EL RETRACTO Y MODALIDADES EN LA VENTA DE MUEBLES E INMUEBLES.

TEMA Nº 4 (Objetivo 1).

DERECHO ESPECIAL Y GARANTÍA INTERNACIONAL.

EL RETRACTO Y MODALIDADES EN LA VENTA DE MUEBLES E INMUEBLES.

INTRODUCCIÓN.

El presente trabajo tiene por finalidad conocer de forma clara y precisa la figura del Retracto, enmarcadas en las principales bibliografías del tema, así como su fundamentación jurídica, en el Código Civil, Constitución de República Bolivariana de Venezuela, y también en las diferentes doctrinas referentes al Retracto tanto convencional así como el legal.

Cabe destacar que el Retracto es muy importante como mecanismo para resolver el contrato de venta donde el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida de acuerdo a los lineamientos señalados en la ley.

Sabemos que las modalidades son las modificaciones que el legislador hace a principios generales para evitar que la aplicación de éstos traigan situaciones conflictivas, en la venta de muebles e inmuebles, nuestra legislación trae varios casos en que la transmisión del derecho de propiedad o cumplimiento de la obligación de dar; se efectúa en un momento posterior a aquel de la celebración del contrato

También es esencial puntualizar lo que es una Parcela, llamamos Parcela a “una porción o superficie de terreno que resulta de la división de una extensión mayor, que es susceptible de apropiación individual y que cuenta con la dotación de servicios públicos, y cumple lo relativo a las normas de urbanismos”. Distinto seria hablar de un “Lote de Terreno”, en este último caso, estaríamos en presencia de “un terreno que no necesariamente cuenta con servicios públicos ni se encuentra situada dentro de un urbanismo”.

EL RETRACTO.

Se trata de una venta de algún bien, mueble o inmueble, que a cambio de un precio determinado, el vendedor se reserva el derecho de arrepentirse de esa venta por un tiempo estipulado y, antes que termine ese lapso acordado, deberá devolverle al comprador el monto del precio pagado más los gastos y costos de dicha venta para lograr rescatar así lo que vendió. De no devolver el monto del precio, quien le compró ese bien, adquirirá irrevocablemente la propiedad del mismo.

Retracto Convencional.

Es un pacto por el cual el vendedor se reserva en recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo (1.544 C.C) El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe rembolsar al comprador no solo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta la concurrencia del mayor valor que ésta tenga.

Entendemos que: El retracto es un pacto de venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo. El derecho de retraer es un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación ya que tiene nulidad.

Artículo 1.535.- El derecho de retracto no puede estipularse por un plazo que exceda de cinco años.

Durante los cuales la persona que transmitió la propiedad de, por ejemplo, una determinada vivienda en virtud de un contrato de compraventa, ostenta el derecho de recuperarla devolviendo al comprador la suma recibida y los gastos referidos.

Requisito del Retracto Convencional.

1.- El retracto es un pacto de la venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo.

2.- El derecho de retraer es un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación, so pena de nulidad.

3.- Que se trate de u pacto de una venta. La estipulación anterior al contrato es válida; pero no constituye una cláusula de retracto convencional sino una promesa de venta.

Plazos y Prorrogas del Retracto Convencional.

Que el derecho de retraer no se estipule por un plazo mayor de cinco años, so pena de resolución a este plazo.

Articulo 1.535 CC: El derecho de retracto no puede estipularse por un plazo que exceda de cinco años.

Si no se ha fijado tiempo para ejercer el derecho de retracto, la acción para intentarlo se prescribe por el termino de cinco años, contados desde la fecha del contrato.

Derechos y beneficios de las partes del Retracto Convencional.

1.- Legitimación Activa.

a.- Pueden ejercer el derecho de retracto, en primer término el vendedor o sus causahabientes a titulo universal, así como quienes hayan adquirido a título particular de uno u otros, el derecho de retracto ya que este es cesible.

b.- Por otra parte, los acreedores del vendedor pueden ejercer el derecho de retracto, incluso cuando no sean quirografarios.

