Parcial derechos reales. Situación Problemática

Situación Problemática 1°:

En función de determinar las relaciones de poder contempladas en el titulo II del libro IV CCyCN. Entendería que las mismas son: las reguladas en el Art. 1908 CCyCN Enumeración. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesión y la tenencia. Donde podemos definir relación de poder como: Aquella relación que se establecen con las cosas, o sea, estas relación de poder traducen una relación entre un sujeto y una cosa, puede estar sustentada en un derecho personal, un derecho real, o bien puede constituirse con prescindencia de todo derecho; Donde nuestro código de fondo se ocupa de estas relaciones, estableciendo categorías entre ellas, regulando el modo como se adquieren, se conservan y se pierden, y determinado sus efectos, donde estas relaciones de poder pueden estar justificada en la existencia de un derecho e importar su ejercicio, o no; Donde la primera de ellas que citaremos es la de la, parte final del precitado articulo  la Posesión Regulada por el Art. 1909° CCyCN.- Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no. Donde la Posesión podrá ser definida como la más relevante/importante relación de poder, desde el punto de vista jurídico, pero claramente la norma expresa que se deberá ejercer un poder de hecho sobre la cosa, como si fuera el verdadero titular del derecho real, en el Art. 1911° CCyCN O sea, el elemento (objetivo) de la posesión, es el Objeto/cosa (corpus) y entendería que el otro elemento (Subjetivo), de la posesión será el ejercicio de poder de hecho sobre la cosa (animus domini) en el Art.1912°CCyCN Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa determinada. Se ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa. Entonces el objeto inmediato de la posesión es una cosa determinada,  bienes materiales susceptibles de tener un valor; También se regula a estas relaciones de poder, la concurrencia, donde no podrá concurrir sobre una cosa (objeto), varias relaciones de poder de la misma especie que se excluyan entre sí. También encontramos que el código regula, en su  Art. 1914° CCyCN la Presunción de fecha y extensión. Que, si mediare título, la relación de poder comienza desde la fecha del título y su extensión será la que el titulo indique. Otro factor determinante de la posesión es que esta constituye el modo de como se exteriorizan o ejercen las facultades materiales de los derechos reales, según surge de lo normado en el artículo 1891CCyCN; También deberá tenerse presente la publicidad posesoria que regula el Art. 1893 CCyCN que considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso, o sea, el valor de la publicidad posesoria, equipara en rango a la publicidad registral; También es de tener en cuenta el derecho del poseedor con boleto de compraventa frente a un titular registral sin posesión, ya que ninguno de ellos adquirió el derecho real de dominio: al primero le falta el título suficiente y la publicidad registral y al segundo el modo suficiente (tradición); También se regula en este código la necesidad de asentar las relaciones de poder sobre bases firmes, no susceptibles de cambiar por el mero capricho de sus titulares en su Art. 1915° CCyCN Interversión. Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto. Es por eso que la norma sienta el principio de inmutabilidad de la causa de la relación de poder, donde nadie podrá por si cambiar la especie de la relación; aunque el principio enunciado, tampoco es absoluto y cede en ciertos casos, y se tratara solo de conductas unilaterales; Las relaciones de poder cualquiera que sea, puede ser legitima o ilegitima, se presumen legítimas, a menos que exista prueba en contrario. Y serán ilegitimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley. Según se desprende del (Art 1916 CCyCN); El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene obligación de producir su título a la posesión o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente a su relación de poder. Si bien no se encuentra obligado a acreditar su título, tal como lo determina el artículo en su primera parte. Ya que posee porque posee, y es regulada la Innecesaridad de título el artículo 1917° CCyCN.  La relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista prueba en contrario. Y se presume en los siguientes casos: a) cuando el título es de nulidad manifiesta; b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas; c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona. (Art. 1919 CCyCN); y se regula le buena fe en el Art.1918°CCyCN Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad. De la norma en análisis resulta que la buena fe requerida en las relaciones de poder consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho; Y en relación a la determinación de la buena fe, la misma se encuentra regulada en el Art. 1920°CCyCN La buena o mala fe se determina al comienzo de la relación de poder, y permanece invariable mientras no se produce una nueva adquisición. No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al día de la citación al juicio. Y por último el articulo 1921 CCyCN que regula la Posesión Viciosa  La posesión de mala fe es viciosa cuando es de cosas muebles adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles, adquiridos por violencia, clandestinidad, (Usurpación), o abuso de confianza. Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquel contra quien se ejercen. En todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus representantes. Para su adquisición se deberá estar a lo regulado en el Art. 1922°CCyCN adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, ésta debe establecerse voluntariamente: a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez años; b) por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella ingresa en el ámbito de custodia del adquirente. no merece el mayor de los análisis por lo claro de la norma; Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la tradición. No es necesaria la tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo poseedor. La posesión se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa. El Art. 1926°CCyCN regula la relacione de poder vacua: Para adquirir por tradición la posesión o la tenencia, la cosa debe estar libre de toda relación excluyente, y no debe mediar oposición alguna. Ahora en función de determinar, su ejercicio el mismo esta normado en el Art. 1928°CCYCN donde constituyen actos posesorios:  su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga. En cuanto a su Conservación La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio esté impedido por alguna causa transitoria. Y su extinción la regula el Art. 1931°CCyCN Extinción. La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa. En particular, hay extinción cuando: a) se extingue la cosa; b) otro priva al sujeto de la cosa; c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia; d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida; e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa. -  Y en cuanto a sus efectos los mismos son regulados desde el Art. 1932 CCyCN al Art. 1940°CCyCN; Donde el  articulo 1932 y 1933 del precitado código, hace que la expresión Inherentes a la posesión,  aplicada tanto a los derechos como a las obligaciones, implica que no se atiende a la persona en sí misma, sino a la calidad de poseedor o tenedor que se deriva de su relación real con la cosa, quien se convierte en centro de imputación de tales derechos u obligaciones. El art. 1932 CCyCN, confiere al titular de las relaciones de poder el derecho a ejercer las servidumbres reales. Dado que con la existencia de servidumbres se beneficia el fundo y no su poseedor, debe considerarse que la norma citada se refiere a las servidumbres reales activas; Y el art.1933CCyCN, extiende la obligación de restituir la cosa a todos los supuestos en los que hubiera un sujeto con derecho a reclamar la relación de poder, y aclara "aunque no se haya contraído obligación al efecto", es decir que puede o no existir obligación contractual de devolver la cosa . El artículo bajo análisis también impone el deber de respetar las cargas reales; se refiere a aquellas obligaciones que se tienen en razón de la cosa, por el solo hecho de ser el titular de la relación de poder. Dado que la obligación nace y se extingue en relación con dicha titularidad, la posesión de la cosa sirve para individualizar al obligado: quien deja de poseer, deja de estar obligado; de allí que el abandono, enajenación o pérdida liberen al deudor. En relación a los frutos y mejoras los mismo están regulados en el Art. 1934°CCyCN; Este articulo regula acertadamente, a modo de prologo de las reglas que rigen la adquisición de los frutos o productos según la buena o mala fe del poseedor. Donde este clasifica y define que se entiende por fruto natural percibido y pendiente; fruto civil percibido y pendiente; mejora de mero mantenimiento, mejora necesaria, mejora útil y mejora suntuaria. Del Art. 1935 se desprende la regulación de los frutos, o sea; Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe, este articulo expresamente establece que los productos obtenidos de la cosa deben ser restituidos juntamente con ella, sin diferenciar entre poseedor de buena o mala fe. Esta solución guarda relación con el concepto de producto, que según define el art. 233, CCyCN.  son los objetos no renovables que separados o sacados de la cosa alteran o disminuyen su sustancia. Donde  el poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos, con una ampliación: también hace suyos los frutos naturales devengados. Para lo cual deberá reunir ciertos requisitos; Y los poseedores de mala fe no sólo debe restituir los frutos percibidos, sino que también es responsable por aquellos que dejó de percibir por su culpa. Y en función de los frutos pendientes tendremos que el poseedor de buena fe debe ser reembolsado por los gastos incurridos para su producción. Si se trata, por ejemplo, de alquileres devengados y no percibidos, las sumas adeudadas sólo constituyen un crédito para el dueño del inmueble que los produjo, en esa situación, si el poseedor hubiera realizado gastos tendientes al cobro tendrá derecho a ser reembolsado por tales erogaciones. La Responsabilidad por destrucción según la buena o mala fe. Se encuentra regulada en el Art. 1936°CCyCN, este artículo, regula la responsabilidad del poseedor por destrucción de la cosa, separando los supuestos de buena y mala fe. También regula, respecto del mismo hecho, las obligaciones del poseedor vicioso. El poseedor de buena fe, durante el tiempo que ejerció su potestad sobre la cosa, sea ésta mueble o inmueble, pudo haber realizado actos de disposición material