Teoría General de Contratos

CONTRATO DE PROMESA

EN EL DERECHO ROMANO NO EXISTIA ESTE CONTRATO.

EL CODE SOLO RECONOCIO EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA UNILATERAL

NUESTRO CÓDIGO DE 1884 REGULO LA PROMESA DE COMPRAVENTA UNILATERAL Y BILATERAL ASI COMO LA PROMESA DE VENTA DE GENEROS Y ESPECIES (2819 Y 1783).

NUESTRO CODIGO DE 1928 ESTABLECIÓ LOS REQUISITOS DEL CONTRATO, ART. 2246 Y UN CONCEPTO LEGAL INCOMPLETO, ART.2243.

DEFINICIÓN:

CONTRATO EN EL CUAL UN CONTRATANTE O AMBOS SE OBLIGAN POR ESCRITO A CELEBRAR UN CONTRATO FUTURO DENTRO DE UN PLAZO Y CON LOS ELEMENTOS DEL CONTRATO DEFINITIVO. (2243, 2244 Y 2246) (CCMEX. 7.527).

SE PUEDE REALIZAR UN CONTRATO DE PROMESA SOBRE CUALQUIER OTRO DE LOS CONTRATOS ESPECÍFICAMENTE REGULADOS POR EL CÓDIGO, ES DECIR, LOS CONTRATOS NOMINADOS, E INCLUSIVE SOBRE LOS INNOMINADOS, EXCEPTO DE PROMESA. AL RESPECTO EL MAESTRO  SÁNCHEZ MEDAL DICE QUE NO SE PUEDE CELEBRAR CONTRATO DE PROMESA SOBRE OTRO DE LA MISMA ESPECIE PUESTO QUE ESTO ES INNECESARIO Y ABSURDO, EN TANTO QUE SE VENDRÍA POSPONIENDO EL OBJETO PRINCIPAL, QUE ES LA  CELEBRACIÓN DEL PRIMERO.

SOSTIENE, EFRAÍN MOTO QUE, LOS CONTRATOS PREPARATORIOS TAMBIÉN LLAMADOS PRELIMINARES, ANTECONTRATOS, ETC. SON PACTOS PREVIOS A LA CELEBRACIÓN DEL CONTRATO DEFINITIVO. TIENEN UN CARÁCTER PROVISIONAL, PUES SOLO TIENEN POR OBJETO ASEGURAR EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DEFINITIVO.  

COMO TODO CONTRATO, REQUIERE QUE HAYA CONSENTIMIENTO. POR LO TANTO SE REQUIERE QUE HAYA POR LO MENOS DOS PARTES.

QUE EL CONTRATO DE PROMESA PUEDA SER UNILATERAL O BILATERAL, NO DEBEMOS CONFUNDIR EL CONTRATO DE PROMESA UNILATERAL CON LA DECLARACIÓN UNILATERAL DE VOLUNTAD, PUESTO QUE EL CONTRATO DE PROMESA AUNQUE UNILATERAL SIGUE SIENDO UN CONTRATO, RECORDANDO QUE LOS CONTRATOS UNILATERALES SON AQUELLOS EN DONDE LAS OBLIGACIONES LE CORRESPONDEN A UNA SOLA PARTE Y LOS DERECHOS A LA OTRA, SIN EMBARGO SIGUE SIENDO UNA FUENTE CONTRACTUAL DERIVADA DEL ACUERDO DE DOS O MÁS VOLUNTADES, AL CONTRARIO DE LA DECLARACIÓN UNILATERAL.

POR EJEMPLO: TE PROMETO VENDER MI CARRO DENTRO DE OCHO DÍAS, EN  X PRECIO; OK  DÉJAME PENSARLO. (ES ACTO JURÍDICO BILATERAL Y CONTRATO UNILATERAL).

CLASIFICACIÓN

CONMUTATIVO, BILATERAL O UNILATERAL, FORMAL, PRINCIPAL, INSTANTÁNEO O DE TRACTO SUCESIVO.

PARTES

OBLIGADO Y BENEFICIARIO, CUANDO EL CONTRATO ES UNILATERAL.

CUANDO ES BILATERAL AMBAS PARTES SON OBLIGADO Y BENEFICIARIO AL MISMO TIEMPO.

DIFERENTES DENOMINACIONES:

A).- CONTRATO DE PROMESA.

B).- CONTRATO PREPARATORIO.

C).- PRECONTRATO.

D).- ANTECONTRATO.

E).- CONTRATO OPCIÓN,

F).- CONTRATO PRELIMINAR. ETC.

