Contratos Derecho Civil

DERECHO CIVIL V

BIBLIOGRAFÍA

1. Ramón Meza Barros – Manual de Derecho Civil; Contratos

2. Los contratos – Parte General – Jorge López Santa María

3. De los contratos propiamente tal – López Santa María

4. Gonzalo Ruz Lártiga – Los Contratos

Estudiaremos dos fases, que son:

a) Teoría General del Contrato

b) Contratos

I. TEORÍA GENERAL DE LOS CONTRATOS

El contrato o convención se encuentra definido en el artículo 1438 del código civil, sin embargo es objeto de innumerables críticas de diverso tipo, porque si viene cierto, el contrato es una de las fuentes de las obligaciones, no es la única, ya que el 1437, 2284 y 578, los cuales configuran las fuentes de las obligaciones.

Art. 1438. Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas.

Críticas al artículo 1438

1. Hace sinónimo la convención a un contrato, y claramente no es lo mismo, en doctrina son términos totalmente diferentes, la convención es un acuerdo de voluntades revisada con la intención de producir efectos jurídicos, esto es, crear, modificar o extinguir derechos y obligaciones. El contrato, por su lado, es una especie de convención, y estaremos en presencia de un contrato cada vez que haya un acuerdo de voluntades que tiene por objeto crear derecho y obligaciones, el contrato crea derechos y obligaciones, la convención no solo crea, sino que además modifica o extingue. El concepto convención es un concepto mucho más amplio, es un género y el contrato es una especie.

2. Confunde el efecto de la obligación, con el objeto del contrato, porque el efecto del contrato es crear derechos y obligaciones, mientras que el objeto de la obligación es la prestación, es decir, dar, hacer o no hacer algo en favor de otro.

Ante nuestra ley, los términos parecieran tener sinonimia que en doctrina no es posible asimilar.

Elementos del contrato

Art. 1444. Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales. Son de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales o no produce

efecto alguno, o degenera en otro contrato diferente; son de la naturaleza de un contrato las que no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial; y son accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le

pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales.

Dentro de la definición, hay un artículo que consagra los elementos del contrato, parte de la doctrina distingue cosas o elementos que se distinguen en su interior, el código civil siguiendo la postura de Pothier distingue aquellas cosas que son de la esencia, aquellas cosas que son de su naturaleza y aquellas que son puramente accidentales, es así como luego de la clasificación legal de los contratos que va desde el artículo 1439 al 1443, el artículo 1444 consagra esta situación.

Cosas de la esencia. Son de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales o el contrato no produce efecto alguno o degenera en otro contrato diferente. Estos elementos de la esencia le da una fisonomía jurídica propia al contrato, sin este elemento un contrato no existe o degenera en uno distinto.

Ejemplo.

- Contrato de compraventa, la cosa pactado en un precio determinado.

- Propiedad fiduciaria

- Plazo en el usufructo

Cosas de la naturaleza. Aquellas que no siendo esenciales se entienden pertenecerle al contrato sin necesidad de una cláusula especial. Las partes en un contrato pueden prescindir de estos elementos de la naturaleza, pueden abolir estos elementos, y no obstantes de ser abolidos, el contrato no pierde su fisonomía.

Ejemplo. - Condición resolutoria tácita en los contratos bilaterales

- Saneamiento de la evicción y vicios redhibitorios.

Cosas puramente accidentales. Las que ni esencial ni naturalmente le pertenecen y que se agregan por medio de cláusulas especiales. Lo accidental siempre viene a alterar el efecto normal del acto jurídico.

Ejemplo. Modalidades. Condición, plazo, modo, solidaridad, representación, indivisibilidad.

CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS

CLASIFICACIÓN

CLASIFICACIÓN LEGAL DE LOS CONTRATOS (1439 – 1443)

1. Contratos bilaterales y contratos unilaterales (1438)

Art. 1439. El contrato es unilateral cuando una de las partes se obliga para con otra que no contrae obligación alguna; y bilateral, cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente.

Siempre un contrato es un acuerdo de voluntades, nunca un contrato es un acto jurídico unilateral (AJU), sino que siempre es un acto jurídico bilateral (AJBI). Estos se hacen sobre la base de las partes que quedan obligadas derivadas del contrato. Sabemos que los contratos generan derechos y obligaciones (generan 578), y al lado de cada derecho existe la correlativa obligación, por lo tanto:

a. Contrato unilateral. Cuando solo una parte se obliga para con la otra que no contrae obligación alguna (contrato de donación, contrato de mutuo, contrato de comodato, contrato de depósito, contrato de prenda).

b. Contrato bilateral. Cuando ambas partes se obligan recíprocamente (contrato de compraventa, contrato de mandato, contrato de arriendo).

Importancia de los contratos bilaterales

a) Sucede que en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por una de la partes lo pactado, por lo tanto la CRT, operaría sólo en los contratos bilaterales, más no en los contratos unilaterales. ¿Esto es así en los contratos unilaterales no puede existir la condición resolutoria, por medio de la cual el contrato unilateral se resuelva por no cumplimiento de una de las obligaciones?

b) Solamente en los contratos bilaterales se produce el problema de la teoría de los riesgos. La teoría del riesgo consiste en determinar si la extinción por caso fortuito o fuerza mayor de la obligación de una de las partes, deja subsistente o no la obligación de la otra. No se aplica esta teoría en los contratos unilaterales porque “las cosas perecen para su dueño”

c) Mora purga la mora opera solo en los contratos bilaterales del artículo 1552.

d) La teoría de la imprevisión o de la excesiva onerosidad opera solo en los contratos bilaterales, más no en los unilaterales

Contrato Sinalagmático Imperfecto

En doctrina existen unos contratos que en su nacimiento son unilaterales, pero que durante su vigencia esos contratos por circunstancias posteriores terminan obligando a aquella parte que en su origen no contrajo obligación alguna.

Ejemplo:

- El comodato es un contrato unilateral, se transformó en bilateral. Siempre la prenda, el depósito nacen como unilaterales. Siempre el prendario, el depositario y el comodatario, tienen obligaciones que permiten en ciertos casos hacer ver que tanto el depositante, el comodante y el deudor prendario, también se pueden encontrar obligaciones y se transforma en bilateral y cuando eso ocurre, a pesar de que el código no conoce esta nomenclatura, estamos en presencia de los contratos sinalagmático imperfecto.

Por lo tanto, ¿es unilateral o bilateral? La jurisprudencia estima que el contrato de comodato, depósito y prenda es un contrato unilateral y se tiene el criterio del momento en que el contrato nace y se perfecciona.

¿Puede un contrato bilateral, transformarse en un contrato unilateral? La respuesta es no.

Circunstancias de contratos sinalagmáticos imperfectos

Art. 2191. El comodante es obligado a indemnizar al comodatario de las expensas que sin su previa noticia haya hecho para la conservación de la cosa, bajo las condiciones siguientes:

1.ª Si las expensas no han sido de las ordinarias de conservación, como la de alimentar al caballo;

2.ª Si han sido necesarias y urgentes, de manera que no haya sido posible consultar al comodante, y se presuma fundadamente que teniendo éste la cosa en su poder no hubiera dejado de hacerlas.

En este caso, el contrato sigue siendo unilateral, sin perjuicio de la obligación que se contrae.

Art. 2235. El depositante debe indemnizar al depositario de las expensas que haya hecho para la conservación de la cosa, y que probablemente hubiera hecho él mismo, teniéndola en su poder; como también

de los perjuicios que sin culpa suya le haya ocasionado el depósito.

Art. 2396. Art. 2396. El deudor no podrá reclamar la restitución de la prenda en todo o parte, mientras no haya pagado la totalidad de la deuda en capital e intereses, los gastos necesarios en que haya incurrido el acreedor para la conservación de la prenda, y los perjuicios que le hubiere ocasionado la tenencia.

Con todo, si el deudor pidiere que se le permita reemplazar la prenda por otra sin perjuicio del acreedor, será oído.

Y si el acreedor abusa de ella, perderá su derecho de prenda, y el deudor podrá pedir la restitución inmediata de la cosa empeñada.

2. Contratos gratuitos y contratos onerosos (1440)

Art. 1440. El contrato es gratuito o de beneficencia cuando sólo tiene por objeto la utilidad de una de las partes, sufriendo la otra el gravamen; y oneroso, cuando tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno a beneficio del otro.

El criterio ocupado por el legislador para llevar a cabo la clasificación, está dado por la expresión de la utilidad y lo que debemos preguntarnos es a quién le resulta beneficioso el contrato. Si resulta que el contrato es útil o beneficio o provecho a una sola de las partes y a la otra no, sino que le genera un gravamen, entonces el contrato será gratuito. Ejemplo donación, comodato (2174)

El contrato será oneroso cuando tenga la utilidad de ambas partes contratantes, gravándose cada uno a beneficio del otro. Ejemplo Contrato de compraventa (vendedor recibe precio y comprador recibe cosa) contrato de arriendo.

a. Contrato Gratuito. El contrato es gratuito o de beneficencia cuando sólo tiene por objeto la utilidad de una de las partes, sufriendo la otra el gravamen

b. Contrato Oneroso. Cuando tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno a beneficio del otro.

Por regla general, por no decir siempre, los contratos bilaterales son contratos onerosos y los contratos unilaterales son generalmente gratuitos

Importancia de esta clasificación

a) Para la teoría de la excesiva onerosidad, solo se aplica en los contratos onerosos y no en los contratos gratuitos.

b) Importa la distinción para determinar el grado de culpa que responde el deudor. Art 1547 inciso primero.

c) En cuanto a los requisitos o presupuestos para el ejercicio de la denominada acción pauliana o revocatoria, tenemos que distinguir si el contrato o acto que queremos revocar es oneroso o es gratuito, según lo dispuesto en los articulo 2468 N°1 y N°2.

3. Contrato conmutativo y contrato aleatorio (1441)

Art. 1441. El contrato oneroso es conmutativo, cuando cada una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa que se mira como equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer a su vez; y si el equivalente consiste en una contingencia incierta de ganancia o pérdida, se llama aleatorio.

Es una sub clasificación del artículo 1440, porque el 1441 es una sub clasificación de los contratos onerosos, que son los contratos onerosos conmutativos y el contrato oneroso aleatorio.

El artículo 1441 hace una sub clasificación de los contratos oneroso. Se clasifican los contratos onerosos conmutativos y contratos aleatorios. El criterio ocupado por el legislador para esta sub clasificación va a estar dado no solo por la utilidad que le reporte el contrato a las partes sino por el grado de equivalencia en las prestaciones de cada una de ellas, de manera tal lo que una parte se obligue a dar o hacer, si se miran como equivalente a lo que la otra parte deberá dar o hacer, equivalencia pecuniaria, el contrato será conmutativo, en cambio si la equivalencia responde a una contingencia incierta de ganancia o pérdida, el contrato se denominará aleatorio.

POR LO TANTO:

a. Contrato Oneroso Conmutativo. Cuando cada una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa que se mira como equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer a su vez.

b. Contrato Oneroso Aleatorio. Cuando el equivalente consiste en una contingencia incierta de ganancia o pérdida, se llama aleatorio.

Por regla general los contratos son onerosos conmutativos, la excepción está dada por contratos onerosos aleatorios. Por regla general, los contratos bilaterales, son contratos onerosos conmutativos, ejemplo, la compraventa, el arriendo, la permuta, el contrato de trabajo.

Contratos aleatorios. La constitución de renta vitalicia, la apuesta, el juego, un boleto de lotería, el contrato de seguro art 2258, también la venta de cosa que no existe, pero que espera que exista art 1813, salvo que se exprese lo contrario o que por la naturaleza del contrato se entiende que compra a la suerte.

Importancia de esta clasificación

Tiene importancia fundamentalmente en lo que dice relación a la teoría de la imprevisión, se dice en doctrina que la teoría opera en los contratos onerosos conmutativos no en los onerosos aleatorio. Situación similar ocurriría respecto de la teoría del riesgo.

4. Contrato principal y contrato accesorio (1442)

Art. 1442. El contrato es principal cuando subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención, y accesorio, cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación principal, de manera que no pueda subsistir sin ella.

Contrato principal. Los contratos principales son aquellos que subsisten por si solos, son autónomos, no necesitan de otro contrato para subsistir. La compraventa, el contrato de promesa de celebrar un contrato, arrendamiento, mandato, transacción, sociedad, mutuo, comodato, son contratos principales sin necesidad de otra convención.

Contrato accesorio. Hay que tener ojo respecto de la definición del contrato accesorio, es aquel que tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación principal, de manera tal que no pueda subsistir sin ella. El contrato accesorio es una caución, por consiguiente, el contrato accesorio siempre va a asegurar el cumplimiento de una obligación principal, si no cumple esta función, el contrato no es accesorio, por eso que el 1442 debe ser relacionado con el artículo 46. Ejemplo. Hipoteca

Sin embargo, hay contratos que no pueden subsistir por sí mismos, pero que no garantiza nada, esos contratos se denominan contratos dependientes. Ejemplo, capitulaciones matrimoniales art 1715.

La relevancia de esta clasificación es que “lo accesorio sigue la suerte de lo principal”, salvo un caso que es la reserva de prendas e hipotecas del artículo 1642 respecto de la novación.

5. Contrato real, contrato solemne, contrato consensual (1443)

Art. 1443. El contrato es real cuando, para que sea perfecto, es necesaria la tradición de la cosa a que se refiere; es solemne cuando está sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas no produce ningún efecto civil; y es consensual cuando se perfecciona por el solo consentimiento.

Contrato real. Cuando para que sea perfecto es necesaria la tradición de la cosa que se refiere. El conflicto suscita en que para que el contrato sea real y se perfeccione ¿se necesita la tradición o la entrega? Debe ser por la entrega de la cosa. Ejemplo. Prenda tácita, comodato, depósito, mutuo.

Contrato solemne. Aquellos que para que sean perfectos, la ley los sujeta a la observancia de ciertas solemnidades especiales. Ejemplo, contrato de compraventa de un bien raíz, la solemnidad es una escritura pública. Contrato de hipoteca debe otorgarse por escritura pública art 2409. El contrato de matrimonio, las solemnidades es frente a un oficial del registro civil y 2 testigos hábiles.

Contrato consensual. Aquel que se perfecciona por el solo consentimiento de las partes, lo que constituye la regla general. Ejemplo, contrato de compraventa, el arrendamiento, el mandato.

Importancia de esta clasificación.

La importancia de esta clasificación está dada por el hecho de que el legislador exige que la voluntad de las partes para perfeccionar el contrato se exprese de manera diferente según sea el tipo de contrato que tenemos.

Hay otra clasificación legal pero que no está en el código civil, sino que está en el código del trabajo, ahí se clasifica el contrato de trabajo en contrato individual y contrato colectivo. El contrato individual es que vincula bajo subordinación y dependencia. El contrato colectivo es el que vincula a uno o más empleadores a sindicatos o grupos de personas que se han congregado para fines comunes.

