Primer parcial derechos reales UBP

Pregunta n° 1

A).

Objeto

Los derechos reales comprenden los derechos sobre un objeto existente; los derechos personales, comprenden los derechos a una prestación, es decir, a un objeto que tiene necesidad de ser realizado por una acción. Además  el derecho real supone necesariamente la existencia actual de la cosa a la cual se aplica, pues que la cosa es el objeto directo e inmediato, y no puede haber un derecho sin objeto; mientras que el derecho personal no teniendo en realidad por objeto sino el cumplimiento de un hecho prometido por la persona obligada, no exige necesariamente la existencia actual de la cosa, a la cual ese hecho deba aplicarse. Por último, el objeto inmediato en el derecho personal consiste en un hecho positivo (dar o hacer) o negativo (no hacer). Es la persona del deudor, que a través de determinada conducta ejecuta el hecho en beneficio del acreedor. En cambio, en el derecho real, el objeto inmediato son las cosas, partes materiales de las cosas, partes indivisa, y un bien cuando  la ley expresamente lo determina.

Adquisición

Para la transmisión derivada por actos entre vivos, como lo expresa el artículo 1892 .CCC, se requiere la concurrencia de título y modo suficientes (para los derechos reales que se ejercen por la posesión) o título suficiente e inscripción registral (para los derechos reales  que no se ejercen por la posesión como la Hipoteca).

El título suficiente: es el acto jurídico que tiene los requisitos establecidos  por la ley, y su finalidad es transmitir o constituir derecho real.

El modo suficiente: es la forma de exteriorizar la transmisión o constitución del derecho real. Por ejemplo:

-En los derechos reales que se ejercen por la posesión, el modo suficiente es la tradición posesoria.

-En las servidumbres positivas, lo modo suficiente es el primer uso.

-en los derechos reales  sobre cosas registrables (en los casos legalmente previstos) y sobre cosas no registrables (cuando el tipo del derecho así lo requiera), el modo sufriente es la  inscripción registral.

Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados.

Para adquirir derechos personales, en cambio, no es necesaria la concurrencia  del título y el modo suficiente, por ende los derechos personales que nacen de los hechos o de los actos jurídicos que producen la adquisición de ellos.

Ejercicio:

La mayor parte de los derechos reales nominados en el CCyC conceden a sus titulares la posesión. Todos los derechos de propiedad excepto, como lo predica el artículo1891 C.C.C, las servidumbres y la hipoteca, se caracterizan por este modo de actuar su ejercicio, lo cual convierte a sus titulares también, en poseedores legítimos. Puede deducir de ello que al perder la posesión que su derecho entraña, o ser turbados en su ejercicio como tales, se encuentran autorizados a promover acciones reales. Concretamente, la cuestión versa sobre la acción reivindicatoria y la negatoria (arts. 2252 y 2262 CCyC).

Pero en el caso de los derechos personales, estos no se ejercen por la posesión. Es más, es extraño a su ejercicio la idea de posesión, ya que los derechos personales nacen con el fin de ser extinguidos mediante el pago.

B)

En el caso de “tercería de dominio de María Margarita Gavotto en autos "Bas Juan Carlos c/Norberto Juan B. Manfredi – ejecutivo”,  ocurrió que el juez de primera instancia hizo lugar a la tercería de dominio planteada por María Margarita Gavotto y se produjo el levantamiento del embargo que había trabado el Dr. Juan Carlos Bas.

Por ende contra la sentencia de primera instancia el Dr. Juan Carlos Bas (el embargante) interpone recurso de apelación. El apelante afirma si bien se realizó la escritura correspondiente, no se produjo la inscripción registral, agregando que la señora  María Margarita Gavotto nunca tuvo la posesión del inmueble,  y nunca dijo tenerla.

Nuestro código requiere para constituir domino, tener la tradición, es decir, el modo además del título y en este caso no se produjo dicha tradición ya que el inmueble continuaba en manos de los vendedores, la familia Manfredi.

Al no haber tradición de la cosa se carece de un elemento fundamental en la constitución del derecho real, como lo es el Modo. Ya que el título y modo son los 2 elementos  que deben concurrir en la constitución de los derechos reales.

Por tales motivos  la cámara de apelaciones afirmo  que la tercería de dominio iniciada por la señora María Margarita Gavotto no puede prosperar, manteniéndose consecuentemente el embargo trabado por el Dr. Bas.

Es decir se admitió  el recurso de apelación, se revocó la sentencia de primera instancia que se había recurrido y se rechazó la tercería de dominio incoada por la señora María Margarita Gavotto.