 EL CONTRATO PROMETIDO TAMBIÉN TIENE VARIOS NOMBRES:

A).- CONTRATO FUTURO.

B).- CONTRATO DEFINITIVO.

C).- CONTRATO PROMETIDO.

EL OBJETO DEL CONTRATO DE PROMESA, ES CELEBRAR UN CONTRATO FUTURO.

ES UN MEDIO QUE DA LA LEY PARA ASEGURAR EN EL FUTURO LA CELEBRACIÓN DE UN CONTRATO.

UTILIDAD DEL CONTRATO DE PROMESA.

CUANDO LAS PARTES NO QUIEREN O NO PUEDEN CELEBRAR EL CONTRATO DEFINITIVO PERO TIENEN INTERÉS EN CELEBRARLO EN EL FUTURO.

CARACTERÍSTICAS

ZAMORA Y VALENCIA EXPONE LAS SIGUIENTES PARTICULARIDADES:

1. ESTE CONTRATO TIENE UNA FUNCIÓN JURÍDICA, NO ECONÓMICA. SÓLO SE ORIGINA EL DERECHO PERSONAL CONSISTENTE EN LA CREACIÓN DE UNA OBLIGACIÓN Y POR LO TANTO NO CREA DERECHOS REALES NI EFECTOS TRASLATIVOS DE DOMINIO O HACE REFERENCIA A LA UTILIZACIÓN DE SERVICIOS.

2. EL CONTRATO DE PROMESA SÓLO PRODUCE EL EFECTO DE GENERAR UNA OBLIGACIÓN DE HACER. EL OBJETO DEL CONTRATO ES LA CONDUCTA MANIFESTADA COMO UNA PRESTACIÓN, DE HACER, NUNCA COMO UN DAR O UN NO HACER. ART.2245. (7.525, EDOMEX).

3. LA OBLIGACIÓN DE HACER QUE SE GENERA SERÁ LA DE CELEBRAR UN CONTRATO DETERMINADO EN CIERTO TIEMPO, POR LO TANTO PARA SATISFACER LA VOLUNTAD DE LAS PARTES, ESTÁS DEBERÁN CELEBRAR A FUTURO EL CONTRATO DETERMINADO. ES DECIR EN PRINCIPIO EL CONTRATO NO SATISFACE LOS OBJETIVOS DE LAS PARTES CON SU CELEBRACIÓN, ES UN MEDIO PARA LOGRAR ESAS METAS.

CLASES DE PROMESA DE CONTRATO

A).- UNILATERAL; Y

B).- BILATERAL.

DIFERENCIAS CON OTRAS FIGURAS AFINES

A).- CON LA POLICITACIÓN U OFERTA, ARTS. 1860-1804.

ESTA ES UNA DECLARACIÓN UNILATERAL DE VOLUNTAD Y LA PROMESA DE CONTRATAR ES UN ACUERDO DE VOLUNTADES , COMO TODO CONTRATO. CUANDO LA POLICITACIÓN ES ACEPTADA, HABRÁ FORMACIÓN DEL CONSENTIMIENTO, Y ENTONCES HABRÁ CONTRATO PERO NO PROMESA DE CONTRATO.

¿ES VALIDO OFERTAR LA CELEBRACION DE UN CONTRATO DE PROMESA?

B).- CON EL CONTRATO SUJETO A TÉRMINO.

EN ESTE PUEDEN CREARSE OBLIGACIONES DE DAR, HACER O NO HACER Y EN LA PROMESA SÓLO DE HACER.

C).- CON EL CONTRATO SUJETO A CONDICIÓN.

AUNQUE EL CONTRATO DE PROMESA SEA UNILATERAL, DONDE SOLO OBLIGA A UNA DE LAS PARTES, EFECTIVAMENTE ESTÁ SUJETO A LA CONDICION DE QUE LA OTRA PARTE ACEPTE POR ESO ALGUNOS AUTORES, SEÑALAN QUE EL CONTRATO DEFINITIVO SE VA A CELEBRAR CUANDO EL BENEFICIARIO LO EXIJA.

PERO EL PACTO DE DEJAR AL ARBITRIO DE UNA DE LAS PARTES EL CUMPLIMIENTO DE LA CONDICIÓN, ES NULO.  ART.1944. MEJOR DICHO, ANULA LA OBLIGACION.

EL CONTRATO YA NACIÓ LO QUE ESTA PENDIENTE ES SU RESOLUCIÓN O SU EXIGIBILIDAD.

PERO EN ESTE CASO LA FACULTAD DE ACEPTAR O NO DE LA OTRA PARTE, ESTÁ SUJETA A UN PLAZO Y NO A UNA CONDICION.