CLASIFICACIÓN NO LEGAL O DOCTRINA DE LOS CONTRATOS

Todas estas clasificaciones son hechas por la doctrina y dentro de ella tenemos:

1. Los contratos nominados y típicos / contrato innominado o atípico

- Contrato nominado o típico. Aquel que es reglamentado por el legislador, ya sea por el código o por leyes especiales. Este contrato tiene una reglamentación legal o reglamentación orgánica. Es un contrato que otorga una seguridad toda vez que el legislador le ha otorgado una reglamentación en cuanto a sus efectos, es decir, los derechos y obligaciones que genera.

- Contrato innominado o atípico. Aquel que no encuentra en nuestra legislación, ningún tipo de reglamentación, no obstante que el contrato tenga nombre, no es la existencia de un nombre lo que lo califica de nominado o innominado, sino la reglamentación legal. Ejemplo. El contrato de lactancia, contrato estacionamiento, contrato claque, contrato de corretaje matrimonial, contrato de prenda sin desplazamiento, la ley 18.281.

2. Contrato de ejecución instantánea, contratos de ejecución diferida y contratos de tracto sucesivo.

- Contrato de ejecución instantánea. Aquel en el cual la obligación se cumple apenas se celebra el contrato que la generó. El contrato nace y se extingue simultáneamente quedando las partes liberadas de inmediato. Ejemplo. Compraventa de bienes muebles, contrato de transporte.

- Contrato de ejecución diferida. Aquellos en los cuales alguna/s obligación/es se cumple/n dentro de un plazo, el cumplimiento no es instantáneo, sino que se defiere un tiempo hacia lo futuro. Contrato de obra material de una piscina.

- Contrato de tracto sucesivo o de ejecución sucesiva. Son aquellos en los que el cumplimiento de la obligación se va escalonando en el tiempo durante un lapso prolongado. Las obligaciones nacen y se extinguen, pero al extinguirse, vuelven a nacer. Ejemplo. Contrato de arrendamiento, contrato de trabajo. La jurisprudencia. El contrato de matrimonio.

Importancia de esta clasificación.

La nulidad civil y la resolución de los contratos de ejecución instantánea como los de ejecución diferida se producen normalmente con efecto retroactivo. 1687 1689, apropósito de la nulidad y 1490 1491, apropósito de la resolución. En cambio los contratos de tracto sucesivo no operan con efecto retroactivo, sino que operan con efecto sólo para el futuro, es por eso que los contratos de tracto sucesivo la resolución no se llama, no se llama resolución sino que terminación.

3. Contrato de libre discusión y contratos de adhesión

- Contrato de libre discusión. Es aquel en que las partes han, en un plano de igualdad, deliberado en cuanto a su contenido las cláusulas del contrato.

- Contrato de adhesión. Aquel cuyas cláusulas son redactadas, establecidas por una sola de las partes y la otra se limita a aceptarla en bloque adhiriendo a ella. Contrato de seguro, contrato de suministro de agua, contrato de cable.

4. Contratos preparatorios y contratos definitivos

- Contratos preparatorios. Aquel mediante el cual las partes celebran un contrato en la cual estipulan que en el futuro celebrarán otro contrato que por ahora no pueden celebrar. Contrato de promesa

- Contrato definitivo. Aquel contrato que las partes tenían en mente celebrar al momento de celebrar el contrato preparatorio.

¿Por qué motivo una convención generadora de derechos y obligaciones como es un contrato, puede llegar a tener tal fuerza obligatoria para las partes que celebran este contrato?

La voluntad de una parte y la voluntad de la otra que crean en un acto jurídico bilateral, el llamado consentimiento, permite que a través del principio de la autonomía de la voluntad, puedan las propias partes determinar, establecer, limitar los propios efectos del contrato a celebrar, por consiguiente, la fuerza que el legislador impone a las partes contratantes es de tal magnitud que incluso el art. 1545, no es una metáfora, con tal que un contrato legalmente celebrado es una ley para las partes contratantes.

Con esto, lo que el legislador busca es hacer entender, que el contrato genera derechos y obligaciones y que para las partes contratantes tendrá la fuerza obligatoria que una ley tiene para cualquier ciudadano. Obviamente que el contrato no es una ley, ni tiene la fuerza obligatoria para toda la nación, lo que se quiere representar es que el contrato legalmente celebrado debe en cuanto a los efectos que este crea repercutir solo entre las partes contratantes no perjudicando ni beneficiando a los terceros, esto es lo que se denomina la ley del contrato del art 1545.

Este artículo hace alusión a un contrato legalmente celebrado, esto es un contrato en el que se cumplan con requisitos de fondo y solemnidades para que nazca a la vida del derecho solo de esa manera podremos entender que esos efectos que el contrato produce, que son los derechos y obligaciones que él crea, podrán tener una fuerza obligatoria sólo respecto de las partes contratantes, más no de terceros. Sin embargo, lo que hasta acá dicho, no siempre es así, toda vez que en ciertas oportunidades hay terceros que después de celebrado el contrato y no habiendo sido partes contratante de él, pueden verse afectados en cuanto a los efectos que el contrato produce.

Todo esto nos lleva a la necesidad de estudiar los efectos de los contratos entre partes y respecto de terceros.

EFECTOS DEL CONTRATO

EFECTOS RESPECTO DE LAS PARTES. Se entiende por “parte” las personas que intervinieron en su celebración, las personas que con su voluntad general, el consentimiento. Aquellas personas que de manera personal concurrieron a la celebración del contrato, sin embargo no podemos dejar de olvidar y considerar como “parte” a todas aquellas personas que sin intervenir de manera personal actuaron debidamente representadas. Art 1448. Por lo tanto, despejada la duda de quiénes son partes, el art 1545 establece y precisa con una fuerza más que suficiente, cuál será el efecto del contrato entre las partes, lo determina de manera enérgica “es una ley para las partes contratantes”, por lo tanto, para ellos, para lo contratantes, el contrato es una ley particular, el contrato obliga.

Esta circunstancia de que el contrato sea una ley, deja a las partes en una amplia libertad (autonomía de la voluntad), para establecer las normas, los efectos, los alcances derivados del contrato de manera tal que las cláusulas, las estipulaciones de este contrato no sólo se van a imponer a las partes, sino que en caso de duda, es el juez quién también deberá acatarla, el juez deberá acatar la voluntad contractual, por consiguiente, cualquiera sea la naturaleza del juez, no tendrá facultades para poder modificar derogar, alterar, lo estipulado en el contrato, no puede imponer nuevas obligaciones, ni eximir, ya que el contrato es una ley.

LIMITACIONES A LA LEY DEL CONTRATO

Existen algunas limitaciones al principio de la ley del contrato. Estas limitaciones están establecidas en el propio artículo 1545.

- Mutuo Consentimiento. Cuando las partes siendo capaces de disponer de los suyo consienten en abolir el contrato, aparejado con el artículo 1567, respecto de la resciliación.

- Causas legales. Aquellas causales en que la ley autoriza expresamente dejarla sin efecto. Condición resolutoria tácita, la nulidad, la novación, la compensación, etc.

PRINCIPIOS QUE DEBEN CUMPLIR LAS PARTES CONTRATANTES

1. La buena fe. El artículo 1546 establece una regla fundamental relativa a los efectos entre las partes contratantes en un contrato. Esto significa que la ejecución de los contratos se debe hacer, cumplir conforme a la intención de las partes, se debe cumplir conforme al objetivo propuesto y ese objetivo no es otro que aquel que teníamos al momento de celebrar el contrato.

Producto de esta buena fe, lo contratos obligarán no solo a aquello que fue materia de una expresa estipulación, sino que a todas aquellas cosas que se entienden incorporadas al contrato, que son de la naturaleza de la obligación o que por la ley o costumbre se entiende pertenecerle.

2. Autonomía de la voluntad. Significa que las partes son plenamente libres para estipular, celebrar los contratos que deseen, establecer sus efectos, limitaciones, duración, etc. La voluntad de las partes es la que manda y no hay otras limitaciones que el orden público, las buenas costumbres y al orden público, por ende podremos celebrar todos los contratos que queramos. Podemos hacer solemne algunos contratos que por su naturaleza no lo son. Art 1802.

EFECTOS RESPECTO DE TERCEROS. “Tercero” es aquel que no es contratante, aquel que no ha comparecido a la celebración de un contrato. A estos terceros, los efectos emanados del contrato no les alcanzan para ellos el contrato celebrado entre las partes contratantes, le es inoponible. Estos terceros no siempre están en una misma situación, en otras palabras, esto conduce a una sub clasificación de los terceros:

- Terceros absolutos. Aquellos a quienes no vincula ni vinculará en el futuro ninguna relación con los contratantes, es decir, jamás se verán salpicados

- Terceros relativos. Si bien inicialmente el acto le resulta inoponible, pueden eventualmente verse afectados “salpicados” de los efectos de un contrato que nunca concurrieron en su celebración. No los vincula, pero pueden vincularlos. Entre estos terceros relativos, tenemos a las siguientes situaciones:

- Los herederos o sucesores a título universal

- Asignatario o sucesores a título singular

- Los acreedores de las partes

. Los herederos o sucesores a título universal. Dentro de los terceros relativos, nos encontraremos con los asignatarios a título universal. Estos herederos representan a la persona del causante en todos los derechos y obligaciones transmisibles. El artículo 1097 así lo señala. ¿qué pasa con el heredero? Obviamente al momento en que el causante celebró el contrato, era un tercero, sin embargo, muerto el cujus (causante), los herederos van a representar al causante y por consiguiente ellos se van a convertir o en acreedores o en deudores en los mismos términos que era el cujus, por eso que se suele decir en derecho que quien contrata lo hace para sus herederos, sin embargo no siempre los herederos van a representar o se les va a transmitir los derechos y obligaciones del causante, esto no ocurrirá en los contrato intuito persona, que son aquellos contratos que se celebran en consideración del otro contratante. Otro ejemplo en que esto no opera, cuando en los contratos nacen derechos personalísimos, como el derecho de uso o habitación y también cuando las partes han convenido que no pasen los derechos a los herederos.

. Asignatario o sucesor a título singular. ¿Qué pasa con los sucesores a título singular o legatarios? Art 1104. Estos asignatarios a diferencia de los herederos, no representan a la persona del causante, sin embargo su derecho estará establecido por ciertos y determinados bienes que se les dé, claramente el legatario es un tercero, al momento en que el causante celebró el contrato, los efectos de ese contrato le eran inoponibles, sin embargo y como el 1104 lo dice, ellos no tienen derechos y obligaciones que los que el testador le imponga y aceptan el legado, no obstante haber sido terceros, podrían verse afectados o salpicados por los efectos de algún contrato celebrado por el causante.

. Acreedores de las partes. Tenemos las partes contratantes A y B, si el contrato es bilateral, es porque generará obligaciones recíprocas, derecho y obligaciones recíprocas, por lo tanto cada contraparte será acreedor y deudor de la otra. Las partes contratantes, sin embargo, conservarán su derecho de prenda general de los acreedores, sin embargo en los contratos que posteriormente celebren podrán experimentar una disminución con nuevas obligaciones que contraigan en perjuicio de la otra parte de manera tal que afecte a sus propios acreedores, esos acreedores podrán ejercitar unas acciones, que se llama acción pauliana.

INTERPRETACIÓN DE LOS CONTRATOS

Límites al juez para la interpretación de los contratos

Son reglas que no puede vulnerar ni violentar, recordemos que todo contrato celebrado es una ley para las partes contratantes, por lo tanto si bien los jueces son soberanos para interpretar la intención de las partes en este proceso de escudriñamiento (investigación) de la voluntad de las partes, ellos no pueden hacer tal tarea como se les plazca, sabemos que la Corte Suprema a través de un recurso de casación en el fondo, verá todas aquellas causas en que los jueces dicten sentencia con infracción de ley siempre que tal infracción influya en la parte dispositiva del fallo, precisamente si al interpretar el contrato el juez comete un error, o sea, no aplica las normas del 1560 al 1566, habrá precisamente una infracción a la ley del contrato, por ejemplo cuando un juez establece la existencia de un contrato determinado y le atribuye consecuencias jurídicas diversas de los que la ley prevé o bien cuando a pretexto de interpretar el contrato los jueces lo desnaturalizan, cuando estas cosas ocurren la Corte Suprema puede, está autorizada para actuar anulando el fallo, casándolo y hacer respetar el principio de que todo contrato legalmente celebrado es una ley para las partes contratantes.

Los contratos en doctrina se suele afirmar que existen dos grandes métodos para proceder a esta tarea:

1. Método subjetivo. Lo que busca en el proceso escudriñar cuál fue la intención de los contratantes, qué es lo que realmente quisieron las partes. Encontrar la voluntad real de las partes contratantes. Es un método en que prima la intención de los contratantes por sobre lo literal de las palabras.

2. Método objetivo. Por ejemplo, regula el código civil austriaco, código civil alemán es diametralmente opuesto toda vez que en tal método lo que se busca ya no es la intención, sino lo que las partes declararon, lo que ellos expresaron.

Entonces, ¿A qué le haremos caso, a la voluntad real o a la voluntad declarada? ¿Cuál será el método que el legislador seguirá para interpretar el contrato?

Art. 1560. Conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras.

Sin embargo, no es este elemento de la intención (que es la norma fundamental), el único elemento que el juez tendrá a su disposición. El juez está autorizado para en que su tarea interpretativa se aparte del tenor literal, cuando este contrarie la intención de las partes contratantes que claramente se ha conocido.

Principio de especificidad. No se acaba todo en el art 1560, ya que artículos seguidos dan otra serie de elementos como el alcance a términos generales de un contrato. El contrato es un acuerdo de voluntades destinado a crear derecho y obligaciones, esa convención generadora de derechos y debe referirse a la materia que es objeto del contrato, por lo tanto todas las cláusulas del contrato deben restringirse a ese contrato, el artículo 1561 que consagra el principio de la especificidad, en efecto, por generales que sean los términos de un contrato, solo se aplicarán sobre la materia que se ha contratado. El ámbito del contrato estará restringido a lo que se está celebrando.

Art. 1561. Por generales que sean los términos de un contrato, sólo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado.

El art 1562 sienta otra regla, la idea es que las cláusulas están establecidas en un contrato para que produzcan efecto y no para que no lo produzca, por eso que el 1562 opera sobre la idea de que es plausible suponer que las partes introducen al contrato cláusulas con el claro fin de que estas generen algún efecto.

Art. 1562. El sentido en que una cláusula puede producir algún efecto, deberá preferirse a aquel en que no sea capaz de producir efecto alguno.

