Venta Con Pacto De Retracto - Ventas Especiales

Venta con Pacto de Retracto

En sentido etimológico la palabra retracto, quiere decir traer atrás o ir hacia atrás. Aplicando esto en el campo jurídico, se trata sobre dejar sin efecto una transmisión anterior de una cosa que se adquiere. Dicho esto, se entiende que “el contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto”, como se encuentra expresado en el artículo 1.533 del Código Civil Venezolano.

El derecho de retracto rige en la materia el derecho común con la advertencia de que, en principio, retraer es un acto de disposición, salvo que por la poca importancia que tenga en relación con el patrimonio del retrayente, deba ser considerado como acto de simple administración. Así pues, para ejercer el derecho de retracto se quiere, en principio, capacidad o poder para realizar actos de disposición.

La venta con pacto de retracto se trata de una venta de algún bien, mueble o inmueble, que a cambio de un precio determinado, el vendedor se reserva el derecho de arrepentirse de esa venta por un tiempo estipulado y, antes que termine ese lapso acordado, deberá devolverle al comprador el monto del precio pagado más los gastos y costos de dicha venta para lograr rescatar así lo que vendió. De no devolver el monto del precio, quien le compró ese bien, adquirirá irrevocablemente la propiedad del mismo.

Clasificación

El derecho de retracto puede ser convencional o legal, según tenga su fuente en el contrato o directamente en la ley.

1. Del retracto convencional

Según el artículo 1.534 del C.C.V. “el retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos.”

El retracto es un pacto de venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo. El derecho de retraer es un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación ya que tiene nulidad.

El derecho de retraer no se puede estipular por un plazo mayor a cinco años, durante el cual la persona que transmitió la propiedad de, por ejemplo, una determinada vivienda en virtud de un contrato de compraventa, ostenta el derecho de recuperarla devolviendo al comprador la suma recibida y los gastos referidos. (Art. 1.535 C.C.). El plazo para ejercer el retracto corre desde la celebración de la venta o desde otra fecha fijada en el contrato pero la limitación legal se reserva a cinco años contados a partir de la fecha de la celebración.

2. Del retracto legal:

El artículo 1.546 del C.C.V. expresa que: “es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho solo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo”

El derecho a subrogarse en lugar del que adquiere una cosa con las mismas condiciones estipuladas en el contrato es lo que se llama retracto legal. Este derecho lo concede la ley en algunos supuestos, entre ellos el derecho de "retracto de comuneros", mediante el que cualquier copropietario de algo tiene derecho preferente a adquirirlo sobre un extraño. Así mismo, el retracto legal es un medio de circunscribir el estado de indivisión y las operaciones de partición a los comuneros originales eliminando a cualquier extraño. Dicho esto, el retracto legal presupone:

La adquisición de un derecho en la comunidad. Por comunidad se entiende como la comunidad de derecho común. Pero, tratándose de comunidad de derecho común no debe distinguirse entre comunidad inmobiliaria o mobiliaria ni tampoco debe hacerse diferencia de acuerdo con el origen de la comunidad; el derecho de retracto no solo existe en comunidades de origen sucesoral si no en toda comunidad de derecho común.

Que la adquisición sea hecha por el extraño. Extraño a tal efecto es todo aquel que no sea comunero, cualesquiera que sean sus vínculos con los demás comuneros.

Que la adquisición sea hecha por venta o dación de pago. Algunos autores dicen que también existe cuando la adquisición provenga de permuta, en virtud de que ésta se rige por las reglas de la venta. El derecho de retracto no existe cuando la adquisición deriva de una donación, ya que entonces el comunero retrayente vendría a aprovechar la liberalidad del comunero enajenante para con el tercero, lo que es inadmisible por el elemento "intuitu personae" de la donación.

Que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. En el caso contrario, la simple división de la cosa permitiría a los comuneros originales hacer cesar toda relación con el extraño.

A su vez el derecho de retracto legal sólo puede ejercerse dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al comunero. Si este no estuviere presente o no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura (Art. 1.547 C.C.)

Efectos del Pacto de Retracto

1. Pendiente la Condición:

El comprador con pacto de retracto, en principio, ejerce todos los derechos de su vendedor (art. 1539 encab.) e incluso corre en su favor la prescripción contra el verdadero propietario, si es que el vendedor no lo era, y contra todos los que pretenden tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida (art. 1539, ap. 1); pero si la cosa estaba arrendada en condiciones en que normalmente el comprador hubiera sido oponible al nuevo adquiriente la existencia del contrato, no podrá usar la facultad de despedir al arrendatario antes de que se haga irrevocablemente propietario bajo condición suspensiva, de modo que pueda ejercer todas las facultades del propietario en la medida en que sea compatible con el carácter condicional de su derecho.

En protección del vendedor, la ley ha establecido que si en la venta con pacto de retracto se ha estipulado que el vendedor quede como arrendatario del fundo, será nula toda cláusula por la cual se sancione la falta de pago de pensiones de arrendamiento con la pérdida del derecho de rescate, sin perjuicio de que el comprador exija judicialmente el cobro al arrendatario; pida la desocupación del inmueble o ejerza los derechos que tenga contra el subarrendatario.

2. Fallida

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