que provocaran, inclusive, su destrucción. Por otra parte, la cosa pudo haberse deteriorado por causas ajenas a la voluntad del poseedor: inundación, obras realizadas en terrenos linderos, etc. En supuestos como los ejemplificados el poseedor de buena fe no asume responsabilidad respecto del propietario, "sino hasta la concurrencia del provecho subsistente". En este articulo también se diferencia entre poseedor de mala fe vicioso y no vicioso y asigna consecuencias distintas para cada uno en caso de destrucción total o parcial de la cosa. Entonces que tanto el poseedor de mala fe no vicioso como el vicioso responden por la destrucción total o parcial de la cosa, aunque fuesen causados por caso fortuito. Sin embargo, la situación de este último (poseedor vicioso) es más grave ya que no puede liberarse argumentando que la cosa hubiera perecido aún en poder del propietario o de quien tiene derecho a la restitución. Ahora en función de fundamentar la Trasmisión de Obligaciones al Sucesor, regulada esta en el Art. 1937°CCyCN donde receta que Cuando esa relación de poder es transmitida por cualquier título, el nuevo adquirente asume las obligaciones correspondientes a períodos anteriores a esa adquisición, es decir: el sucesor singular (comprador, donatario), responde con la cosa sobre la que recae su derecho real. Ya que el adquirente no asume la calidad de deudor (salvo que así se hubiera pactado expresamente en el negocio jurídico de que se trate) y es por ello que no responde con su persona ni con todo su patrimonio sino sólo con la cosa que dio origen a la obligación. El principio establecido en el artículo en análisis admite excepciones: puede existir estipulación o disposición legal en contrario. El Art. 1938°CCyCN regula la Indemnización y pago de mejoras, y nos dice que serán soportadas por el poseedor o tenedor, por cuanto, si el poseedor ha usado y gozado de la cosa reivindicada, los gastos que demandó reparar el deterioro normal deben quedar estar a su cargo, enjugados además por el beneficio, que la ley le acuerda, de apropiarse de los frutos naturales o civiles que ella produjo. Aun en la situación del poseedor de buena fe de una cosa que no ha producido frutos o que, aún producidos, están pendientes y por lo tanto no pueden ser apropiados por el poseedor, la norma en análisis es terminante: "ningún sujeto de la relación de poder puede reclamar indemnización" por este tipo de mejoras. En cuanto Mejoras necesarias Serán soportadas por el propietario, dado que incrementan el valor de la cosa, salvo que: a) los daños o desperfectos que hicieron necesarios los arreglos fueron causados por el poseedor; b) el poseedor fuera de mala fe; Mejoras útiles Pueden serle reclamadas al propietario pero no en toda su extensión, sino sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa; Mejoras suntuarias Como indica la definición del art. 1934 este tipo de mejoras favorece a quien las hace, en este caso el poseedor, de allí que no tenga derecho a ser indemnizado, pero sí puede retirarlas si la naturaleza de la obra realizada lo permite. Acrecentamientos originados en hechos naturales No son indemnizables, no hay en estos supuestos inversión alguna por parte del poseedor. Y para el antepenúltimo Art. 1939°CCyCN Este regula los Efectos propios de la posesión Donde La primera parte del artículo que comentaremos se refiere a los efectos propios de la posesión y remite a los arts. 1895 (adquisición legal de cosas muebles) y 1897 (prescripción adquisitiva), y la segunda arte de este articulo incluye obligaciones que pone a cargo del poseedor. Se refiere allí a los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa. La obligación de pagar impuestos, tasas y contribuciones constituye una restricción al dominio privado impuesta por el derecho administrativo en interés público y en ejercicio del dominio eminente del Estado sobre su territorio; Y el último de los Articulo. Que regulan los efectos de las relaciones de poder será el Art. 1940°CCyCN que regula,  Efectos propios de la tenencia. El tenedor debe: a) conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos; b) individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razón de la cosa, y de no hacerlo, responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la garantía por evicción, si ésta corresponde; c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros que la pretenden. De su análisis se desprende: Conservar la cosa Si bien el tenedor debe conservar la cosa y, en principio, reintegrarla en el estado en que la recibió, es usual que en el contrato causa de esa tenencia se prevea al respecto, ya sea estipulando la distribución de gastos y la indemnización que pudiera corresponder por mejoras útiles o necesarias. Individualizar al poseedor Cuando el tenedor es perturbado en razón de la cosa también debe individualizar al poseedor y/o comunicarle la situación. De todas maneras, hay que tener en cuenta que el tenedor está legitimado para el ejercicio de las acciones posesorias y por esta vía recuperar o mantener la relación de poder, según fuera el caso. El tenedor que no cumple la obligación de identificar al poseedor puede ser sancionado con la pérdida de la garantía de evicción. Restituir la cosa En cuanto a la restitución, el inc. c) del artículo que comentamos prescribe que el tenedor debe entregar