El art 1563 todo contrato celebrado tiene una naturaleza y las cláusulas ambiguas, dudosas, oscuras, deberán entenderse del modo que esté más acorde a la naturaleza del contrato y aquí entonces se nos aparece el 1444.

Art. 1563. En aquellos casos en que no apareciere voluntad contraria deberá estarse a la interpretación que mejor cuadre con la naturaleza del contrato.

Las cláusulas de uso común se presumen aunque no se expresen.

El art 1564. Establece la interpretación armónica y sistemática. Tiene que existir la debida correspondencia y armonía entre las distintas cláusulas o estipulaciones del contrato y por eso es que el 1564 dice lo que dice. Las cláusulas de un contrato se interpretarán unas por otras dándose a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad. El contrato es uno solo más allá de las cláusulas de las diversas cláusulas que el contrato tiene, esas cláusulas no se deben interpretar como una isla, porque las cláusulas se deben interpretar unas por otras de manera que mejor convenga a la naturaleza del contrato entre las cláusulas debe existir la correspondiente armonía.

Art. 1564. Las cláusulas de un contrato se interpretarán unas por otras, dándose a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad.

Podrán también interpretarse por las de otro contrato entre las mismas partes y sobre la misma materia.

O por la aplicación práctica que hayan hecho de ellas ambas partes, o una de las partes con aprobación de la otra.

El art 1565. Elemento Ejemplificador. Cuando en un contrato se ha expresado un caso para explicar una obligación, no se entenderá por sólo eso haberse querido restringir la convención a ese caso, excluyendo los otros a que naturalmente se extienda.

Art. 1565. Cuando en un contrato se ha expresado un caso para explicar la obligación, no se entenderá por sólo eso haberse querido restringir la convención a ese caso, excluyendo los otros a que naturalmente se extienda.

El art 1566. Contiene una norma que es un “tarro de basura”, porque es una norma supletoria, precisamente en el inciso primero, no pudiendo aplicarse las reglas precedentes, si interpretarán las cláusulas ambiguas a favor del deudor. Sin embargo el inciso segundo aparece una norma sancionatoria porque el contrato alguien lo redacta que puede ser la parte acreedora o deudora, la sanción se encuentra en que “las cláusulas ambiguas que hayan sido extendidas o dictadas por una de las partes, sea acreedora o deudora, se interpretarán contra ella, siempre que la ambigüedad provenga de la falta de una explicación que haya debido darse por ella.

Art. 1566. No pudiendo aplicarse ninguna de las reglas precedentes de interpretación, se interpretarán las cláusulas ambiguas a favor del deudor.

Pero las cláusulas ambiguas que hayan sido extendidas o dictadas por una de las partes, sea acreedora o deudora, se interpretarán contra ella, siempre que la ambigüedad provenga de la falta de una explicación que haya debido darse por ella.

DISOLUCIÓN DE LOS CONTRATOS

Los contratos se celebran para ser cumplidos y son una ley para las partes contratantes, sin embargo existe una serie de factores que permiten poner fin al contrato. No se trata de que una parte por su propia voluntad quiera y pueda disolver el contrato porque los contratos generan obligaciones y las obligaciones son vínculo jurídico, dentro de las causales de disolución, está la resciliación, los efectos de la resciliación son efectos para lo futuro, no operan con efecto retroactivo.

También tenemos la resolución de un contrato que la expresión de la condición resolutoria tácita que va envuelta en todo contrato bilateral, la resolución opera con efecto retroactivo (1487 y siguientes)

Otro caso es la nulidad y la rescisión, causales ambas de ineficacia jurídica por razones diversas, la nulidad opera con efecto retroactivo. Artículo 1687

Otras causales de disolución de los contratos, como los contratos intuito persona como el mandato, transacción, sociedad. La causa es la muerte.

El plazo extintivo opera como causal de disolución del contrato. Ejemplo arrendamiento, en el contrato de sociedad, le plazo pone fin al contrato de sociedad.

La lesión como en el Contrato de Compraventa de bienes raíces.

II. ESTUDIO EN PARTICULAR DE LOS CONTRATOS

CONTRATO DE PROMESA

El contrato de promesa está dentro de los contratos preparatorios, ya que si bien la promesa es un contrato, no es el contrato definitivo que se va a celebrar, sino que en ese contrato se va a señalar que en un futuro que se determinará, las partes contratantes, por estas partes llamadas “prometientes” o “promitente” más el nombre que tenga la parte del contrato definitivo. En nuestra legislación se encuentra reglamentado en el art 1554.

El legislador no define lo que es el contrato de promesa, sin embargo nosotros daremos los siguientes conceptos:

1. Fallo de tribunales. “Es aquel por el cual las partes se obligan a celebrar un contrato determinado en cierto plazo o en el evento de cierta condición”. Lo importante de esta definición es que queda bastante claro que los promitentes van a quedar obligados a otorgar en una época posterior el contrato definitivo que es el contrato que buscan celebrar las partes, o sea el contrato de promesa genera una obligación de hacer, de que en un plazo seguro en el evento de cierta condición se celebre el contrato prometido.

¿Por qué no se celebra inmediatamente el contrato? Sucede que en innumerables oportunidades es necesario recurrir al contrato de promesa toda vez que no resulta posible jurídicamente celebrar el contrato prometido o definitivo de inmediato, pueden ser diversas las razones que impidan la celebración de un contrato definitivo de inmediato.

- Porque la cosa está embargada, habiendo objeto ilícito en tal caso y se celebraría el contrato de compraventa al momento del alza del embargo de esa cosa. Art 1464

- Es necesario solventar los gastos para pagar el precio.

- Sucede que sobre este bien que se venderá, está declarado bien litigioso, es un inmueble cuya propiedad se litiga, celebrando el contrato declarado el derecho sobre el promitente. Art 1464.

2. Meza Barros. “Es un contrato en que una o ambas partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato determinado”.

3. Corte de Apelaciones de Concepción. “La promesa es un contrato preparatorio, a través del cual las partes se comprometen a celebrar otro contrato posterior y definitivo, por sí mismo este contrato no satisface los beneficios jurídicos que buscan las partes porque el objeto estará diferido en el tiempo y se celebrar al en suma de la promesa surgen obligaciones de hacer que se traducen en celebrar el contrato prometido a través de la suscripción de un instrumento o la entrega de la cosa”.

El legislador conforme a la redacción del 1554 pareciera ser que creyó o entendió que el contrato de promesa no tendría una vasta, amplia aplicación general, pareció creer que el contrato de promesa sería un contrato excepcional, sin embargo los hechos han demostrado lo contrario.

El código redacta el contrato de promesa en términos negativos “no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes”.

Las circunstancias son requisitos que la ley establece y que deben ser copulativos.

Antes de entrar al análisis de requisitos y condiciones para que la promesa surta efecto, es importante señalar que el contrato de promesa, acto jurídico bilateral, convención generadora de derechos y obligaciones, no puede confundirse con una oferta, que es un acto jurídico unilateral de responsabilidad precontractual.

También señalar que el contrato de promesa en Chile es un contrato de aplicación general que se puede celebrar cualquier contrato menos el contrato de matrimonio. En cambio en Francia el contrato prometido sólo puede ser la compraventa.

Requisitos que debe cumplir de forma copulativo para que el contrato de promesa surta efecto

La falta de cualquiera de estas condiciones va a originar la sanción de nulidad absoluta, toda vez que estos requisitos están establecidos en consideración a la especie del contrato que se celebra.

Estas condiciones son requisitos de carácter especial del contrato de promesa, son requisitos particulares, lo que no quiere decir que no debamos exigir los requisitos generales y propios de todo tipo de contrato (capacidad, consentimiento, solemnidades, objeto lícito, causa lícita del art. 1445)

1. Que la promesa conste por escrito, este contrato debe constar por escrito, no se está exigiendo ni se pretende exigir escritura pública, exigir para la validez de este contrato una escritura pública implicaría establecer solemnidades que la ley no ha exigido. El contrato de promesa basta y sobra con que conste por escrito y aun cuando el contrato prometido deba someterse a escritura pública.

Resulta de este requisito que el contrato de promesa es un contrato solemne, en que la solemnidad es que conste por escrito y si no consta por escrito la sanción es la nulidad absoluta, ya que es una formalidad habilitante.

La única excepción en que un contrato de promesa ajustado verbalmente valga, es el contrato de seguro, el cual en su art 515 código de comercio, dispone lo siguiente “ajustado verbalmente el contrato de seguro valdrá como promesa con tal que los contratantes hayan formalmente convenido en la cosa, el riesgo y la prima” sólo en ese caso tenemos la única excepción al N°1 del 1554.

2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces, significa que el contrato definitivo o prometido no adolezca de un vicio de nulidad, se refiere específicamente a requisitos de fondo del contrato prometido, no a requisitos de carácter formal, significa que el contrato prometido no tenga en su sustancia ningún impedimento de celebración, por ejemplo un contrato prometido que sería ineficaz sería que entre Javiera y Pablo ambos casados se prometieran la celebración en lo futuro de un contrato de compraventa , esto porque el art 1796 del código civil establece que el contrato de compraventa entre cónyuges es nulo.

¿Cree usted que un contrato de promesa celebrado sobre bienes que al momento de celebrarse la promesa están embargados, la promesa es válida o es nula? La promesa es válida, pero el contrato no podría celebrarse si no se ha alzado el embargo, pero el contrato de promesa sigue siendo válido.

3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato, es importante hacer presente que el contrato de promesa se entiende cumplido cuando se celebra el contrato prometido o definitivo. Este requisito lo que nos expresa es que el contrato de promesa debe contener un plazo o condición, cualquiera de las dos cosas, pueden ser ambas, un plazo y una condición, pero el legislador al menos exige la disyunción de uno o lo otro. A este respecto es importante hacer las siguientes observaciones aquí en este contrato nos encontramos con una situación excepcional que constituye el plazo o la condición como elemento de la esencia del contrato de promesa, que por regla general son elementos accidentales. En la propiedad fiduciaria que está sujeta a la condición de pasar a otra persona, también es un elemento de la esencia. En el usufructo es un elemento de la esencia un plazo o una condición.

Lo normal es que el plazo es la forma más certera para fijar la época de celebración del contrato prometido, por lo tanto en la promesa se fija un plazo que va a posponer la celebración del contrato definitivo que necesariamente va a llegar, vencido el plazo, las partes contratantes podrán exigir o deducir las respectivas acciones para que el contrato prometido se cumpla. ¿Ese plazo que se fija en el contrato de promesa es un plazo suspensivo o extintivo? Es un plazo suspensivo porque una vez cumplido el plazo del contrato de promesa se puede ejercer la acción para el cumplimiento del contrato.

La Corte Suprema sostuvo que este plazo era de carácter extintivo, lo cual es absurdo, lo cual significa que se extingue el derecho para accionar.

En relación a la condición también se puede celebrar un contrato de promesa que conste de una condición, la condición que fija la época de celebración del contrato. La Corte Suprema ha señalado que esta condición debe ser expresa y determinada y ha negado lugar a entonces a contratos de promesa que contengan una condición indeterminada.

Finalmente el contrato de promesa no exige determinar el momento exacto en que el contrato prometido se va a celebrar, sólo basta que fije la época.

4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo faltes para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban. Es el numeral que más cuestiones ha dado en la jurisprudencia.

“que en ella” se refiere al contrato de promesa, es decir lo que se debe especificar, señalar, individualizar de tal manera que no pueda confundirse con otro.

¿Cuál será el contrato prometido? En el contrato de promesa debe quedar claro con la lectura qué es lo que los promitentes van a celebrar en el futuro.

Lo que genera más problema, es que si bien el contrato prometido debe especificarse, el legislador señala que, sólo falte para que sea perfecto la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban.

El número 4 sugiere la idea que el contrato prometido debe estar especificado de tal forma que sólo falte la tradición, o sea sugiere la idea de que el contrato prometido debe ser un contrato real y nótese que el legislador ocupa la palabra tradición, no entrega para que sea perfecto es necesario que falte la tradición, lo que llevaría a pensar que bajo ningún respecto, el contrato prometido podría ser de aquellos que se perfeccionan por la simple entrega en que no hay tradición. Otro tanto puede decirse respecto de que la idea del legislador es que el contrato prometido sea un contrato solemne, en otras palabras pareciera ser que el numeral cuatro diera a entender que sólo el contrato prometido puede ser real o solemne y por lo tanto no podría ser consensual ¿qué pasa si el contrato prometido fuera consensual, estaríamos dando cumplimiento al numeral cuarto? De lo literal de las palabras, parece que así fuere. El contrato prometido puede ser de cualquier naturaleza de aquellos que establece el art 1443.

Características

1. La promesa de celebrar un contrato es un contrato, porque es un acuerdo de voluntades que nacen para ambas partes obligadas, tanto derechos y obligaciones.

2. Es contrato de carácter principal, porque subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención.

3. Es contrato preparatorio, porque tiene por objeto y finalidad esencial la celebración de un contrato futuro querido por las partes pero que por diversas situaciones o circunstancias las partes no pueden celebrar en ese momento, por eso se prepara.

4. Es un contrato solemne, porque debe constar por escrito, salvo el contrato de seguro. Art 515 código de comercio. El contrato de seguro es consensual.

5. Es un contrato de aplicación general, significa que el contrato prometido que se establece en la promesa puede ser cualquier contrato, salvo el contrato de matrimonio.

6. Es un contrato nominado, porque su contenido y alcance está contenido en la ley.

7. Es un contrato bilateral, por regla general toda vez que genera obligaciones para ambas partes contratantes, esto se acepta casi de manera unánime en nuestro país, sin embargo hacer presente que igualmente se discute de manera ardua si es posible que el contrato de promesa sea unilateral de celebrar un contrato bilateral, esto es que solo uno de los contratantes se obliga a otorgar el contrato definitivo, mientras el otro está facultado para exigir el otorgamiento, pero no obligado a celebrarlo, por ejemplo, Nelson promete vender a Javiera a tal precio un bien raíz, Javiera acepta la promesa porque en caso contrario no habría contrato, pero a su turno ella no queda obligada a comprar el inmueble, sino que se reserva la facultad de hacerlo si lo estima conveniente dentro de los tres meses siguientes a la celebración del contrato. Respuesta. En Italia el código civil italiano la acepta pero de forma limitada, en todos aquellos casos que así lo acepta. La jurisprudencia y parte de la doctrina alegan de que esto es nulo, en virtud del art 1478, sin embargo hay autores como Fernando Fueyo, Claro Solar, en que no habría problema de que el contrato fuere perfectamente válido.

8. Es un contrato oneroso, de ser bilateral, por regla general será oneroso, ¿puede ser gratuito? De ser un contrato unilateral, sería gratuito.

INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA

¿Qué pasa en caso de incumplimiento? Cumplido todos los requisitos, entonces la promesa sí va a producir obligaciones, sabemos que el cumplimiento del contrato de promesa se hace celebrando el contrato prometido, por lo tanto el contrato de promesa genera un obligación de hacer, llegado el plazo o cumplida la condición, los promitentes contratantes deberán proceder a celebrar el contrato prometido,

¿Qué pasa si uno se niega? Artículo 1554. Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenid por el artículo 1553.

Vamos a cumplir conforme al artículo 1553.

Hay que constituir al deudor en mora, siendo con obligación de hacer y constituido el deudor, el legislador le confiere al acreedor una facultad de poder junto con la indemnización moratoria, ejercitar cualquiera de las tres posibilidades que el artículo le confiere a su arbitrio.

1. Que se apremie al deudor para la ejecución del hecho convenido

2. Que se le autorice a él mismo para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor. Por ejemplo. Contrato de construcción.

3. Que el deudor le indemnice de los perjuicios resultantes de la infracción del contrato.

CONTRATO DE COMPRAVENTA

Regulado desde el artículo 1793 al 1896. El contrato de compraventa, es quizás junto al trueque o permuta uno de los contratos más antiguos de Roma, pasó a constituirse a nuestro ordenamiento jurídico junto con la hipoteca.

CONCEPTO DEL CONTRATO DE VENTA

Art. 1793. La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio

El contrato de compraventa ya aparece definido en el artículo 1793, pero ya desde la propia definición surgen los problemas.

CRÍTICAS AL CONCEPTO DEL CONTRATO DE VENTA DEL 1793

1. Poder determinar si ¿Lo que se obliga el vendedor es a dar una cosa? Claro está que la del comprador es pagar el precio, esa es la obligación principal del comprador. ¿Cuál es la obligación del vendedor? Según la definición es “dar” una cosa, sin embargo, si leemos el artículo 1824 que son las obligaciones del vendedor, entonces la duda surge desde ya en saber si el vendedor se obliga a entregar o se obliga a hacer tradición.

2. Por otro lado, qué acepción le vamos a dar al vocablo “dar”, ¿qué es dar? Se obliga a entregar, no a transferir dominio y se transfiere el dominio solo en la medida que el vendedor sea el dueño de la cosa y en tal caso la compraventa será un título traslaticio de dominio. Art 703. Lo lógico es que el vendedor sea dueño de la cosa que vende, pero qué pasaría si un poseedor vende una cosa la cual no es dueño.

CARACTERÍSTICAS

1. Es un contrato bilateral, porque genera obligaciones recíprocas a las partes.

2. Es un contrato oneroso, porque tiene por objeto la utilidad de ambas partes contratantes.

3. Es un contrato oneroso conmutativo, por regla general, excepcionalmente puede ser aleatorio cuando la venta de cosas que no existen pero se espera que exista, siempre es una venta condicional sujeta a la condición de existir, salvo que se exprese lo contrario o que por la naturaleza del contrato aparezca que se compró a la suerte. Art 1813.

4. Es un contrato consensual, por regla, se perfecciona por el sólo consentimiento de las partes, salvo los casos que contempla el art 1801.

5. Es un contrato principal, porque subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención.

6. Es un contrato definitivo, es aquel contrato que las partes tenían en mente de celebrar.

7. Es un contrato nominado, reglamentado del artículo 1793 al 1896.

8. Es un contrato de ejecución instantánea, por regla general.

9. Es un título traslaticio de dominio, ya que por su naturaleza sirve para transferir el domino.

Se debe consentir en el contrato que efectivamente se está celebrando, toda vez que si no habrá un error esencial.

ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO DE VENTA

a. LA COSA

b. EL PRECIO

LA COSA

Respecto de la cosa vendida, siempre debe haber una cosa, un “algo” y ese “algo” es la cosa, un elemento de la esencia del contrato de compraventa es la cosa. La cosa vendida. Sin cosa no hay contrato de compraventa, sin cosa la obligación del vendedor carece de objeto y sin cosa, la causa de la obligación del comprador no existe, no hay causa de la obligación y es relevante la situación de la cosa, ya que carece de objeto y carece de causa.

REQUISITOS DE LA COSA VENDIDA

1. La cosa debe ser comerciable.

2. Debe ser singular y determinada.

3. La cosa debe existir o esperar que exista.

4. La cosa no debe pertenecer al comprador.

1. La cosa debe ser comerciable. Es decir, que esté dentro del comercio humano, por consiguiente, que la cosa que se venda pueda venderse. Esto nos lleva a preguntarnos, qué puede venderse ¿Qué se puede vender? ¿Se puede vender todo?, sin embargo, el art 1810 consagra el principio de la libre circulación de las riquezas, pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales cuya enajenación no esté prohibida por la ley, por lo tanto lo que se puede vender son todas las cosas corporales o incorporales siempre y cuando la enajenación no esté prohibida por la ley, que es lo mismo que decir, se puede vender todo excepto todo lo que no se puede enajenar por ley, la máxima es, lo que no se puede enajenar, no se puede vender. No porque vender sea lo mismo que enajenar, sino porque el 1810 así lo dispone. Vender es el título y enajenar es el modo de adquirir, por consiguiente debemos estudiar en relación con el artículo 1464, significa esto que ¿No se puede vender nada de lo señalado en los cuatro números del 1464? La respuesta es que debemos distinguir: El número 1 y 2 del artículo 1464, no se puede enajenar. El número 3 y 4, no son normas prohibitivas, sino que normas imperativas de requisito.

Art. 1464. Hay un objeto ilícito en la enajenación:

1º De las cosas que no están en el comercio; (norma prohibitiva)

2º De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona; (norma prohibitiva)

3º De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello; (norma imperativa de requisito, susceptible de venta)

4º De especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el litigio. (norma imperativa de requisito, susceptible de venta)

Art. 1810. Pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenación no esté prohibida por ley.

2. La cosa debe ser singular y determinada. Art 1461. Las cosas deben estar determinadas a lo menos en cuanto a su género. En cuanto a la especie, a la cantidad, puede que no esté determinada y podría ser incierta con tal que el acto o contrato fije reglas o contenga datos que sirvan para determinarla. Que sea una obligación de especie o cuerpo cierto, la cosa debe estar determinada o ser determinable, la cantidad puede ser indeterminada pero que el contrato contenga datos para determinarla.

Art. 1461. No sólo las cosas que existen pueden ser objetos de una declaración de voluntad, sino las que se espera que existan; pero es menester que las unas y las otras sean comerciables, y que estén determinadas, a lo menos, en cuanto a su género.

La cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije reglas o contenga datos que sirvan para determinarla.

Si el objeto es un hecho, es necesario que sea física y moralmente posible. Es físicamente imposible el que es contrario a la naturaleza, y moralmente imposible el prohibido por las leyes, o contrario a las buenas costumbres o al orden público.

La cosa vendida debe ser singular, puedo vender todos mis bienes, pero especificándola, no puede haber una venta de patrimonio universal, no pueden enajenarse los derechos personalísimos. Artículo 1811.

Art. 1811. Es nula la venta de todos los bienes presentes o futuros o de unos y otros, ya se venda el total o una cuota; pero será válida la venta de todas las especies, géneros y cantidades, que se designen por escritura pública, aunque se extienda a cuanto el vendedor posea o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilícitos.

Las cosas no comprendidas en esta designación se entenderán que no lo son en la venta: toda estipulación contraria es nula.

3. La cosa debe existir o que se espere que exista. Pueden venderse las cosas que tienen una existencia real y que pueden ser percibidas por los sentidos, las cosas presentes, pero también pueden venderse las cosas futuras, las cosas que no existen, pero que se espera que exista. El tratamiento del legislador sobre las cosas futuras que no existen pero que se espera que exista, se entiende hecha la compraventa, pero bajo a condición de existir, o sea es una venta condicional, sujeta a la condición de que la cosa exista, salvo que exprese lo contrario o que por la naturaleza aparezca que se compró a la suerte. Art 1813. En este caso el contrato de compraventa es oneroso aleatorio. ¿Si las cosas no existen, pero esperan que exista, es un contrato condicional, no aleatorio, salvo que se haya pactado lo contrario salvo que por la naturaleza del contrato se cree que se compró a la suerte. La regla general es que el contrato sea sujeto a condición, salvo que se exprese lo contrario.

Art. 1813. La venta de cosas que no existen, pero se espera que existan, se entenderá hecha bajo la condición de existir, salvo que se exprese lo contrario, o que por la naturaleza del contrato aparezca que se compró la suerte.

El artículo 1814, la venta de una cosa que al tiempo de perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe, no produce efecto alguno.

Art. 1814. La venta de una cosa que al tiempo de perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe, no produce efecto alguno.

Si faltaba una parte considerable de ella al tiempo de perfeccionarse el contrato, podrá el comprador a su arbitrio desistir del contrato, o darlo por subsistente, abonando el precio a justa tasación.

El que vendió a sabiendas lo que en el todo o en una parte considerable no existía, resarcirá los perjuicios al comprador de buena fe.

3. Que la cosa no pertenezca al comprado. Esto es así porque nadie puede comprar sus propias cosas. La cosa vendida, puede pertenecer a un vendedor o a un tercero. El artículo 1816. La venta de cosa propia no vale, el comprador tendrá derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ella.

Art. 1816. La compra de cosa propia no vale: el comprador tendrá derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ella.

LA VENTA DE COSA AJENA

Art. 1815. La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo.

La cosa que se vende, lo normal, es que sea de propiedad del vendedor, sin embargo, nuestro legislador previene y regula la venta de cosa ajena en el artículo 1815. ¿Me van a vender algo en que el dueño no es dueño de la cosa que vende?

Esta situación del 1815 la podemos enfocar desde un doble punto de vista:

1. Desde el propietario verdadero (dueño). Para el verdadero dueño el contrato celebrado le es inoponible, le es algo completamente extraño, él conserva el dominio, conserva la propiedad de la cosa vendida, sigue siendo el dueño, siempre y cuando el comprador no adquiera la cosa por prescripción adquisitiva. El dueño puede ejercer acción reivindicatoria. Artículo 889. Art 1815. La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida mientras no se extingan por el lapso de tiempo.

2. Desde el punto de vista de las partes (comprador – vendedor).

- La venta de cosa ajena vale y el contrato de venta es válido.

- El comprador no adquiere el dominio de la cosa

- Si bien el comprador no adquiere y por consiguiente no es dueño, si adquiere algo, llamado posesión, y como adquiere posesión, podrá adquirirla por prescripción adquisitiva ordinario u extraordinaria, sea o no sea poseedor regular o irregular. Art 702.

- Como el vendedor no es dueño de la cosa vendida, puede ser que no esté en condiciones de entregar la cosa en cuyo caso si no hay entrega, entonces el comprador podrá a su arbitro 1489.

- Si el comprador en posesión de la cosa comprada la pierde por el efecto de la acción reivindicatoria, entonces el vendedor estará obligado a sanear evicción. La evicción se desarrolla en dos fases: en una obligación de hacer de defender en un juicio y otra que es la fase de una obligación de dar, que es indemnizar el todo o parte de la cosa.

EL PRECIO

El dinero que el comprador da por la cosa vendida. El precio puede ser también especies avaluables en dinero, el dinero debe valer más que las especies, porque en caso contrario habría permuta.

Art. 1794. Cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero; y venta en el caso contrario.

Si falta el precio, carece de objeto la obligación del comprador y carece de causa la obligación del vendedor. Es un elemento de la esencia.

REQUISITOS DEL PRECIO

1. El precio debe ser en dinero o principalmente en dinero.

2. El precio debe ser real y serio

3. El precio debe ser determinado o ser determinable

1. El precio debe ser en dinero. La venta puede ser sólo en dinero, pero también puede ser parte en dinero y parte en otras cosas, con tal que estas otras cosas no valgan más que el dinero, porque si así fuere habrá permuta, en caso contrario habrá venta.

2. El precio debe ser real. Que efectivamente exista, que haya efectivamente una suma de dinero que se pague a cambio de la cosa que se vende, lo contrario a lo real, es lo simulado, el precio simulado, no es un precio real.

3. El precio debe ser serio. Debe existir una proporcionalidad entre el dinero y la cosa, el precio por consiguiente derivado de lo anterior, debe ser un precio justo, es decir, el que equivale al valor de la cosa, por consiguiente lo contrario de precio justo es un precio vil, desproporcionado, esto lo analizamos por el artículo 1888.

Art. 1888. El contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme.

El precio sigue siendo igualmente serio cuando el precio responde a una oferta. Ejemplo. Lleve un 2x1. Esto no genera la inexistencia del contrato.

4. El contrato debe ser determinado o determinable. Para lo cual nos remitimos al art 1461 inciso segundo. La cantidad puede ser incierta siempre que el contrato contenga datos que sirvan para determinarlo.

CAPACIDAD PARA CELEBRAR EL CONTRATO DE VENTA

Art. 1795. Son hábiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no declara inhábiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato.

Sin embargo el código entre los artículo 1796 al artículo 1800, ambos inclusive consagran normas especiales respecto de la capacidad para celebrar este contrato de compraventa, estás normas deben ser necesariamente relacionadas con lo prescrito en el artículo 1447 en su inciso final, el cual tenemos ciertas incapacidades, que más incapacidades son ciertas prohibiciones que la ley impone para celebrar determinados actos o contratos.

Art. 1447. Inciso final. Además de estas incapacidades hay otras particulares que consisten en la prohibición que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos.

Además de la capacidad absoluta y capacidad relativa, a ley ha impuesto otras particulares que consisten en la prohibición que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos.

Estas incapacidades especiales a que estamos haciendo alusión, pueden ser mixtas o simples:

1. Incapacidad mixta o doble. Art 1796. Es la incapacidad para vender y para comprar, entre cónyuges no separados judicialmente y entre padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad. Esta es una norma prohibitiva.

Art. 1796. Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no separados judicialmente, y entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad.

La ley lo considera como una simulación para vulnerar derechos de terceros, y respecto de la segunda hipótesis salta la duda respecto de que hay hijos menores de 18 años que trabajan que tienen un peculio profesional y en ese peculio se consideran mayores de edad para la administración de ese peculio y en lo relativo a ese peculio.

¿A qué separación judicial se refiere? ¿A la separación judicial de bienes o separación judicial de cuerpos? Lo correcto es que el legislador sólo haya indicado el vocablo “entre cónyuges”.

El artículo 1797 consagra una incapacidad para vender, son personas que no pueden vender bajo ninguna circunstancia, que son:

Art. 1797. Se prohíbe a los administradores de establecimientos públicos vender parte alguna de los bienes que administran, y cuya enajenación no está comprendida en sus facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorización de la autoridad competente.

