Juicio Especial Hipotecario

INSTITUTO DE ESTUDIOS AVANZADOS DE ORIENTE

MAESTRIA EN DERECHO PRIVADO

Materia: Análisis de Casos Civiles y Mercantiles

Mtro. Francisco Galindo García

“Del Juicio Especial Hipotecario”

Alumno: Pablo F. Morales Falcón

Marzo 25 de 2011

Del Juicio Especial Hipotecario.

En el presente documento, al exponer el origen, marco jurídico federal y estatal, así como un breve tratado de caso de nuestro objeto de estudio que nos atañe que es el Juicio Especial Hipotecario, adquiere una gran importancia al ser la hipoteca, una figura legal presente en la actualidad, la cual obedece también a circunstancias sociales, políticas y económicas que afectan, las más de las veces, de forma negativa en el desarrollo de la sociedad y del poder de adquisitivo, en este caso de un bien inmueble; partiendo de este principio en un primer momento se expondrá el origen en el derecho romano del término hipoteca.

Para tal efecto, Petit Eugene, explica que la hipoteca se diferencia de otros derechos reales, obedece por necesidad el accesorio de una obligación, y constituye una seguridad real.

“En un principio, el patrimonio de un deudor servía de garantía a todos sus acreedores, y haciéndose insolvente, cada uno de ellos corría el peligro de perder todo o parte de lo que les es debido. Pero un acreedor puede encontrar contra este peligro una protección más o menos eficaz, obteniendo garantías especiales” (Petit, 2005:296).

En consecuencia, estas garantías especiales se distinguían en, personal y real, la primera resultado del compromiso de una de una o varias personas obligadas para con el deudor principal respecto del acreedor, de tal suerte que pudiera dirigirse a quien representaba mayor solvencia para reclamar el pago; la segunda consistía en la afectación de una cosa al pago de una deuda, a esta última se encontraba ligada la hipoteca.

“Durante largo tiempo, los romanos sólo emplearon, para dar a los acreedores una seguridad real, la enajenación con fiducia, recurriendo después al pignus. En fin, la hipoteca se introdujo y desarrolló bajo la influencia del Derecho pretoriano.” (Petit, 2005: 296).

La fiducia, consistía en la manera en cómo se llevaba a cabo el cobro por parte del deudor, quien realizaba un traspaso respecto de la propiedad de un bien al acreedor de su deuda, garantizándola de esa forma; resultando en gran desventaja e indefensión para el deudor. La prenda o pignus, se representaba a través de la entrega de la propiedad, pero no de un bien inmueble, sino de un bien mueble, figura que no ha variado y que es utilizada actualmente.

“La hipoteca, en su concepción primitiva, no daba al acreedor más que el derecho de reclamar y obtener la posesión de la cosa si no se le había pagado, y el de guardarla hasta que hubiese recibido satisfacción del deudor. El interés de las dos partes exigía otra solución. De ahí la costumbre de añadir al contado de prenda o a la convención de hipotecas pactos accesorios para asegurar un desenlace rápido del conflicto”. (Petit, 2005:299).

Se tenían presente dos formas de llegar a la solución del conflicto, una a por la vía de la lex commissoria, en la cual, las partes convenían en que el acreedor al no ser pagado se haría propietario de la cosa que se presentó en prenda, lo cual resultaba peligroso para el deudor, quien en un estado de necesidad podía presentar o dar en prenda una cosa muy superior al valor de su deuda, motivo por el cual fue prohibido por Constantino, después de haber sido lícito durante la época clásica. Asimismo completaba de un modo más equitativo para ambas partes, dada la seguridad del acreedor, permitiéndole que, a falta de pago encontrarse en la posibilidad de vender la cosa y así pagarse con su precio, y de lo que excediera del importe de esa venta, se destinaba al deudor.

Es así como en la evolución de esta figura, se encuentra actualmente en los contratos hipotecarios y esta cláusula como una consecuencia natural de la hipoteca.

Una vez realizado, sucinto análisis del origen y evolución de la figura de la hipoteca en el derecho romano, se deduce que actualmente los elementos que integran esta garantía respecto de un bien mueble o inmueble, han sido perfeccionados y debidamente integrados, los cuales se encuentran consagrados en las disposiciones jurídicas federales y locales.

De conformidad con el Artículo 2826, del Código Civil, para el Estado de Veracruz de Ignacio la llave, expresa que la hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley.

Como lo expresa el CCV, existen dos tipos de hipoteca, la voluntaria que es aquella convenida entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre que se constituyen, así como la establecida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas inscriptas y que surtirá efecto contra un tercero desde su inscripción, si la obligación llega a realizarse o la condición a cumplirse; Artículos 2853 y 2854 respectivamente.

Ahora bien, respecto del marco jurídico federal, la acción hipotecaria se ejercitará, como lo expresa el art. 12 que emana del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal; “Se intentará la acción hipotecaria para constituir, ampliar y registrar una hipoteca, o bien para obtener el pago o prelación del crédito que la hipoteca garantice. Procederá contra el poseedor a título de dueño del fundo hipotecado y, en su caso, contra los otros acreedores. Cuando después de anotada la demanda en el Registro Público de la Propiedad y contestada ésta, cambiare el dueño y poseedor jurídico del predio, con éste continuará el juicio”.

Derivado de lo anterior, y para estar en posibilidad de llevar a cabo un juicio en la vía especial hipotecaria es necesario que se tenga por objeto y para el ejercicio de la acción hipotecaria él:

 Constituir

 Ampliar

 Registrar

 Pagar

 Prelación del crédito.

Los requisitos documentales de para ejercer la acción hipotecaria, como lo dispone el segundo párrafo del artículo

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