cultural y comercial, la atracción de nuevos habitantes, posiciono y consolido el centro como un espacio residencial dinámico (Cubillos, 2006).

El artículo se estructura en primer término con una remembranza teórica del conflicto entre la propiedad pública y privada, donde el Estado como eje rector de la política de desarrollo urbano ha dejado a un lado su carácter coercitivo abandonando el principio rector de Derecho que afirma la necesidad de la constante evolución de la norma jurídica para poder cumplir con la demanda colectiva.

Posteriormente en una segunda etapa en el artículo se realiza una prospectiva económica del suelo urbano, tomando como referencia la teoría del valor del suelo urbano en contraposición con la teoría de la renta del suelo urbano enmarcadas dentro de teoría de la recuperación de plusvalías que es tendencia actual de las políticas urbanistas en América latina.

En un tercer punto de referencia se presenta el estudio de caso de la Ciudad de Toluca, donde se muestran las condiciones actuales que presentan los diferentes baldíos al interior del Circuito Tollocan (área de estudio); donde de manera general se presentan los datos estadísticos de las características de los baldíos, entre las que se incluyen el tipo de propiedad, el uso actual, la situación jurídica, los tipos de servicio con los que cuenta, entre otras características.

Finalmente se presenta un pequeño bosquejo de las propuestas finales del documento doctoral que tiene por objeto proponer una serie de estrategias de recuperación de terrenos baldíos no utilizados o subutilizados para beneficio de la sociedad a través de una política de recuperación del valor por medios de los instrumentos jurídicos necesarios.

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