2. Incapacidad Simple. El artículo 1798 al 1800 consagran una incapacidad para comprar, que serían las simples. Es decir personas que siendo plenamente capaces, no pueden comprar, que son:

- Al empleado público se le prohíbe comprar los bienes públicos o particulares que se vendan por su ministerio.

- Los jueces, abogados, escribanos, o procuradores no pueden comprar los bienes en cuyo litigio han intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio, aunque la venta se haga en pública subasta.

- Los tutores y curadores que compren parte alguna de los bienes de sus pupilos, sino con arreglo a lo prevenido en el título. De la administración de los tutores y curadores.

- Los mandatarios, los síndicos de los concursos, y los albaceas, están sujetos en cuanto a la compra o venta de las cosas que hayan de pasar por sus manos en virtud de estos encargos, a lo dispuesto en el artículo 2144, este artículo parece prohibitivo, pero es imperativo de requisito.

Art. 1798. Al empleado público se prohíbe comprar los bienes públicos o particulares que se vendan por su ministerio; y a los jueces, abogados, procuradores o escribanos los bienes en cuyo litigio han intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio; aunque la venta se haga en pública subasta.

Art. 1799. No es lícito a los tutores y curadores comprar parte alguna de los bienes de sus pupilos, sino con arreglo a lo prevenido en el título De la administración de los tutores y curadores.

Art. 1800. Los mandatarios, los síndicos de los concursos, y los albaceas, están sujetos en cuanto a la compra o venta de las cosas que hayan de pasar por sus manos en virtud de estos encargos, a lo dispuesto en el artículo 2144.

EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Consecuencias jurídicas del contrato de compraventa. Sabemos que el contrato de compraventa es un contrato de carácter bilateral, por lo tanto debemos estudiar los derechos y obligación que el contrato de compraventa genera para las partes contratantes, que se llama vendedor y comprador. Sabemos que si se generan obligaciones recíprocas, también se generan derechos recíprocos.

En primer lugar, el contrato de compraventa genera obligaciones que son de la esencia del contrato, o sea obligaciones sin las cuales el contrato no existe o degenera en un contrato distinto y también obligaciones que son de la naturaleza del contrato, o sea, se entiende pertenecerle a ellos sin necesidad de cláusula especial y esas obligaciones de la naturaleza, las partes pueden abolirlas, dejarlas sin efecto sin que se pierda por ellos la naturaleza jurídica del contrato, pero para abolirlas se necesita de una cláusula especial (1444), en material contractual esto es el claro reflejo de la autonomía de la voluntad.

Es obligación de la esencia en un contrato de compraventa que el vendedor conforme de la definición del 1793 dé una cosa y es obligación de la esencia que el comprador pague un precio.

Debemos estudiar es precisamente los derechos y obligación que el contrato de compraventa genera para las partes contratantes.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

Para ello nos vamos a remontar en lo prescrito en el artículo 1824.

Art. 1824. Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida.

La tradición se sujetará a las reglas dadas en el Título VI del Libro II.

Art. 1824. Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos:

1. LA ENTREGA O TRADICIÓN

No es lo mismo hablar de entrega y tradición. ¿El vendedor está obligado a entregar o a hacer tradición (dar)? Lo evidente, lo natural y obvio es dar en la medida que el vendedor sea dueño. Puede suceder que el vendedor no sea dueño de la cosa vendida, sin perjuicio de aquella, venda, sabemos que el 1815, que la venta de cosa ajena es válida, sin embargo, y como nadie puede transferir más derechos de los que tiene, en este caso el vendedor no hará tradición y la compraventa cuando el vendedor no sea dueño, no será título traslaticio de dominio, por consiguiente el vendedor no hará tradición sino entrega, solo de esa manera podremos entender el 1824. ¿Se obliga al vendedor hacer al comprador dueño? ¿Se obliga el vendedor a que el comprador sea solo poseedor pacífico?

De ser el vendedor el dueño, deberá hacer esta tradición y esa tradición se hará conforme al inciso segundo del 1824 acorde del título VI del libro II. En estas normas hay que distinguir si hay tradición sobre bienes muebles (art 684, 685 de bienes muebles por anticipación) o sobre bienes raíces (Art. 686).

Tradición de bienes muebles.

Art. 684. La tradición de una cosa corporal mueble deberá hacerse significando una de las partes a la otra que le transfiere el dominio, y figurando esta transferencia por uno de los medios siguientes:

1º Permitiéndole la aprensión material de una cosa presente;

2º Mostrándosela;

3º Entregándole las llaves del granero, almacén, cofre o lugar cualquiera en que esté guardada la cosa;

4º Encargándose el uno de poner la cosa a disposición del otro en el lugar convenido; y

5º Por la venta, donación u otro título de enajenación conferido al que tiene la cosa mueble como usufructuario, arrendatario, comodatario, depositario, o a cualquier otro título no translaticio de dominio; y recíprocamente por el mero contrato en que el dueño se constituye usufructuario, comodatario, arrendatario, etc.

Tradición de bienes muebles por anticipación

Art. 685. Cuando con permiso del dueño de un predio se toman en él piedras, frutos pendientes u otras cosas que forman parte del predio, la tradición se verifica en el momento de la separación de estos objetos.

Aquél a quien se debieren los frutos de una sementera, viña o plantío, podrá entrar a cogerlos, fijándose el día y hora de común acuerdo con el dueño.

Tradición de bienes inmuebles

Art. 686. Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en el Registro del Conservador.

De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de uso constituidos en bienes raíces, de los derechos de habitación o de censo y del derecho de hipoteca.

Acerca de la tradición de las minas se estará a lo prevenido en el Código de Minería

Época o momento que debe hacerse entrega. El vendedor es obligado a entregar a cosa vendida inmediatamente después del contrato o la época prefijada por él.

Qué se debe entregar. No se puede entregar una cosa diversa de aquella que se ha comprado. El comprador no está obligado a recibir una cosa diversa a la que ha comprado ni aun a pretexto de ser esta de igual o mayor valor. Art 1569. El vendedor es obligado a entregar lo que reza del contrato. Art 1828. Por otro lado, la cosa vendida debe ser entregada con sus frutos y con sus accesorios. Art 1829, la venta de una vaca comprende la del hijo que lleva en el vientre. La venta de una finca se comprende todo lo accesorio del artículo 570, bienes inmuebles por destinación. Art 1816 inciso segundo. Los frutos naturales y civiles pendientes al tiempo de la venta pertenecerán al comprador.

El artículo 1820 nos encontramos con una situación sobre la teoría del riesgo

Que encuentra su regla general en el 1550 tiene el contrato de compraventa tiene para esta materia una norma especial que por cierto va a primar por sobre la norma general del 1550. Esta norma es el artículo 1820.

El artículo 1820 es un artículo susceptible de críticas toda vez que razona sobre la base de que el comprador de la cosa se hace dueño por el título, desde que el contrato queda perfecto, razona sobre la base de que por el contrato de compraventa, él se hace dueño, cuestión que no es así (en Francia es así) en Chile los contratos no transfieren dominio, lo que transfiere e demonio es el modo de adquirir el dominio, no otra cosa, por consiguiente, mientras no se haga la tradición de la cosa, el comprador no es dueño, sino lo que tiene es un 578. Sabemos que en materia de riesgo, que las cosas perecen para su dueño, por consiguiente mientras no se haga tradición de la cosa vendida, aun cuando el comprador haya pagado el precio, el vendedor sigue siendo dueño de la cosa, porque no le ha hecho tradición, por lo tanto si la cosa se pierde, lo lógico es que mientras no haya tradición, la cosa vendida perezca para el vendedor que el dueño porque no ha hecho tradición.

Sin embargo, esta regla de que la perdida le corresponde al comprador, tiene excepciones, por ejemplo.

1. compraventa sujeta a condición suspensiva. Te vendo mi celular si Juan se casa con María. En tal evento mientras la obligación pende, el deterioro, mejora o deterioro, está sujeto al vendedor.

2. La venta a peso, cuenta o medida. La pérdida, deterioro o mejora corresponderá al vendedor mientras la cosa no se pese, no se cuente y no se mida.

3. La compraventa al gusto. Vendo una cosa que al comprador le guste. Ofrecer una nueva cerveza a un futuro comprador, y la compraventa será condicional, ya que dependerá si al futuro comprador le guste la cerveza.

4. el artículo 1824, nos señala que es obligación del vendedor el saneamiento de la cosa vendida. Esta obligación no es una obligación de la esencia, sino que una obligación de la naturaleza. Las partes pueden abolir de común acuerdo, sobre el principio de la autonomía de la voluntad. Por lo tanto no basta que la cosa sea entregada o tradida del vendedor al comprador, si bien, esa es la obligación de la esencia, es necesario además que la cosa vendida sea hecha en condiciones suficientes para que el comprador pueda hacer y tener una posesión pacífica, tranquila y útil de la cosa vendida.

No será pacífica la posesión del comprador cuando este sea turbado por terceros que pretendan derechos sobre la cosa y tampoco le será útil, si la cosa vendida adolece de una serie de defectos o vicios ocultos que hacen inadecuado, inútil el objeto que tuvo en vista el comprado al comprarlo. De esta manera el legislador le otorga al comprador de los medios necesarios para exigir al vendedor que le ampare en la posesión pacífica, tranquila y útil de la cosa vendida, como así también le repare los defectos ocultos que tiene la cosa vendida o que le imposibilitan el uso útil para la cual la cosa fue comprada o adquirida. Esta es la llamada acción de saneamiento.

Características

a) Es una acción que emana de la naturaleza del contrato, la cual es renunciable y si renuncia sigue siendo un contrato de compraventa.

b) Tiene un carácter eventual, porque no sabemos si alguien posterior a la venta ejercerá o pretenderá ejercer derechos sobre la cosa vendida. No sabemos si la cosa permitirá el uso que tuvo en vista, el comprador al adquirirla.

El 1837 comprende el saneamiento de la evicción, el cual señala que la obligación de saneamiento comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios.

2. SANEAMIENTO DE LA COSA VENDIDA

El saneamiento de la cosa vendida, que comprende dos:

- Saneamiento de la evicción.

- Saneamiento de los vicios redhibitorios.

Tal como el 1837 lo señala, el objeto es amparar al comprador en la posesión y dominio pacífica de la cosa vendida, esto se hará palpable, cuando un tercero pretenda ejercer derechos sobre la cosa vendida y se traducirá en que el vendedor debe defender al comprador de esta acción o turbación ejercido por el tercero, de manera tal que el comprador es privado del todo o parte de la cosa vendida, el vendedor deberá indemnizar. De esta manera la obligación se va a desarrollar en dos fases. La primera, una defensa judicial al comprador contra los terceros que reclaman derechos sobre la cosa vendida y a segunda, indemnizar de perjuicios en caso de que la cosa vendida sea evicta.

¿Qué es la evicción?

Art. 1838. Hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial.

Art. 1839. El vendedor es obligado a sanear al comprador todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario.

Esta definición debe ser complementada con el artículo 1839, es decir, hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial. Por lo tanto, hay evicción de la cosa comprada cuando el comprador es privado del todo o parte de la cosa vendida por sentencia judicial y que tiene una causa anterior a la fecha del contrato de venta.

Decíamos que la obligación del saneamiento, por parte del vendedor, se desarrolla en dos fases:

- Saneamiento de la evicción.

- Saneamiento de los vicios redhibitorios.

Notificado judicialmente el comprador, la acción deducida por el tercero y que turba la posesión pacífica y tranquila del comprador, la obligación del vendedor, será defender al comprador en el juicio, o sea, se trata de una obligación de hacer, de defender en el juicio, de asumir la defensa judicial del comprador y como buena obligación de hacer que es, es una obligación indivisible.

Cuando se pierde el juicio, la acción de saneamiento se trasformará en una obligación de dar que será pagar una indemnización de perjuicios del vendedor al comprador, porque la cosa ha sido evicta, el comprador se ha visto turbado en todo o parte de la cosa vendida.

El artículo 584 al 587 CPC. Una cosa que resulta básica en todo este proceso es el hecho de que el comprador debe hacerle saber al vendedor de la turbación de que ha sido objeto, en otras palabras, el comprador debe antes de contestar la demanda, acompañando documentos que hagan plausible la solicitud (contrato de compraventa) al juez que cite al vendedor de evicción, si el comprador no hace efectiva esta solicitud y omitiere citarle y después la cosa fuere evicta, entonces, el vendedor no será responsable ni obligado al saneamiento. Por lo tanto los elementos de la evicción son:

- Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa vendida

- Que la privación total o parcial sea hecha por sentencia judicial

- Que la privación total o parcial tenga una causa anterior a la fecha del contrato de venta.

De esta manera, apropósito del numeral dos:

- Queda completamente fuera los reclamos extrajudiciales que haga el tercero.

- Queda fuera el abandono voluntario que haga el comprador al tercero

- Queda fuera las turbaciones de hecho, se repelen por parte del comprador. Entonces estas turbaciones deberías hacerse por la vía judicial.

Turbado el comprador en la posesión pacífica de la cosa vendida, el comprador deberá citar de evicción al vendedor para que comparezca a defenderle, esto es notificado que sea el comprador y antes de que conteste de la demanda (584 CPC).

A quién se cita. Se cita al vendedor anterior, pero también puede ser citado los vendedores antecesores.

Art. 1841. Aquel a quien se demanda una cosa comprada podrá intentar contra el tercero de quien su vendedor la hubiere adquirido, la acción de saneamiento que contra dicho tercero competería al vendedor, si éste hubiese permanecido en posesión de la cosa.

El vendedor será citado para que concurra a defender al comprador asumiendo la defensa judicial, citado que sea el vendedor para que concurra a defender al comprador asumiendo la defensa judicial, citado que sea el vendedor pueden ocurrir las siguientes situaciones:

1. El vendedor no comparece. Si no comparece a defender al comprador en la posesión pacífica de la cosa vendida, entonces el vendedor citado será responsable de la evicción, por consiguiente el juicio sigue su trámite, sin embargo esta regla tiene una excepción, que es que el comprador debe hacer todo lo posible, todo lo que esté a su alcance para que la cosa no le sea evicta, lo que se traduce en la necesidad de oponer excepciones personales suyas, las cuales si no la opusiere y por ese motivo fuere evicta la cosa, entonces, el vendedor no está obligado al saneamiento.

2. El vendedor comparece y se apersona al juicio.

a. Si el vendedor comparece entonces está cumpliendo con su obligación de hacer, que es la defensa judicial, por lo tanto, el juicio se seguirá solo contra el vendedor, pero el comprador podrá intervenir como tercero coadyuvante, es decir, alegar o intereses derechos similares para su conservación.

Art. 1844. Si el vendedor comparece, se seguirá contra él solo la demanda; pero el comprador podrá siempre intervenir en el juicio para la conservación de sus derechos.

b. Puede ocurrir que citado que sea el vendedor, este comparece pero se allana, en esta situación si es que el vendedor no opone medio de defensa alguno, entonces el comprador puede por sí solo sostener la defensa en el juicio, sin embargo, si la cosa fuere evicta, no va a tener derecho de pedir al vendedor las costas del juicio.