D).- CON EL CONTRATO DEFINITIVO.

ESTE PUEDE CREAR OBLIGACIONES DE DAR, DE HACER, Y DE NO HACER Y EL DE PROMESA SÓLO DE HACER.

E).- CON EL PACTO IN CONTRAHENDO.

QUE SON LOS PACTOS PRECONTRACTUALES QUE REALIZAN LAS PARTES PARA CELEBRAR UN CONTRATO INCLUSIVE DE PROMESA DE CUYO INCUMPLIMIENTO RESULTA LA CULPA IN COTRAHENDO O RESPONSABILIDAD PRE CONTRACTUAL, PERO NUNCA CONTRACTUAL, PORQUE NO HAY CONTRATO TODAVIA.

ESTAS SON NEGOCIACIONES QUE ORDINARIAMENTE PUEDEN DESISTIRSE LIBREMENTE LAS PARTES CON LA ÚNICA SALVEDAD DE QUE POR MOTIVO DE ELLO SE INCURRA EN RESPONSABILIDAD IN CONTRAENDO (INTERESES NEGATIVOS) CUANDO UNA DE LAS PARTES ACTÚA DE MALA FE O CANCELE SIN RAZÓN EL PACTO ESTABLECIDO EN TIEMPO INOPORTUNO). ES DECIR, QUE CUANDO SE LLEGA EN LA NEGOCIACIÓN A TAL PUNTO QUE PUEDA PREVEERSE QUE EL CONTRARTO DEBA LLEVARSE A CABO, Y UNA DE LAS PARTES ROMPE LAS NEGOCIACIONES SIN JUSTO Y ATENDIBLE MOTIVO, LA CONTRAPARTE TENDRÁ DERECHO AL RESARCIMIENTO DEL DAÑO, ES DECIR, AL LLAMADO INTERÉS NEGATIVO.

F).- CON LA POENAM IPSE PROMISORI O PORTE FORT, (CONTRATO DE CORRETAJE). (1841-2º).

ESTE ES UN CONTRATO POR EL CUAL UNA PERSONA SE OBLIGA CON OTRA A OBTENER LA VOLUNTAD DE UN TERCERO PARA LA CELEBRACION DE UN ACTO JURIDICO Y CASO DE NO OBTENERLO PAGARÁ UNA PENA. GUTIERREZ Y GONZALEZ.

G).- CON LA MINUTA. 

ÉSTE ES UN CONTRATO DEFINITIVO AL QUE LE FALTA LA FORMA, LA MINUTA ES UN EXTRACTO DE CONTRATOS QUE HACÍAN LOS NOTARIOS CON LA LEY DE 1946.

H).- CON LAS CARTAS DE INTENCIÓN.

DOCUMENTOS EN DONDE DOS O MÁS PERSONAS INTERESADAS EN CELEBRAR DESPUÉS UN DETERMINADO CONTRATO, HACIENDO CONSTAR PROVISIONALMENTE EL ESTADO QUE GUARDAN LAS PLÁTICAS O DISCUSIONES EN QUE SE HAN PUESTO DE ACUERDO COMO PARTE DE ESE POSIBLE CONTRATO. SIMILAR AL PACTO IN CONTRAENDO.

I).- CON EL CONTRATO MARCO O NORMATIVO SÓLOSE FIJAN ELEMENTOS Y EL MARCO A QUE SE SUJETARÁN LOS CONTRATOS FUTUROS QUE LAS PARTES CELEBREN EN ADELANTE. NO EXISTE AÚN PARTE ALGUNA QUE QUEDE OBLIGADA A LA CELEBRACIÓN DEL MISMO. TAMBIEN SIMILAR AL PACTO IN CONTRAENDO.

CESIÓN DE DERECHOS DEL CONTRATO DE PROMESA.

SI LA PROMESA DE CONTRATO RECAE SOBRE LA TRANSMISIÓN O DOCUMENTACIÓN DE LA TITULARIDAD DE UN DERECHO, NOS REFERIMOS ENTONCES A UNA CESIÓN DE DERECHOS (IMPORTANTE DISTINGUIR ENTRE UNA PROMESA UNILATERAL Y UNA BILATERAL, PUESTO QUE SOBRE ÉSTA DESCANSA LA FIGURA QUE LO RIGE, ES DECIR, SI ESTAMOS EN PRESENCIA DE UNA CESIÓN DE DERECHOS O UNA CESIÓN DE CONTRATO), QUE CONFORME A LO DISPUESTO POR EL MISMO CÓDIGO, SE DEBERÁ REALIZAR CONFORME AL ACTO MISMO QUE LE DIO NACIMIENTO.

...