En el caso  “Banco Bisel S.A. c/ Edinco s.a. y otros - ejecutivo particular (ant.) - tercería de dominio”, ocurrió que  el banco Bisel S.A, apelo una resolución por la que el juez de primera instancia hizo lugar a la tercería de mejor derecho, que promovió quien había adquirido el inmueble embargado mediante escritura pública labrada con anterioridad a trabarse la medida cautelar, y cuya inscripción registral provisoria había caducado, porque se venció el termino, sin que se hubiesen subsanado las observaciones  que se le formularon.

En primera instancia se afirmó que el banco  no podía aprovecharse  de la prelación temporal de la inscripción de la cautelar, ya que este inscribió el embargo luego de que caducó  la inscripción registral provisoria. Por esto entendió el juez de primera instancia que el banco, debía tener conocimiento de dicha registración aunque sea provisoria y por ende lo  considero de mala fe.

Por estos motivos el banco apelo la sentencia de primera instancia, y la cámara de apelaciones hizo lugar a la  apelación  que formulo el banco.

En segunda instancia se dijo:…“Estamos entonces ante la situación de un adquirente que ha recibido la posesión, ha pagado el precio y tiene a su favor la escritura pública pero, al no estar ésta inscripta la transferencia del dominio es inoponible a los acreedores del vendedor”…

No tiene todavía un derecho perfecto, le falta la inscripción.

En tales condiciones no puede atribuirse al banco el conocimiento de la existencia de la venta a partir del momento mismo del ingreso de la escritura en el registro, ya que esa inscripción provisoria que caducó no produjo efectos jurídicos, esto  no alcanza para atribuirle mala fe.

En consecuencia, mal puede afirmarse que la ejecutante haya obrado de mala fe.

Nos encontramos entonces frente al supuesto de concurrencia de dos acreedores
de buena fe del titular registral de dominio que pretenden hacer valer sus respectivas
acreencias sobre el mismo bien. Uno, acreedor de una suma de dinero y el otro acreedor de dominio.

La cámara resolvió esta cuestión: afirmando que  debe triunfar el derecho del acreedor de dominio, es decir, le da preferencia  de mejor  derecho al tercerista, pero utilizo como argumento el artículo 1185 bis código civil(actuales arts1170 y 1171 C.CyC.) y al artículo 14 bis de la constitución nacional.

El texto del artículo limita expresamente su ámbito de aplicación al caso de concurso o quiebra del vendedor, lo que en principio impide aplicarlo fuera de ese límite.

No obstante esto, la solución del caso no debe perder de vista que el tercerista ha acreditado y la ejecutante ha admitido, que el inmueble en cuestión constituye la vivienda familiar de aquél, porque por encima de las disposiciones contradictorias que exhibe en esta materia nuestro ordenamiento jurídico a nivel legislativo se erige el mandato constitucional de tutelar el derecho a la vivienda de las personas.

Por tanto y teniendo en cuenta que el contrato de compraventa que esgrime el
tercerista tiene fecha cierta, al haberse celebrado por escritura pública, y ha sido celebrado con
quien era titular registral del dominio, que ha pagado el precio íntegro, que es de buena fe y que
ha demostrado haber recibido la posesión y estar habitando la vivienda, no quedan dudas que en
el caso de autos el crédito de dominio del tercerista respecto del inmueble que ha adquirido
para su vivienda tiene, en relación con el crédito dinerario del ejecutante, la preferencia que
surge del art. 1185 bis del C.Civil, que a estos efectos ha de entenderse reglamentario del art.
14 bis C.N. y de las disposiciones arriba citadas de los tratados internacionales con jerarquía
constitucional.

Por tales motivos la cámara confirma el fallo de primera instancia.

En conclusión, le dieron preferencia de mejor derecho al tercerista de dominio, dado que el destino del inmueble es de vivienda familiar, a pesar de que el banco ejecutante fue quien tenía prioridad registral en razón que adquirió la inscripción de su embargo al caducar la inscripción provisoria de la escritura de venta, que fue anterior a la traba del embargo.

La inscripción registral es solo declarativa del derecho, ya que este último surge entre partes con el título y el modo suficiente, pero es inoponibles a 3ros de buena fe o interesados. Sin embargo,  en esta caso de madera excepcional tiene prioridad el derecho consagrado en el artículo 14 bis de la constitución, protegiendo  a la vivienda digna y defendiendo el bien de familia, por sobre cualquier otra legislación.

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