Art. 1845. Si el vendedor no opone medio alguno de defensa, y se allana al saneamiento, podrá con todo el comprador sostener por sí mismo la defensa; y si es vencido, no tendrá derecho para exigir del vendedor el reembolso de las costas en que hubiere incurrido defendiéndose, ni el de los frutos percibidos durante dicha defensa y satisfechos al dueño.

3. El comprador omitiere citarle. Art 1843 inciso tercero. Si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no será obligado al saneamiento; y si el vendedor citado no compareciere a defender la cosa vendida, será responsable de la evicción; a menos que el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o excepción suya, y por ello fuere evicta la cosa. Pierde el derecho.

4. Citado el vendedor, comparece y defiende al comprador. Si así fuere, el fallo que se dicte en el juicio seguido por el tercero podrá ser favorable o adverso al tercero, en caso que el fallo le sea desfavorable, entonces la defensa del vendedor ha sido exitosa, él ha cumplido de manera íntegra con su obligación de hacer, y no se ha producido la evicción y por lo tanto como dice el 1855, si la sentencia negare la evicción, el vendedor no será obligado a la IDP que la demanda hubiere causado al comprador , sino en cuanto la demanda fuere imputable a hecho o culpa del vendedor. Si la sentencia es favorable al tercero y me ordenan restituir la cosa (por que ha sido turbado de la posesión pacífica y tranquila de la cosa y no ha cumplido con la obligación de amparo), entonces ahí el vendedor no habrá dado cumplimiento a su obligación de saneamiento. Por lo tanto, esa obligación de hacer que es indivisible se transforma en una obligación de dar que es divisible, que se traduce en IDP.

INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS EN LA EVICCIÓN

Dijimos que la obligación del vendedor de amparar al comprador en el dominio y posesión pacifica de la cosa vendida transitaba en dos fases: la primera, relativa a la obligación de hacer que era defenderlo en juicio y otra relativa a una obligación de dar en el evento de que la cosa vendida fuera evicta. Supondremos que la cosa vendida fue evicta, o sea que el vendedor no ha cumplido con su obligación de hacer y debe indemnizar al comprador.

¿Cuáles son las indemnizaciones que debe pagar el vendedor al comprador de ser evicta la cosa?

Hay que distinguir si la evicción es total o parcial:

- Evicción total: Será total cuando la parte evicta de la cosa es de tal magnitud que se ha de presumir que sin ella el comprador no hubiere comprado la cosa, entonces el comprador tiene un derecho opcional, puede pedir la rescisión del contrato o la posibilidad de obtener el saneamiento de la evicción, o sea se indemniza conforme al artículo 1847. En este punto leer las limitaciones del 1839 al 1842.

Art. 1847. El saneamiento de evicción, a que es obligado el vendedor, comprende:

1.º La restitución del precio, aunque la cosa al tiempo de la evicción valga menos;

2.º La de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el comprador;

3.º La del valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueño; sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1845;

4.º La de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la demanda; sin perjuicio de lo dispuesto en el mismo artículo;

5.º El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aun por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo.

Todo con las limitaciones que siguen

- Evicción parcial: Si la parte evicta de la cosa no es de tal magnitud, entonces el comprador tiene derecho al saneamiento de la evicción conforme al 1852.

Art. 1852. La estipulación que exime al vendedor de la obligación de sanear la evicción, no le exime de la obligación de restituir el precio recibido.

Y estará obligado a restituir el precio íntegro, aunque se haya deteriorado la cosa o disminuido de cualquier modo su valor, aun por hecho o negligencia del comprador, salvo en cuanto éste haya sacado provecho del deterioro.

Cesará la obligación de restituir el precio, si el que compró lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa, o si expresamente tomó sobre sí el peligro de la evicción, especificándolo.

Si la evicción no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte evicta es tal, que sea de presumir que no se habría comprado la cosa sin ella, habrá derecho a pedir la rescisión de la venta.

EXTINCION DE LA ACCION DE SANEAMIENTO DE LA EVICCION

Esta acción de saneamiento es aquella que tiene el comprador para exigir del comprador a que comparezca a defenderle de la turbación que provoca un derecho que ha ejercido un tercero y para que se le indemnice según la evicción sea total o parcial.

¿Cómo se extingue esta acción? Hay causales de extinción total y extinción parcial.

Extinción total:

- Renuncia: A través de una clausula especial que así lo indique.

Art. 1839 en relación al 1842 y al 1851 inc. Primero.

- Prescripción: Hay que distinguir

o La obligación de defender al comprador en juicio es imprescriptible

o La obligación de indemnizar perjuicios si la cosa fuera evicta si es prescriptible, según el art. 1856 prescribe en 4 años, que se cuentan desde la fecha de la sentencia de evicción, o si no hubiese llegado a pronunciarse desde la restitución de la cosa evicta.

Extinción parcial, pueden llegar a extinguirla completamente pero solo cuando la ley expresamente lo señala:

- En las ventas forzadas hechas por la autoridad de la justicia (art. 1851)

- Cuando el vendedor citado a evicción comparece y se allana a la demanda, puede sostener por si solo el comprador la acción, pero si la cosa fuera evicta no tendrá derecho a repetir las costas procesales ni los frutos (1845 y 1847)

- Por el solo ministerio de la ley, el artículo 1843 inciso 3 contempla dos casos:

a. Si el comprador omitiere citarle al vendedor y fuera evicta la cosa

b. Si el vendedor citado no comparece a defender la cosa vendida, será su responsabilidad su evicción, a menos que el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o excepción suya y por eso fuera evicta la cosa.

- El artículo 1846 contempla dos casos más:

a. Si el comprador y el tercero que alega el derecho se sometieran sin consentimiento del vendedor a un juicio arbitral y estos fallaren contra el comprador

b. Si el comprador perdió la posesión por su culpa, y de ellos se siguió la evicción.

DEL SANEAMIENTO DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS

Es la segunda parte de la obligación del vendedor y tiene por objeto que el vendedor debe amparar al comprador en la posesión útil de la cosa, es decir, que la cosa comprada sirva al objeto que tuvo en vista el comprador para comprarla.

Puede suceder efectivamente que la cosa comprada presente una serie de alteraciones que la hagan inútil para el comprador, en ese caso este, está dotado de dos acciones conforme al 1857.

Una acción que tiene por objeto que el contrato se resuelva, que es la llamada acción redhibitoria, y otra; que tiene por objeto que se rebaje proporcionalmente el precio por todos los vicios ocultos de la cosa vendida, la llamada acción quanti minoris. Art. 1857 y 1860.

El artículo 1860 utiliza la expresión “según mejor le pareciera”, esto nos hace pensar que el legislador entrega un derecho de opción al comprador, esto es así, pero hay casos en que la ley solo otorga la posibilidad de ejercer la acción quanti minoris cuando los vicios no son graves (1861 y 1862).

VICIOS REDHIBITORIOS: El código no los defino, no obstante el artículo 1858 nos señala sus características.

1.- Deben ser contemporáneos a la venta, es decir, existir al momento del contrato

2.- Que el vicio sea grave, que resulta de 3 casos:

a) Que la cosa no sirva para su uso natural y obvio

b) Que la cosa sirva, pero imperfectamente

c) Que de haberlos conocidos, sea presumible que el comprador no habría comprado la cosa o lo habría hecho a mucho menor precio.

3.- Debe ser ignorado por el comprador, sin grave negligencia de su parte.

Esta última característica nos lleva a determinar a qué se conoce como vicios no ocultos, o cuales serían los que el comprador debería conocer:

- Cuando el vendedor las dio a conocer al comprador

- Cuando el comprador lego (inexperto) los ha ignorado por grave negligencia de su parte

- Cuando el comprador es un experto que por su profesión u oficio no podía menos conocerlo.

ACCIÓN DE SANEAMIENTO POR VICIOS REDHIBITORIOS

Esta acción que tiene por objeto que se rescinda (resuelva) el contrato o que se pida la rebaja proporcional del precio, esto es un elemento de la naturaleza que puede ser renunciada, expresada en el artículo 1859 entrega la posibilidad de que se haga un pacto, un acuerdo de voluntades entre el comprador y el vendedor en orden a que el vendedor se le exima de sanear los vicios redhibitorios. Sin embargo, establece una limitación, siempre va a estar el vendedor obligado a sanear aquello que tuvo conocimiento y que no dio noticia a su comprador, de eta manera se sanciona la mala fe. Esta situación es similar a la renuncia del saneamiento de la evicción.

Comentarios. Saneamiento de los vicios es obligación de la naturaleza, lo cual constituye una obligación de la naturaleza del contrato, que es renunciable. Entonces opera la renuncia en la medida que él no sepa de los vicios.

Ventas forzadas hechas por la autoridad de la justicia no opera la acción redhibitoria. 1865. la acción redhibitoria no tiene lugar en las ventas forzadas hechas por la autoridad de la justicia, pero si el vendedor, no pudiendo o no debiendo ignorar los vicios de la cosa vendida, no los hubiere declarado a petición del comprador, habrá lugar a la acción redhibitoria y a la IDP.

Prescripción de corto tiempo de la acción redhibitoria y la acción cuanti minoris. Hay que distinguir en materia de prescripción si vamos a hablar de la acción redhibitoria o la acción cuanti minoris, debemos hacer una subdistinción, según si se trae de bienes muebles o de bienes inmuebles.

Prescripción de la acción redhibitoria. Artículo 1866. El plazo para bienes muebles es de seis meses contados desde la entrega real de la cosa y para bienes inmuebles un año contados desde la entrega real del bien raíz. Si bien estos plazos son legales, como esto es un elemento de la naturaleza, las partes pueden reducir o ampliar este plazo, si nada dicen se sigue la regla general.

La doctrina estima que la acción IDP prescribe según las reglas generales, es decir, cuatro años. Otra parte estima que las normas son normas especiales y lo especial prima sobre lo general, es decir, de seis o doce meses.

Prescripción de la acción cuanti minoris. La acción cuanti minoris tiene una características su supletoriedad, porque habiendo prescrito la acción redhibitoria, todavía el comprador podrá ejercer la acción cuanti minoris, para pedir que se le rebaje el precio. Consecuencialmente, los plazos de prescripción de la acción cuanti minoris sean más prolongados que la redhibitoria. La respuesta se encuentra en el artículo 1869 y también debemos distinguir si se trata de bienes muebles, es de un año y para bienes inmuebles es de dieciocho meses. Si os vicios ocultos no son de la importancia del artículo 1868, es decir, no son graves, entonces no tendrá derecho para pedir la resolución de la venta, sino que solo se le rebaje el precio.

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

1. PAGAR EL PRECIO DE LA COSA. Esta obligación es de carácter esencial porque si no se paga el precio, porque no hay precio, el contrato no produce efecto.

Art. 1871. La principal obligación del comprador es la de pagar el precio convenido.

Fallo de la Corte Suprema 1997. Que el comprador pague el precio, no supone que el vendedor haya tenido el domino y posesión de la cosa vendida ya que en toda compraventa, pagar el precio constituye la obligación del comprador y esta subsiste en la venta de cosa ajena que vale sin perjuicio de los derechos de la cosa vendida que no se hayan extinguido por el lapsus de tiempo. Pagar el precio es de carácter esencial.

Lugar y época del precio.

Art. 1872. El precio deberá pagarse en el lugar y el tiempo estipulados, o en el lugar y el tiempo de la entrega, no habiendo estipulación en contrario.

Con todo, si el comprador fuere turbado en la posesión de la cosa o probare que existe contra ella una acción real de que el vendedor no le haya dado noticia

antes de perfeccionarse el contrato, podrá depositar el precio con autoridad de la justicia, y durará el depósito hasta que el vendedor haga cesar la turbación o afiance las resultas del juicio.

El pago se hará en la época y lugar estipulado y si no se estipuló nada, entonces al tiempo de la entrega. La norma del 1872 deroga tácitamente las reglas de los artículos 1587 y 1588, esas normas están dentro de lo que se llama el pago y nos dice que el pago se hace de inmediato y se hace en el domicilio del deudor, el 1872 cambia esa figura. El inciso segundo de esa norma consagra la posibilidad del comprador suspenda el pago del precio cuestión que opera cuando se ve expuesto a perder la cosa, porque hay una turbación que un tercero pretende ejercer derechos sobre la cosa vendida.

Si el comprador no paga el precio podrá pedir a su arbitrio la resolución o cumplimiento de contrato con indemnización de perjuicios. El artículo 1873 tiene directa relación con el artículo 1489 inciso segundo.

La Corte de Apelaciones de San Miguel. La acción de cumplimiento y la acción de resolución son alternativas, y no se pueden entablar conjuntamente debiendo el vendedor optar por una por otra.

EFECTOS DE LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR FALTA DE PAGO EN EL PRECIO

El vendedor ha ejercido la acción resolutoria, no que se le pague el precio, solo que se resuelva el contrato. Hay que distinguir entre las partes contratantes y los terceros.

Respecto de las partes. Resuelto el contrato de compraventa por sentencia firme o ejecutoriada las partes tienen derecho de ser restituidas al estado anterior de la celebración del contrato, sin embargo el comprador debe al vendedor una serie de prestaciones, que son:

1. Debe restituir la cosa comprada.

2. Debe restituir los frutos que el comprador haya percibido mientras tuvo la cosa en su poder de manera íntegra si ninguna parte del precio pagó y proporcional si alguna parte del precio pagó.

3. Debe indemnizar perjuicios que haya experimentado la cosa y;

4. Deberá pagar los perjuicios generado por el no pago del precio.

Art. 1873. Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la resolución de la venta, con resarcimiento de perjuicios.

Art. 1875. La resolución de la venta por no haberse pagado el precio, dará derecho al vendedor para retener las arras, o exigirlas dobladas, y además para que se le restituyan los frutos, ya en su totalidad si ninguna parte del precio se le hubiere pagado, ya en la proporción que corresponda a la parte del precio que no hubiere sido pagada.

El comprador a su vez tendrá derecho para que se le restituya la parte que hubiere pagado del precio.

Para el abono de las expensas al comprador, y de los deterioros al vendedor, se considerará al primero como poseedor de mala fe, a menos que pruebe haber sufrido en su fortuna, y sin culpa de su parte, menoscabos tan grandes que le hayan hecho imposible cumplir lo pactado.

Respecto de terceros: La resolución del contrato no afecta a los terceros poseedores de buena fe. El artículo 1876 en el fondo aplica los principios generales del artículo 1490 y 1491. Debemos distinguir si la cosa es mueble o inmueble.

Si es una cosa mueble. La buena fe se presume y deberemos acreditar la mala fe del tercero.