la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, y previa citación a otros que la pretendan, esta citación es necesaria a fin de que los que pretendan algún derecho sobre la cosa en litigio tomen conocimiento y acudan a las vías legales pertinentes. – Ahora bien, en función de determinar la otra relación de poder La Tenencia: Tendremos que esta se encuentra regulada en el Art. 1910° CCyCN Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor. Entonces del precitado artículo se podría interpretar que: El tenedor ejerce un poder físico voluntario sobre la cosa pero reconociendo en otro un señorío superior, O sea, (obraría como representante del poseedor), ya que a través de él, el poseedor conserva la posesión de la cosa; Los efectos propios de la tenencia se encuentran regulados en el Art. 1940°CCyCN, analizado precedentemente, también podríamos, recalcar los efectos mas destacados de la tenencia, en función de los deberes que regula el Art. 1933°CCyCN  de los cuales deriva de la causa o titulo por la cual diera nacimiento  la tenencia, la obligación de respetar las cargas reales, las medidas judiciales en relación a la cosa, los límites al dominio; También el tenedor Podrá defender su relación de poder toda vez que crea necesario mediante las herramientas legales otorgadas por nuestro ordenamiento jurídico; Cabe recordar que se le concede el derecho a ejercer servidumbres reales, consagradas en los articulo 1970 al 1982 CCyCN, El derecho a la percesion de los frutos y mejoras según correspondan; En caso se ser demandado por reivindicación de la cosa, deberá decir en nombre de quien/es,  posee; En función del objeto de la tenencia es similar al analizado precedentemente en la posesión, donde deberá ser una cosa determinada, donde podrá recaer sobre su totalidad o parte de ella; En cuanto a los sujetos de esta relación de poder la misma, podrá ser ejercida por una o varias personas(humanas o jurídicas); También tendremos que calificar estas relaciones de poder tanto a la posesión como a la tenencia como: Legitimas/ilegitimas, Las legítimas como de buena fe o mala fe; Las de mala fe como: simple o viciosa; A las viciosa como: de cosas Inmuebles o cosa muebles; Donde los vicios de las cosas Inmuebles serán: Violencia; Clandestinidad; Abuso de Confianza; A su vez los vicios de las cosa muebles serán: Hueto; Abuso de Confianza; Entonces a modo de conclusión para esta primera parte de la consigna tenemos: Que las  relaciones de poder que regula el actual Código Civil Y Comercial son sólo dos: La Posesión y La Tenencia. Vinculadas entre sí, y con sus correspondientes regulaciones. - Y en función de la clasificación de la POSESION ILEGITIMA, tendremos: Lo que regula el último texto del ART.1916°CCYCN  que dice: Que son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley. De ahí que resulte que la ilegitimidad de la relación de poder se configura cuando no importa el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley. Media aquí ausencia de título suficiente, es decir del acto jurídico que tiene la virtualidad de hacer nacer el derecho real de que se trate y que se encuentra revestido de las formas legales (art. 1892 CCyC), o bien del título constitutivo del derecho personal; o un defecto que afecta la forma de tales actos o la capacidad o legitimidad de las partes para otorgarlos. (Ej. al poseedor con boleto de compraventa debe reputarse poseedor ilegítimo dado que no cuenta con un derecho real constituido de conformidad con las previsiones de la ley). Ello, sin perjuicio, claro está, de las prerrogativas que le conceden a dicho sujeto los Arts. 1170° y 1171° CCyCN. La norma consagra de manera expresa una presunción de legitimidad. La regla es lógica pues es lo que habitualmente ocurre. Es natural considerar que quien posee una cosa lo hace con causa en un derecho real regularmente constituido, lo que no quita, por cierto, que existan poseedores ilegítimos (v.gr., la posesión del ladrón o del usurpador respecto de la cosa ajena), pero en este caso es lógico pensar que el despojado no permanecerá impasible y que iniciará la correspondiente reclamación a fin de recuperar la posesión perdida, con lo cual es de esperar que se ponga fin a esa situación. La presunción que se consagra que, se insiste, comprende tanto la posesión como la tenencia implica considerar que, en principio, existe un correlato entre la relación de hecho y la de derecho a la que se hizo referencia en el Art. 1908 CCyCN. También cabe recordar las relaciones de poder ilegitimas de buena fe, son aquellas que sin ser respaldadas por un derecho real o personal como dicta la norma, pero en cambio se ejerce por estar convencidos de que lo ejerce, en función de no a ver conocido o podido conocer, es decir cuando actúa o incurre en un error de hecho esencial y excusable, que lo llevo a creer que quien le trasmitió el derecho  era su titular, y tenia la capacidad para trasmitirlo; Y estas relaciones de poder serán ilegitimas de mala fe en función de: Cuando no concurrieren los requisitos para que se configurar la buena fe o se presuma la mala fe, en cuanto a los vicio estos son considerados relativos en función de que solo el que a sufrido el vicio de las cosas, sean estos de los inmuebles /muebles, podrá acusar al poseedor o tenedor de vicioso, ya que no cualquiera podrá hacerlo. -

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