Inmatriculacion Administrativa

CAPITULO I ANTECEDENTES HISTORICOS DEL DERECHO REGISTRAL

1.1.- HISTORIA GENERAL

El registro de una propiedad cuenta con una serie de antecedentes muy remotos,

de tal manera que no hay civilización antigua o moderna que no haya realizado una aportación relevante respecto del registro de la tenencia de la tierra.

En base a lo anterior, estimo pertinente mencionar que la necesidad de dar certeza, seguridad y protección jurídica a los derechos inscribibles; se ha presentado desde épocas muy antiguas:

1.2.- GRECIA:

El origen de la publicidad de las transmisiones inmobiliarias en la antigua Grecia se encuentran con la intervención del “MNEMON” que era un funcionario estatal considerado para algunos como una especie de notario o archivero y por otros como un registro viviente; esa publicidad se complementaba con la testificación que hacían los vecinos de transmisiones, por la cual recibían una moneda. Además mediante promulgaciones hechas en voz alta, anuncios o carteles en lugares públicos, la operación quedaba perfeccionada.

En algunas regiones de Grecia, los actos transmisibles o constitutivos de derechos reales eran gravados sobre grandes placas de mármol que eran colocadas sobre los inmuebles o expuestas en lugares públicos, sobre todo cuando el predio ya había sido entregado y el precio de este no había sido pagado en su totalidad, advirtiendo con esto a los terceros la falta de pago.

1.3.- EGIPTO:

En Egipto se utilizo la publicidad registral para proporcionar mayor seguridad al trato inmobiliario en razón del sistema documental que se empleara, ya que los documentos podían ser redactados en oficinas especiales o escribanías llamadas “GRAFEI”, en las propias aldeas, o bien, en los centros urbanos, en donde las oficinas recibían el nombre de “AGORANOMEIA”; sin embargo es importante resaltar que entre los documentos expedidos por escribanía por oficinas ubicadas en los centros urbanos, existía una diferencia de fondo relevante, que el AGORANOMEIA antes de expedir un documento debía comprobar la legitimación, enajenante, en cambio en los expedidos por las escribanías no era necesario

1.4.- ROMA:

La publicidad registral no existe en la antigua Roma, sin embargo, a través de instituciones como la MANCIPATIO, la IN IURE CESSIO y la TRADITIO, se ha pretendido encontrar el antecedente más remoto del Registro Público de la Propiedad; por eso, resulta que el trafico de bienes tuviera su origen en medios distintos a los negocios contractuales que constituían su fundamento; por lo que la evolución de la publicidad inmobiliaria en Roma, se dividió básicamente en tres periodos: Primitivo, Clásico y Justinianeo.

PERIODO PRIMITIVO: en este periodo la transmisión de bienes muebles o inmuebles era esencialmente formalista, y se fundaba principalmente en la MANCIPATIO y la IN IURE CESSIO que constituían modos civiles de adquirir la propiedad de un bien mueble o inmueble, interviniendo en ella, el transferente, el adquirente, un agente público y cinco testigos.

La MANCIPATIO consistía en que el adquirente pronunciaba las palabras solemnes, al tiempo que ponía su mano sobre el bien que en el acto simbolizaba el objeto de enajenación, y después golpeaba la balanza que sostenía el agente público, con una rama de árbol, esto en presencia de cinco testigos cuya función era dar fe del negocio jurídico celebrado y garantizar con su presencia el derecho de disposición del transferente.

Guillermo Colín Sánchez menciona que la MANCIPATIO era una forma contractual, característica por un acentuado formalista, complementado por solemnidades que permitían el perfeccionamiento de los actos que celebran, para que adquieran los efectos legales deseados

La IN IURE CESSIO era una simulación de juicio reivindicatorio, en el que el transferente se allanaba a la demanda en la que el adquiriente pronunciaba las mismas palabras que en la MANCIPATIO, también tocaba el bien, pero en este caso, los trámites tenían lugar ante un MAGISTRADO y sin la asistencia del testigo.

Al respecto Colín Sánchez refiere que la IN IURE CESSIO constituía un juicio fingido que encubría un negocio de trasferencia de bienes, una especie de juicio reivindicatorio en el que el demandado confesaba la demanda.

PERIODO CLASICO: durante este periodo predomino la entrega de bienes sin formalidad alguna, es decir se descuidaron las formalidades publicitarias en las trasmisiones de bienes, lo cual constituyo la TRADITIO, pasando de este modo a segundo término tanto la MANCIPATIO como la IN IURE CESSIO.