Si es una cosa inmueble. Si el precio sujeto a condición consta en el título otorgado por escritura pública, entonces, en ese caso, la mala fe consta entonces en el título y no deberá probarse, siendo esta una presunción de derecho.

En muchas oportunidades suele ocurrir la simulación en que en esta circunstancia, el artículo 1876, si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en contrario, sino la de la nulidad de la escritura o falsificación de la escritura, y sólo en virtud de esta prueba habrá acción contra terceros poseedores.

CLÁUSULA DE RESERVA DE DOMINIO

¿Qué pasa con la cláusula de no transferirse el dominio sino en virtud de la paga del precio? ¿Es válida esta cláusula? El artículo 1874 está íntimamente relacionado con el 680, artículo referido a la tradición.

Art. 1874. La cláusula de no transferirse el dominio sino en virtud de la paga del precio, no producirá otro efecto que el de la demanda alternativa enunciada en el artículo precedente; y pagando el comprador el precio, subsistirán en todo caso las enajenaciones que hubiere hecho de la cosa o los derechos que hubiere constituido sobre ella en el tiempo intermedio.

Art. 680. La tradición puede transferir el dominio bajo condición suspensiva o resolutoria, con tal que se exprese.

Verificada la entrega por el vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no se haya pagado el precio, a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago, o hasta el cumplimiento de una condición.

El vendedor sigue siendo dueño hasta que le paguen el precio. Por el artículo 680 parece que la cláusula de reserva de dominio es válida. ¿El 1875 dice lo que dice el 680 o dice una cosa distinta? ¿Si dice algo distinto, a cuál artículo seguiremos?. La respuesta está dada por el aforismo “lo especial, prima por sobre lo general”, en efecto, la norma aplicable es la del 1875.

2. RECIBIR LA COSA. También se hace necesario que el comprador comparezca a recibir la cosa vendida, por lo tanto su obligación es ir recibir la cosa vendida. En virtud de la entrega del vendedor, el comprador deberá recibirla.

¿Cómo se hace la tradición? Hay que distinguir:

- Si es un bien raíz. Artículo 686

- Si es un bien mueble. Artículo 684

- Si es un bien mueble por anticipación. Artículo 685

El problema se va a generar cuando el comprador no concurra a recibir la cosa que ha comprador. Puede suceder que el comprador se encuentre en mora de recibir, si así ocurriere debemos recurrir a la norma del 1827.

¿De qué culpa responde el vendedor en un contrato de compraventa? Responde de culpa leve. 1547. Es responsable de la leve en los contratos que se hacen para beneficio recíproco de las partes. ¿Si el comprador esta en mora de recibir, el vendedor seguirá teniendo o siendo responsable de la misma culpa? ¿O lo vamos a relevar de cierta culpa para que responda de otra culpa? Y si es así ¿entonces de qué culpa va a responder el vendedor?

Art. 1827. Si el comprador se constituye en mora de recibir, abonará al vendedor el alquiler de los almacenes, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido, y el vendedor quedará descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y sólo será ya responsable del dolo o de la culpa grave.

O sea vamos a relevar de la culpa leve porque ya no es culpa leve y será responsable de la culpa grave o dolo, no solo eso porque el vendedor, porque yo no he concurrido, va a tener que buscar un lugar de depósito (bodega) y el comprador deberá responder abonando por cada cosa que el vendedor hizo.

Por lo tanto no se agota la obligación del comprador en pagar el precios, debe comparecer a recibir la cosa, y por otro lado el 1827 tampoco excluye que el vendedor no ejerza la acción del artículo 1873 o bien el 1489 y pedir la resolución del contrato con IDP.

LOS PACTOS QUE PUEDEN CELEBRARSE EN LA COMPRAVENTA

Específicamente el código civil contempla tres pactos, que son:

- Pacto comisorio

- Pacto de retroventa

- Pacto de retracto

Se pueden hacer otros pactos, de hecho el artículo 1887, señala que pueden agregarse al contrato de venta cualesquiera otros pactos accesorios lícitos y se regirán por las reglas generales de los contratos, lo que pasa es que nuestro código señala tres, pero en virtud de la autonomía de la voluntad pueden establecer las partes los pactos que quieran mientras sean lícitos

PACTO COMISORIO

Regulado en el artículo 1877 al 1880. Se distingue siempre en esta materia lo que es:

- Pacto comisorio simple

- Pacto comisorio calificado

El pacto comisorio a secas definido en el artículo 1877, es un acuerdo entre las partes en el que se estipula expresamente que, no pagándose el precio al tiempo convenido, se resolverá el contrato de venta. El pacto comisorio deja de ser una condición resolutoria, ya que deja de ser tácita y es expresa.

Nuestro código civil en estos artículos trata el pacto comisorio simple y el pacto comisorio calificado.

Pacto comisorio simple. No es más que aquel en que se estipula lisa y llanamente que se resolverá el contrato si es que. ¿Opera de pleno derecho o por el contrario requiere sentencia judicial? El pacto comisorio simple no opera de pleno derecho, sino que requiere sentencia judicial. Si Pablo me compró el auto y yo no le he pagado el precio, entonces Pablo deberá demandarme.

Pacto comisorio calificado. Es el mismo pacto comisorio simple, pero en este pacto se estipula que no pagándose el precio al tiempo convenido, el contrato de venta se resolverá ipso facto (de inmediato) o a través de otra fórmula sacramental. 1879. Si se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido se resuelva ipso facto el contrato de venta, el comprador podrá, sin embargo, hacerlo subsistir, pagando el precio, lo más tarde, en las veinticuatro horas subsiguientes a la notificación judicial de la demanda. Tampoco opera de pleno derecho el pacto comisorio calificado, no obstante, la existencia de la cláusula en cuestión. Lo relevante del PCC es que si hay cláusula ipso facto, el comprador que está en mora de pagar podrá hacer subsistir el contrato de venta pagando el precio dentro de las 24 horas siguientes a la notificación judicial de la demanda.

El artículo 1878, por el pacto comisorio no se priva al comprador poder exigir las normas del 1873, hay absoluta compatibilidad.

CARACTERÍSTICAS

- El pacto comisorio siempre gira en torno al contrato de venta.

- El pacto comisorio está tratado en relación a la obligación del comprador de pagar el precio.

¿Podemos en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, establecer otro pacto comisorio en otro contrato distinto al de la compraventa? ¿Podemos establecer un pacto comisorio simple o calificado en la misma compraventa, pero para una obligación distinta que sea pagar el precio? Por ejemplo. La obligación del comprador es pagar el precio y recibir la cosa, entonces, ¿sería posible establecer un pacto comisorio para recibir la cosa? ¿Tiene una aplicación restringida, de la para obligación de pagar el precio, o por el principio de la autonomía de la voluntad, podemos extenderlo a otras obligaciones?

1877. Con el pacto comisorio se estipula expresamente que no pagándose el precio se resolverá el contrato de venta.

La Corte de Apelaciones de Concepción. Distinción entre PCC Y PCS. Que conforme a los dispuestos en los artículos 1877 y 1879. El pacto comisorio puede ser simple o calificado. Es simple no es sino la condición resolutoria tácita que deja se der tacita, sino que ahora es expresa, por lo que demandada la resolución del contrato, el deudor puede enervar la acción con el cumplimiento de lo debido, mientras en PCC tiene el carácter de condición resolutoria una vez producido el incumplimiento, salvo el contrato de compraventa, la relación contractual se termina de pleno derecho sin que sea posible al deudor subsistir mediante un pacto posterior.

La Corte de Apelaciones de Talca. Campo de aplicación del pacto comisorio del 1877 y 1879. ¿A qué aplicaremos el pacto comisorio? Las disposiciones de código civil sobre el pacto comisorio son limitativas solo al contrato de venta y no a otros contratos. La Corte de Apelaciones de Talca difiere totalmente el fallo de la Corte de Apelaciones de Concepción, no obstante el principio de la autonomía de la voluntad.

Arturo Alessandri Rodríguez. Libro “De las obligaciones” 1941. El pacto comisorio consiste en la condición resolutoria tácita que está expresada, es decir, se trata de una estipulación en que se establece expresamente en el contrato, en la virtud de la cual se pacta que este contrato se resolverá por el incumplimiento de las obligaciones, incumplimiento que no es solo el no pago del precio sino que también incluye la no entrega de la cosa. Alessandri permite que no nos vayamos a otros contratos, que solo se aplique dentro de la compraventa, pero con otras obligaciones si es aplicable, ¿se puede establecer un pacto comisorio respecto de la obligación de entregar la cosa? Pareciera que según Alessandri, también se puede, pero no aplicarlo a otros contratos.

Necesidad de que el pacto conste expresamente; ya que de no constarse, entonces se configuraría como una condición resolutoria tácita.

De lo expuesto se desprende que la cláusula de no transferirse el dominio sino en virtud del pago del precio que puede estipularse en la venta, no constituye un pacto comisorio, porque si bien importa una condición resolutoria esta no ha sido expresada en el contrato, en consecuencia no concurren los requisitos de la norma, por lo tanto, no estaríamos en presencia de un pacto comisorio.

Arturo Alessandri. Libro “De la compraventa”. Siendo el pacto comisorio una condición resolutoria tacita que se subentiende en todo contrato expresado por las partes y no existiendo disposición alguna que prohíba estipular en cualquier otro contrato, lógico resulta concluir que puede tener cabida en todo contrato, no solo en la compraventa.

En cuanto al pacto comisorio simple se discute si es posible emplear en otros contratos fundados en la afirmativa del principio de la autonomía de la voluntad y en la idea de que la regulación que recibe el contrato de venta se debe a que el legislados regulo la compraventa como un modelo para todos los demás contratos. ¿Por qué Bello regulo el pacto comisorio en la compraventa? Porque es el contrato más importante que hay, pero no siendo el único. En el derecho privado puede hacerse todo lo que no esté prohibido por la ley, por lo tanto sería aplicable el pacto comisorio en otros contratos.

Diferencia entre el PCC y PCS. La diferencia radica en el PCS, no se agrega a esta estipulación “ipso facto” que sí se agrega en el PCC, pero en uno y en el otro constituye un pacto comisorio porque lo esencial en él es que se exprese, que no pagándose el precio se resolverá el contrato.

Hay otras diferencias que no indica Alessandri en el PCS si bien los dos no operan de pleno derecho, necesitan de sentencia judicial, aquí el comprador no puede enervar la acción a lo largo de todo el juicio, enerva la acción pagando, en cambio en el PCC no puede enervar la acción en todo el juicio, sino dentro de las 24 horas contados desde la fecha de notificación judicial de la demanda.

Corte Suprema 1949. La estipulación del pacto comisorio con cláusula ipso facto no requiere una fórmula sacramental, para que haya pacto comisorio basta que en el contrato se diga que se resolverá si no se paga el precio. Siendo la estipulación de la condición resolutoria tácita, lo que constituye en su esencia al pacto comisorio y no estando este sometido a su redacción a determinados formalismos en caso de dudas sobre si una cláusula contractual importa o no importa un pacto comisorio, debe estarse a lo previsto en el artículo 1560, estipulado expresamente que no habiéndose cumplido determinadas circunstancias relativas al pago del precio de venta debido, el contrato quedará hecho y de común acuerdo resuelto y rescindido aunque no se emplee la expresión ipso facto está fuera de toda duda que el espíritu de los contratantes fue provocar una resolución inmediata del contrato, tan pronto como hubiera transcurrido el plazo fijado por las partes, sin que obste esta interpretación, el empleo conjunto de los conceptos de rescisión y resolución que jurídicamente son distintos, o sea en el fondo lo que quiere decir que no es necesario que se ocupe la expresión ipso facto, se puede emplear otras pero que denoten que el espíritu que la intención de los contratantes fue esa, conocida la intención claramente de los contratantes se estará más ella que al literal de las palabras. Artículo 1560.

Prescripción del pacto comisorio 1880. Prescripción de corto tiempo. En estricto rigor, el plazo legal es supletorio, porque el plazo de prescripción es el que las partes fijen que no supere a cuatro años. Transcurridos los cuatros años, prescribe necesariamente, sea que se haya estipulado un plazo más largo o ninguno.

Art. 1880. El pacto comisorio prescribe al plazo prefijado por las partes, si no pasare de cuatro años, contados desde la fecha del contrato.

Transcurridos estos cuatro años, prescribe necesariamente, sea que se haya estipulado un plazo más largo o ninguno.

PACTO DE RETROVENTA O RETROVENDENDO

Regulado desde el artículo 1881 al 1885. Es una verdadera condición resolutoria. El artículo 1881 señala que por el pacto de retroventa, el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la compra.

Art. 1881. Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la compra.

Art. 1882. El pacto de retroventa en sus efectos contra terceros se sujeta a lo dispuesto en los artículos 1490 y 1491.

Art. 1883. El vendedor tendrá derecho a que el comprador le restituya la cosa vendida con sus accesiones naturales.

Tendrá asimismo derecho a ser indemnizado de los deterioros imputables a hecho o culpa del comprador.

Será obligado al pago de las expensas necesarias, pero no de las invertidas en mejoras útiles o voluptuarias que se hayan hecho sin su consentimiento.

Art. 1884. El derecho que nace del pacto de retroventa no puede cederse.

Art. 1885. El tiempo en que se podrá intentar la acción de retroventa no podrá pasar de cuatro años contados desde la fecha del contrato.

Pero en todo caso tendrá derecho el comprador a que se le dé noticia anticipada, que no bajará de seis meses para los bienes raíces ni de quince días para las cosas muebles; y si la cosa fuere fructífera, y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias, no podrá exigirse

la restitución demandada sino después de la próxima percepción de frutos

PACTO DE RETRACTO

Regulado en los artículos 1886 y 1887. Es aquel acuerdo en que las partes convienen que el contrato se resolverá si en un plazo determinado se presenta un nuevo comprador que ofrezca al vendedor condiciones más ventajosas que el comprador primitivo.

El comprador primitivo puede mejorar la oferta en los mismos términos que el comprador nuevo y en igualdad de condiciones se preferirá al antiguo. Ese lapso de tiempo no puede pasar de un año.

Art. 1886. Si se pacta que presentándose dentro de cierto tiempo (que no podrá pasar de un año), persona que mejore la compra se resuelva el contrato, se cumplirá lo pactado; a menos que el comprador o la persona a quien éste hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar en los mismos términos la compra.

La disposición del artículo 1882 se aplica al presente contrato.

Resuelto el contrato, tendrán lugar las prestaciones mutuas, como en el caso del pacto de retroventa.

Art. 1887. Pueden agregarse al contrato de venta cualesquiera otros pactos accesorios lícitos; y se regirán por las reglas generales de los contratos.

