FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS – PROGRAMA DE DERECHO

UNIVERSIDAD ATLANTICO

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS – PROGRAMA DE DERECHO

DERECHO COMERCIAL

        TALLER ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO        

PEDRO PÉREZ, propietario de un local comercial de 600 metros. Ha decidido realizar unas adecuaciones físicas (reconstrucción) para obtener 4 locales comerciales de 150 metros cada uno del lote total. Como tiene un arrendatario en el local, ha decidido dar por terminado el contrato de arrendamiento. Recurre a usted (experto legal) para que lo asesore sobre la forma de cómo debe comunicar la terminación del contrato de arrendamiento.

Los detalles del caso son los siguientes:

Contrato de arrendamiento: 1 de noviembre de 2013. Termino fijo a un año. Con cláusula de prórroga automática.

Arrendatario: Tiene un establecimiento de comercio de ferretería. Necesita un local de 600mtrs o más.

Arrendador: Tiene una difícil situación económica, y decide construir más locales para obtener mayor ganancia para su subsistencia.

Local comercial: ubicado en zona comercial estratégica.

Valor del canon: $2.500.000

Valor posible de canon luego de la construcción: $1.200.000 a $1.500.000 por cada local.

Hay otras personas interesadas en arrendar locales comerciales para negocios de: salón de belleza, papelería, peluquería canina, y ferretería.

El arrendatario ha cumplido con todas sus obligaciones, nunca ha sido requerido por el arrendador por incumplimiento de alguna obligación.

Adquirente, nuevo propietario del establecimiento de comercio.

Teniendo en cuanta lo anterior, analice cada evento y sustente, los pro y contra de cada situación, legalmente.

• PRIMER EVENTO: Pedro Pérez solicita el local mediante escrito de fecha 1 de julio de 2016, para que el mismo sea entregado el 1 de octubre. La fecha en la cual iniciará la reconstrucción del local será el 1 de diciembre de 2016. Y así se lo hace saber al arrendatario.

• Teniendo en cuenta que Pedro Pérez está acobijado por la el artículo 518 del código general de comercio, numeral 3,  sí se encuentra habilitado para solicitar el local comercial pero cabe aclarar que la fecha en que le avisa al arrendatario no corresponde con la citada en el artículo 520 del mismo código, teniendo en cuenta que su contrato de arrendamiento tiene como fecha el 1 de noviembre desde el comienzo del contrato, es decir, al pedir desde el 1 de julio que se le sea entregado el 1 de octubre el local, está vulnerando el artículo que hace referencia al desahucio al arrendatario, ya que este último no fue notificado con  por lo menos seis meses de anticipación.

Como el Señor Pedro Pérez no notificó en la fecha que estipula la normativa el contrato se considera prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial.

• SEGUNDO EVENTO: Pedro Pérez, solicita el local mediante escrito de fecha 1 de febrero de 2016, para que el mismo sea entregado el 1 de octubre. (La fecha en la cual iniciara la reconstrucción del local será 1 de diciembre 2016). No obstante, le comunica al arrendatario que lo necesita para colocar un establecimiento de comercio: Una papelearía.

• En este caso, nos encontramos frente al numeral 2 o 3 del  artículo 518, para ambos es aplicable el artículo 520 del código de comercio, ya sea para la construcción o papelería (ya que esta actividad es diferente al desarrollado por el arrendatario, teniendo este una ferretería). En la situación presentada el señor Pedro Pérez si notificó a tiempo al arrendatario, ya que mandó un escrito solicitando el local desde el 1 de febrero del presente año, pasando así más de los 6 meses requeridos para el desahucio.

• TERCER EVENTO: El arrendatario, ha subarrendado una parte del local para la venta de minutos. La fecha del subarriendo comenzó el día 1 de febrero de 2015. Para ello no obtuvo autorización del arrendador.

• Las hechos presentados por el arrendatario tienen su estipulación legal en el artículo 523 del código de comercio colombiano, en el mismo se nos indica que no se puede subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato, también menciona que el arrendatario podría subarrendar hasta la mitad de los inmuebles, siempre y cuando, como ya se mencionó, no lesione los derechos del arrendador, entonces, sí sería viable que el arrendatario haya subarrendado “una parte” sin el consentimiento del dueño. Cabe aclarar que el arrendatario también se encuentra habilitado porque no existía ningún tipo de prohibición expresa o tácita en el contrato según la información brindada.

• CUARTO EVENTO: El arrendatario decide vender su establecimiento de comercio, y a partir del 1 de septiembre se encarga del negocio el nuevo adquirente. ¿Obligaciones y responsabilidades de esta enajenación? ¿Y su efecto frente a la solicitud del local comercial?

• Para referirnos al siguiente evento, es necesario mencionar el artículo 525 del código de comercio, donde nos habla de la presunción de enajenación de establecimiento de comercio de unidad económica o bloque sin detallar los elementos que la integran y hacer constar a la misma por escritura pública o documento privado reconocido por funcionario competente según el artículo 526, a su vez, es obligación del enajenante entregar un balance general y una relación discriminada del pasivo, certificada por contador según el artículo 527, también cabe aclarar que las responsabilidades estipuladas en el artículo 528 y 529, hablan de que el enajenante y adquiriente responderán solidariamente de todas las obligaciones que se hayan contraído hasta el momento de la obligación en desarrollo de las actividades a que se encuentre destinado el establecimiento, y que consten en los libros obligatorios de contabilidad  y aquellas que no consten en el libro de contabilidad o documento de enajenación continuarán a cargo del enajenante si el adquiriente no demuestra buena fe exenta de culpa entonces pasará a ser de manera solidaria.

La obligación del enajenante culminará trascurridos dos meses desde la fecha  de la inscripción de la enajenación en el registro mercantil, siempre que se hayan cumplido los requisitos mencionados en el artículo 528 del código mencionado.

Por último, con respecto a la solicitud del local comercial, el artículo 533 aclara que los establecimientos de comercio podrán ser objetos de contratos de arredramientos, como en esta situación, si el arrendatario decide vender el 1 de septiembre haciendo uso de su buena fe, sin haber sido notificado por el señor Pedro Pérez de la necesidad que tiene el mismo del local, entonces el contrato  de arrendamiento ya se habría entendido como prorrogado de manera automática, pudiendo el arrendatario proseguir con la enajenación.

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