2.- Capacidad y poder para ejercer el derecho de retracto: Rige en la materia el derecho común con la advertencia de que:

a.- Retraer es un acto de disposición por la poca importancia que tenga en relación con el patrimonio del retrayente.

b.- Así pues, para ejercer el derecho de retracto se requiere, en principio, capacidad o poder para realizar actos de disposición.

3.- Legitimación pasiva: El retracto puede ser ejercido contra el comprador y sus causahabientes a titulo universal y contra los terceros adquirientes.

Retracto Legal.

Artículo 1.546: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho solo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo”.

El derecho a subrogarse en lugar del que adquiere una cosa con las mismas condiciones estipuladas en el contrato es lo que se llama retracto legal. Este derecho lo concede la ley en algunos supuestos, entre ellos el derecho de “retracto de comuneros”, mediante el que cualquier copropietario de algo tiene derecho preferente a adquirirlo sobre un extraño.

El retracto legal es un medio de circunscribir el estado de indivisión y las operaciones de partición a los comuneros originales eliminando a cualquier extraño. Así viene a ser una expropiación por causa de utilidad privada y un medio de defensa de la unidad familiar (ya que la mayoría son entre coherederos parientes), contra el afán de lucro y el peligro de divulgaciones indiscretas de los terceros.

Por comunidad debe entenderse la comunidad de Derecho común, por lo tanto no debe distinguirse entre comunidad inmobiliaria o mobiliaria ni tampoco debe hacerse diferencia de acuerdo al origen de la comunidad.

Requisito y Efectos del Retracto Legal.

1.- La adquisición de un derecho en la comunidad.

2.- Que la adquisición sea hecha por renta o dación en pago.

3.- Que la adquisición sea hecha por un extraño.

4.- Que la cosa o derecho no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

Los efectos

Del retracto legal antes y después de ejercerse, vencido el plazo para ejercerlo y ejercido oportunamente, son iguales a los efectos del retracto convencional pendiente la condición, fallida la condición y cumplida la condición.

TEMA Nº 5 (Objetivo 1).

MODALIDADES EN LA VENTA DE MUEBLES E INMUEBLES.

Sabemos que las modalidades son las modificaciones que el legislador hace a principios generales para evitar que la aplicación de éstos traigan situaciones conflictivas, en la venta de muebles e inmuebles, nuestra legislación trae varios casos en que la transmisión del derecho de propiedad o cumplimiento de la obligación de dar; se efectúa en un momento posterior a aquel de la celebración del contrato y entre estos casos tenemos:

Muebles:

• Peso, Cuenta y Medida.

• Alzada o en Globo.

• A Prueba.

• Ensayo Previo.

• Venta Futura.

• Venta Aleatoria.

Inmuebles:

• Venta por Cabida y en Globo.

• Venta “de visu”.

Esas modalidades las dividiremos atendiendo a su objeto, en:

Modalidades en la venta de cosas muebles.

a-) Peso, Cuenta y Medida: Estas no son perfectas sino hasta el momento que se pesen, cuenten o midan, y cuando se dice que no son perfectas no se está diciendo que es imperfecto el contrato porque éste ya se produjo o ya se originó, esto en virtud que se ha emitido el consentimiento lo que esta significando el legislador. Es que la propiedad no se transmite del vendedor al comprador y en consecuencia el vendedor sigue corriendo con los riesgos de la cosa, esto no lleva a recordar aquel principio del derecho de la cosa perece para su dueño.

Artículo 1.475 “Cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción al peso, cuenta o medida, la venta no es perfecta en el sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y peligro del vendedor, hasta que sean pesadas, contadas o medidas”.

Ejemplo: Si se es propietario de un almacén y un sujeto “X” visita a éste en calidad de comprador; él quiere comprar 50 latas de manteca, el dueño acepta la comprar él informa que no hay problema, se las vende. El comprador “X” le informa al vendedor que necesita hacer una diligencia cerca del almacén y que en 15 minutos estaría de vuelta, al salir éste del almacén ocurre un terremoto y se destruye el negocio ¿Quién pierde las latas de manteca? El Vendedor, porque a pesar de haber consentido la venta, no se ha pesado, no se ha contado y no se ha medido.

b-) Alzada o en Globo: Alzada se refiere a la totalidad

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