La TRADITIO en esta forma de publicidad no eran necesarios los ritos o formulas solemnes, ya que se trataba de la entrega de un bien con desapoderamiento. Además, esta Institución era aplicable a toda clase de bienes

PERIODO JUSTINIANEO: en este periodo la entrega material del bien enajenado se generalizo en forma de TRADITIO, aun y cuando todavía subsistían tanto la MANCIPATIO como la IN IURE CESSIO; se estableció que la trasmisión de inmuebles estaba exenta de formalidades propia mente dichas y el registro que se hacía era de forma esporádica, y tenía efectos probatorios.

Concluyendo que a pesar de no existir publicidad registral en Roma, si surgieron diferentes instituciones destinadas a facilitar la adquisición licita de la propiedad mueble e inmueble.

1.5.- ALEMANIA:

En materia de publicidad inmobiliaria, hubo cierta semejanza entre el sistema romano y el alemán, ya que en los pueblos germanos la trasmisión de bienes inmuebles siguió un carácter fundamentalmente formalista.

Además mientras en Roma se hacía caso omiso a la distinción entre bienes muebles e inmuebles; en Alemania, esta distinción se afirmo, de manera que en esta última, la publicidad actúa con más rigor tratándose de inmuebles que de muebles; existiendo dos instituciones en el derecho germánico dentro de su periodo primitivo mediante las cuales se trasmitía y adquiría la propiedad inmueble la SOLEMNIDAD ANTE EL THING y la AUFLASSUNG.

SOLEMNIDAD ANTE EL THING: consistía en una forma solemne de transmisión inmobiliaria, en donde el adquirente recibía del transferente la titularidad del bien inmueble y se efectuaba ante una asamblea popular o un consejo comunal, con ciertas formulas y ritos.

AUFLASSUNG: era una forma de publicidad inmobiliaria que consistía en la entrega del bien ante la autoridad judicial mediante un juicio ficticio, en el que esta, únicamente proclamaba la investidura del adquirente y el transferente abandonaba el inmueble.

Tomando en cuenta lo anterior, se concluye que tanto la SOLEMNIDAD ANTE EL THING como la AUFLASSUNG pasaron de ser formulas orales a formulas escritas que se inscribían en un libro de registro.

1.6.- ESPAÑA:

En España la publicidad registral evoluciono a través del paso del tiempo y según lo menciona Luis Carral y de Teresa se dividió en 4 periodos que son: PUBLICIDAD PRIMITIVA; INFLUENCIA ROMANA; INICIACION DEL REGIMEN DE PUBLICIDAD y CONSOLIDACION DEL REGIMEN DE PUBLICIDAD REGISTRAL.

1.6.- ANTECEDENTES NACIONALES:

• El régimen de la tenencia de la tierra en el derecho azteca tuvo un carácter público siendo el encargado de hacer constar dicha tenencia el tlacuilo; la tarea primordial del tlacuilo era dejar constancia de todo tipo de acontecimiento por medio de signos ideográficos y pinturas.

• Durante la etapa de aculturación y colonización el oficio de escribano era específico de los españoles peninsulares; siendo la función del escribano fedatario era asentar por escrito la fundación de las ciudades, la creación de instituciones, los asuntos tratados en los cabildos.

• El Registro Público de la Propiedad surge como una finalidad administrativa., surge con la clandestinidad de las cargas y de los gravámenes de los bienes, el registro surgió como un medio de seguridad en el tráfico jurídico y esa finalidad la logra mediante la atribución de efectos a los asientos registrales relativos a la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre inmuebles; su nombre surge de las inscripciones en los libros del registro y de los documentos relacionados con las inscripciones que estén archivados, poniendo a su disposición los libros con los asientos respectivos.

1.7.- ANTECEDENTES DEL SISTEMA REGISTRAL MEXICANO

• 1539 las Cortes de Toledo propusieron a Don Carlos I la organización de un Registro de Censos, Tributos e Imposiciones.

• 1617, el Consejo de Indias, impone a los escribanos, una obligación registral que indica: "En los títulos de registros de censos que se despachen, se diga que los escribanos tomen la razón y registren todos los censos que se otorgaren desde el día de la data del título y no de los que se hubieren otorgado antes"

• 1768 se dictó el documento "La instrucción de los señores fiscales", que contiene conceptos regístrales y notariales tales como lo es el estudio de los oficios de hipotecas y la escribanía en México.

• 1784 la Audiencia en México aprobó "Las instrucciones de señores fiscales de hacienda aplicables a la Nueva España".

• 1853 se expidió la Ley y Arancel sobre el Oficio de Hipotecas lo que regulaba la venta del oficio hipotecario.

• 1861, se aprobó un ordenamiento especial e independiente

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