Tema 4: El Arrendamiento.

Tema 4: El Arrendamiento

Sesión 9: El Arrendamiento: Generalidades. Definición Legal. Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento. Elementos: a) Consentimiento. b) Objeto. c) La causa. Efectos del contrato: Obligaciones del arrendador, obligaciones del arrendatario. El subarrendamiento. El Arrendamiento de viviendas

Generalidades

En general, el arrendamiento puede tener por objeto tanto cosas muebles como inmuebles. El arrendamiento de cosas muebles es regulado por el Código Civil Venezolano, por  su  parte,  el  arrendamiento de  bienes  inmuebles urbanos  es regulado por ley especial, y supletoriamente por normas del Código Civil

En su forma de contrato, permite a una de las partes (arrendatario) el uso y goce de la cosa arrendada a cambio de un precio, creando derechos de crédito para ambas  partes  (arrendador y  arrendatario), y  no  derechos  reales  a  favor  del arrendatario, porque es un contrato que si bien es consensual, no es traslativo de propiedad.

En el supuesto de que la cosa dada en arrendamiento es objeto de venta a un tercero por parte del dueño-arrendador, tal situación no extingue la  relación arrendaticia, puesto que subsistirán los derechos del arrendatario frente al tercero (comprador) durante la vigencia del contrato de arrendamiento que le haya dado nacimiento a dicha relación obligatoria (artículos 1604 y 1605). Lo anterior obedece, en principio, a una presunción general contenida en el artículo 1163 de nuestro Código Civil, y más allá de ésta, a la regulación tanto ordinaria como especial que rige la materia.

Definición Legal

El Arrendamiento (artículo 1579): “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.”

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Elementos

Esenciales para su existencia

a) Consentimiento. b) Objeto.

c) La causa (1158 CCV).

Consentimiento: El consentimiento de las partes en el arrendamiento debe versar sobre: La naturaleza del contrato; La cosa objeto de arrendamiento; El precio o canon; y La duración o tiempo del mismo.

Objeto del contrato: Visto como el objeto de la relación arrendaticia a la cual da nacimiento el contrato, no sería otra cosa que las prestaciones que nacen para las partes contratantes, esencialmente prestaciones de hacer que giran en torno a la cosa dada en arrendamiento, esto es, principalmente: precio, uso y goce, entre otras.

Cosas que pueden ser objeto de arrendamiento: Muebles, inmuebles y en general las que “no estén fuera del comercio”.

No pueden ser objeto del contrato: Las servidumbres prediales u otros derechos; Cosas fungibles (a menos que se arriende para exhibición).

El precio o canon: Puede ser en dinero, en frutos u otros valores. No debe ser irrisorio, porque puede ser indicio de simulación.

Forma del Contrato: Verbal o escrito.

Esenciales para la validez

a. Capacidad.

b. Ausencia de vicios del consentimiento.

Capacidad: En general, resulta aplicable lo dispuesto en los artículos 1143 y  1144 del Código Civil. Sin embargo, hay que examinar (en el caso de los incapaces) cada una de las disposiciones que regulan los poderes de los representantes, teniendo en cuenta que para arrendar por más de 2 años, es considerado por el Código Civil como un acto de disposición (artículo 1582).

En este orden de ideas, se afirma que para celebrar un contrato de arrendamiento hay que tener poder de disposición (capacidad de ejercicio y concretamente capacidad para negociar). En consecuencia, el menor no emancipado no puede dar ni tomar en arrendamiento sino a través de su representante legal, con previa autorización del Juez competente (artículo

267 CCV). El tutor del  entredicho, no podrá dar ni tomar en arrendamiento sin previa autorización del Juez competente (artículo 365). El menor emancipado y el inhabilitado, pueden siempre y cuando no exceda de dos años (artículos 383, 409, 1582).

En el caso del cónyuge, puede arrendar libremente los bienes propios y los bienes comunes cuya administración les corresponda; puede dar en arrendamiento los bienes del otro cónyuge con la simple tolerancia de éste (artículos 154, 155, 168, 169).

En el caso del mandatario, puede dar o tomar en arrendamiento en representación de sus mandantes dentro de la medida de las facultades que éstos les hayan conferido. Si el mandato está concebido en términos generales sólo se les permite celebrar arrendamientos que constituyan actos de simple administración (artículo 1688), lo que implica que no puede arrendar cosas y predios rústicos sino hasta por 2 años (artículo 1582).

Efectos del contrato: obligaciones del arrendador, obligaciones del arrendatario

Obligaciones del Arrendador

Artículo 1585. “El arrendador está obligado a:”

1. Entregar la cosa arrendada completa con sus accesorios: que responda a la naturaleza y destino de aquélla. Comprende además que la entregue en buen estado y hecha las reparaciones necesarias (artículos 1586, 1595: Presunción de haberla entregado en buen estado).

2.  Conservar la cosa en estado de servir al fin para que se la haya arrendado: comprende las reparaciones mayores y menores (artículos

1586, 6091) que requiere la cosa para servir al fin para el cual ha sido

arrendada, incluso  su  necesidad  deriva  de  caso  fortuito  o  fuerza mayor, salvo las excepciones siguientes:

-        Las  pequeñas  reparaciones  que  según  el  uso  son  de  cargo  de  los arrendatarios (artículo 1612).

-        Las reparaciones ocasionadas por no haber hecho el arrendador otras reparaciones de cuya necesidad no fue advertido por el arrendatario (artículo 1596).

-        Las reparaciones cuya necesidad deriva de deterioros o pérdidas sufridas por la cosa de los cuales deba responder el arrendatario (artículo 1597).

3.  A   mantener  el   arrendatario  en   el   goce  pacífico  de  la   cosa arrendada, durante el tiempo del contrato: comprende el abstenerse (el arrendador) de causar perturbaciones al arrendatario (artículos

1590 y 1591).

4.  Saneamiento: de la cosa dada en arriendo por los vicios o defectos de la misma (artículo 1587).

Obligaciones del Arrendatario

Artículo 1592. “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:”

1.  Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2.  Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

3.  No emplear la cosa para un uso distinto de aquél a que se la ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador (artículo 1593).

4.  Devolver la cosa arrendada (artículos 1594, 1595).

5.  Cuidar la cosa arrendada con la diligencia de un “buen padre de familia” (artículo 1597).

6.  Deber de  notificar: toda  usurpación o  novedad dañosa que  otra persona haya  hecho  o  manifiestamente quiera  hacer  en  la  cosa arrendada; la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador (artículo 1596).

7.  En caso de responsabilidad por incendio (artículo 1598).

Presunción legal (relativa) a favor del arrendatario (artículo 1296)

Cuáles  son  las  reparaciones que  están  a  cargo  del  arrendatario?: Las reparaciones locativas o menores.

¿Cuándo se extingue la relación arrendaticia?: Por pérdida de la cosa, en el supuesto de destrucción de la cosa dada en arrendamiento (artículo 1588); por expiración del término fijado en el contrato (verificado el   término resolutorio); resolución de contrato; desalojo siguiendo el procedimiento correspondiente.

Es oportuno precisar que lo ut supra se afirma en términos generales, dado que se debe atender a lo dispuesto en leyes especiales y de acuerdo al tipo de arrendamiento que será determinado también por la  cosa dada en arrendamiento (por ejemplo: no es idéntica la regulación del arrendamiento sobre  cosa  mueble  a  la  regulación  del  arrendamiento  de  inmuebles urbanos, puesto que existe ley especial que regula esto último), por lo que se aplica el principio de que todo lo no regulado por ley especial o no le sea contrario, se aplicará lo dispuesto en el Código Civil.

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