RESCISIÓN DE LA VENTA POR LESION ENORME

Cuando ocupamos el vocablo “rescisión” porque lo que ocurrirá es una nulidad. La lesión no tiene en nuestro código civil un tratamiento orgánico y ni siquiera se contempla como vicio del consentimiento en el artículo 1451. Hay autores que agregan la lesión enorme como vicio del consentimiento. En forma aislada nuestro código civil establece algunos casos en que la lesión vicia el consentimiento, uno de esos casos es la compraventa de bienes raíces. Artículo 1888 y siguientes. Otra materia donde podemos ver la lesión es la permuta, una tercera materia donde aparece la lesión es la aceptación de asignación hereditario, también en la partición de bienes artículo 1348, en el mutuo con interés 2206, en la anticresis, en la cláusula penal enorme del 1544, en todos esos casos se nos aparece la lesión enorme como vicio que permite anular el acto o contrato.

Obviamente el código no ha definido que es la lesión pero se entiende como el perjuicio económico que las partes sufren como consecuencia de la falta de equivalencia en las prestaciones recíprocas de un contrato conmutativo.

El artículo 1888 señala que el contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme

REQUISITOS PARA QUE UNA COMPRAVENTA SEA SUSCEPTIBLE DE RESCINDIRSE POR LESIÓN ENORME

1. Que la lesión, este perjuicio pecuniario sea enorme, cuando es enorme, cuando se cumple el artículo 1889.

Quedan excluidas aquellas lesiones que son menores toda vez que existe un margen de especulación, sin embargo este perjuicio económico que pueden sufrir ambas partes debe serlo en los términos del 1889. Por lo tanto, tanto el vendedor como el comprador pueden sufrirla.

• El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio de la cosa que recibe, es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende.

• El comprador sufre lesión enorme cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.

2. Que la compraventa sea susceptible de rescindirse por lesión enorme; solo las compraventas de inmueble.

- El justo precio es una cuestión de hecho privativa a los tribunales acreditada por un juez alejado de toda vacilación y duda.

- El artículo 1891 es un artículo que nos establece el ámbito de aplicación de esta sanción. Art. 1891. No habrá lugar a la acción rescisoria por lesión enorme en las ventas de bienes muebles, ni en las que se hubieren hecho por el ministerio de la justicia.

EFECTOS DE LA RESCISIÓN POR LESION ENORME

De existir lesión enorme en el contrato de venta de un bien inmueble el contrato sigue produciendo sus efectos, jamás de producirlos, la rescisión por lesión enorme supone existencia de una acción que entabla el vendedor o el comprador, supone la existencia de una demanda, sin embargo y aun cuando el juez haya declarado la rescisión del contrato por lesión enorme y aun cuando la sentencia este ejecutoriada que declara la rescisión del contrato, igualmente puede subsistir.

La primera situación. Si se pronuncia la rescisión en contra del comprador, en este caso, el comprador tiene dos derechos opcionales del 1890, que son:

- Consentir en la decisión

- Hacer subsistir el contrato, pero en tal caso aumentando el precio pagado (de que pague menos) hasta llegar al justo precio con deducción de la décima parte.

La segunda situación, se pronuncia la rescisión en contra el vendedor, expresada en el artículo 1890:

- Consentir en la rescisión

- Hacer subsistir el contrato devolviendo al comprador toda aquella que exceda del justo precio aumentado en una décima parte.

Si es que el comprador el vendedor en contra de quien se dicte el fallo consiente en la rescisión, los efectos serán los mismos que los de la nulidad, por lo tanto, si son los mismos que los de la nulidad. Art 1687, 1689 y 1690 (estudiar los efectos de la nulidad).

Art. 1687. La nulidad pronunciada en sentencia que tiene la fuerza de cosa juzgada, da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo; sin perjuicio de lo prevenido sobre el objeto o causa ilícita.

En las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes en virtud de este pronunciamiento, será cada cual responsable de la pérdida de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos, y del abono de las mejoras necesarias, útiles o voluptuarias, tomándose en consideración los casos fortuitos y la posesión de buena o mala fe de las partes; todo ello según las reglas generales y sin perjuicio de lo dispuesto en el siguiente artículo.

Art. 1689. La nulidad judicialmente pronunciada da acción reivindicatoria contra terceros poseedores; sin perjuicio de las excepciones legales.

Art. 1690. Cuando dos o más personas han contratado con un tercero, la nulidad declarada a favor de una de ellas no aprovechará a las otras.

Estos efectos si bien son los mismos que la nulidad tienen algunas diferencias, que son:

- El comprador no está obligado a restituir los frutos sino desde que se demandan. 1890 inciso segundo. No se deberán intereses o frutos sino desde la fecha de la demanda, ni podrá pedirse cosa alguna en razón de las expensas que haya ocasionado el contrato.

- El vendedor nada debe por concepto de deterioro de la cosa. Art. 1894. El vendedor no podrá pedir cosa alguna en razón de los deterioros que haya sufrido la cosa; excepto en cuanto el comprador se hubiere aprovechado de ellos.

- En la nulidad la sentencia produce sus efectos respecto del tercero independiente de que si están de buena o de mala fe. En cambio acá aplicamos el 1895, es decir, debo entregarla purificada, libre de toda hipoteca o gravamen. Art. 1895. El comprador que se halle en el caso de restituir la cosa, deberá previamente purificarla de las hipotecas u otros derechos reales que haya constituido en ella.

IRRENUNCIABILIDAD DE LA RESCISIÓN POR LESIÓN ENORME

Si se estipulare que no podrá intentarse la acción de rescisión, no valdrá la estipulación.

Art. 1892. Si se estipulare que no podrá intentarse la acción rescisoria por lesión enorme, no valdrá la estipulación; y si por parte del vendedor se expresare la intención de donar el exceso, se tendrá esta cláusula por no escrita.

EXTINCIÓN DE LA RESCISÓN POR LESIÓN ENORME

La acción por rescisión enorme se extingue, es decir, no se puede ejercer la acción en los siguientes casos:

- 1893. Porque la cosa se destruyó en poder del comprador. Cayó un meteoro en el inmueble y quedó un hoyo.

- Cuando el comprador la hubiere enajenado, es decir, la cosa salió del dominio del comprador.

Art. 1893. Perdida la cosa en poder del comprador no habrá derecho por una ni por otra parte para la rescisión del contrato.

Lo mismo será si el comprador hubiere enajenado la cosa; salvo que la haya vendido por más de lo que había pagado por ella; pues en tal caso podrá el primer vendedor reclamar este exceso, pero sólo hasta concurrencia del justo valor de la cosa, con deducción de una décima parte.

- Por la prescripción, la acción rescisoria por lesión enorme expira en cuatro años contados desde la fecha del contrato.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Arrendamiento de cosa. Es un contrato en que ambas partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa y la otra a pagar por este goce, un precio determinado.

Características

1. Es con un contrato bilateral.

2. Es un contrato oneroso.

3. Es un contrato oneroso conmutativo.

4. Es un contrato principal.

5. Es un contrato consensual, por regla general.

6. Es un contrato principal

7. Es un contrato nominado

8. Es un contrato de tracto sucesivo.

Debemos establecer unas diferencias entre el contrato de compraventa.

- El contrato de compraventa por regla general es de ejecución instantánea, en cambio el contrato de arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo.

- La compraventa es un título traslaticio de dominio, son aquellos que por su naturaleza sirven para transferir el dominio y en cambio en el contrato de arrendamiento no se transfiere el dominio, sólo tiene el título de mero tenedor y reconoce dominio ajeno.

- El goce que el vendedor entrega a comprador debe ser definitivo y perpetuo hasta que é la enajene, mientras que el arrendamiento el goce es temporal sujeto a un término.

- En el arrendamiento hay obligación de restituir la cosa arrendada cuando se acabe el arriendo, mientras que en la compraventa no hay restitución, salvo pacto de retroventa o pacto de retracto.

- Son semejantes en que ambos contratos tienen como elementos el consentimiento, la cosa y el precio.

- Son semejantes ya que en ambos contratos hay entrega. Esto va a diferir en entrega o tradición, dependiendo de que si el vendedor es dueño o no.

- Son semejantes porque en ambos contratos se debe procurar al otro comprador arrendatario del goce pacífico, tranquilo y útil de la cosa arrendada. Por lo tanto, el arrendador está obligado al saneamiento de la evicción y de los vicios ocultos.

Elementos de contrato de arrendamiento

1. elementos de la esencia. Son los mismos que el de la compraventa.

a. Consentimiento. Deben consentir en el tipo de contrato que están arrendando. Además el contrato de arrendamiento es un contrato consensual por regla general, no es menester que el contrato de arrendamiento conste por escritura pública, pero en realidad, es muy práctico ya que facilita la prueba en un juicio de arrendamiento y además quien tenga escriturado el contrato por medio de escritura pública, los adquirentes de ese inmueble deberán respetar el arrendamiento del arrendatario. También la escritura pública es título ejecutivo.

b. La cosa. Dice relación con qué es lo que se arrienda, en relación a esto, es el objeto del acto o contrato. Por tanto la cosa arrendada, como objeto del acto o contrato debe tener los requisitos que son que la cosa sea real, que exista o se espera que exista, que sea determinada o determinable y que sea comerciable. Por lo tanto, en esta materia debemos estudiar qué cosas son susceptibles de arrendamiento el cual nos remite al artículo 1916. Por regla general pueden arrendarse todas las cosas corporales o incorporales, salvo las cosas consumibles (las cosas que se destruyen con su primer uso), las cosas que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso. Puede arrendarse una cosa ajena, ya que si la venta de cosa ajena, vale, entonces por supuesto puede arrendarse. Inclusive el arrendatario arrendar la cosa que le ha sido arrendada (subarriendo). Art 1946. El arrendatario no tiene lla facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo ¿se podrá arrendar el derecho real de usufructo? Artículo 793.

c. El precio. Se llama Canon y debe cumplir los mismos requisitos estudiados en la compraventa. El propio legislador en el artículo 1917 establece que si esto se va a pagar periódicamente toma el nombre de Renta. El que fija el precio es el arrendador en dinero y también puede fijarse en frutos naturales de la cosa, es decir si arriendo una casa que tiene un palto, y de dicho palto, nacen paltas, entonces esas paltas constituyen frutos naturales. El precio en la compraventa debe ser en dinero efectivo, pero puede ser en otras especies, pero no pueden tener un valor adquisitivo superior al dinero, porque en tal caso sería permuta, pero en el contrato de arriendo sí pueden ser una renta de sólo frutos naturales porque la ley lo permite expresamente. El precio podrá determinarse del mismo modo que el contrato de venta.

OBLIGACIONES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Conforme a la definición del artículo 1915, el arrendador debe conceder el goce de la cosa arrendada, sin embargo esta obligación es una obligación compleja, porque se descompone en las siguientes obligaciones que señala el artículo 1924:

1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada;

2. A mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada;

3. A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

1. Obligación de entregar al arrendatario la cosa arrendada.

Es una obligación de la esencia y lo que efectivamente hace el arrendador es entregar al arrendatario la cosa para que la goce, es decir, la única forma en que el arrendatario puede entrar en el goce es cuando el arrendador se la entregue. Por otro lado, las obligaciones N° 2 y 3 son obligaciones de la naturaleza.

¿Cómo se hace la entrega? Deberá hacerse bajo cualquiera de las formas que la ley reconoce en la tradición, esto nos lleva a distinguir las cosas muebles (art. 684) y los inmuebles (se puede inscribir el título en el conservador de bienes raíces, pero no es un deber).

Tiempo y lugar de entrega

Cuando las partes hayan estipulado, si nada estipuló, entones una vez celebrado el contrato

Estado en que se entrega la cosa arrendada

Se entregará en el estado de servir para el fin a que fue arrendada, esto significa que son de cargo del arrendador todas las reparaciones de la cosa arrendada antes de que el arrendatario entre en el goce de la cosa.

Si se incumple esta obligación de entregar podría alegar, en los contratos de tracto sucesivo no hay resolución, hay una causal de ineficacia distinta que se llama terminación, la resolución opera con efecto retroactivo y la terminación tiene efecto retroactivo solamente efecto para lo futuro.

El artículo 1925 explica que si no entrega a cosa esta violentando una obligación de la esencia, y la otra parte podrá pedir termino y exigir resarcir perjuicios al arrendatario, aun cuando el arrendador haya creído erróneamente

MORA DEL ACREEDOR

El arrendatario debía entregar la cosa y se encuentra en mora de entregarla. Si hay mora del arrendador en entregar la cosa arrendada.,skskdkd

¿Por qué el deudor está en mora?

Artículo 1926. Si el arrendador por el hecho o culpa suya o de sus agentes o dependiente es constituído en mora de entregar, tendrá derecho el arrendatario a indemnización de perjuicios.

Si por el retardo se disminuyere notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron, podrá el arrendatario desistir del contrato, quedándole a salvo la indemnización de perjuicios, siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito.

El artículo 1926 hace una clasificación:

a. Si la mora proviene de un caso fortuito o fuerza mayor, no es imputable.

b. Si la mora se debe a un hecho o culpa del arrendador entonces hay que indemnizar al arrendatario.

2. A mantener la cosa con estado de servir para el fin a que ha sido arrendada

Es una obligación de la naturaleza, pero no basta con el arrendador haya hecho entrega de la cosa al arrendatario sino que debe mantenerla en el estado de que la cosa le sirva al arrendatario, o sea, que le dé la utilidad para la cual esta ha sido arrendada, esto necesariamente lleva a tener que hacer durante todo lo que el arriendo dure, las reparaciones necesarias para que la cosa arrendada esté en condiciones de servir y ser útil al arrendatario, esto está en el artículo 1927. En dicho artículo vamos a encontrar lo que se denomina las “reparaciones necesarias”, el arrendador está obligado a hacer las reparaciones necesarias. El artículo no define qué es una reparación necesaria, sin embargo, la Corte de Apelaciones de Santiago da un concepto en que se llama la reparación necesaria las indispensables, o sea las que no se pueden evitar o eludir con el fin de mantener la cosa el estado de servir con el objeto para que se le arrendó. Y se llama locativa todas aquellas que tienen por objeto subsanar aquellos deterioros que son una consecuencia normal del goce que el arrendatario tiene de la cosa.

Todas las reparaciones necesarias, sin perjuicios que las partes resuelvan, corresponden al arrendador.

Carlos Ducci. Relativo al alcance de mantener el inmueble arrendado. La obligación no solo debe cumplirse inicialmente al comenzar el contrato entregando un inmueble apropiado a los fines para que ha sido arrendado, sino que se prolonga durante la vigencia del contrato, debiendo el arrendador conservarlo o mantenerlo en una condición apta para dichos fines.

3. Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

Es una obligación de la naturaleza, por lo tanto no solo se debe preocupar de entregar, en estado de servir la cosa, sino que además el arrendador debe procurar al arrendatario que goce de la cosa arrendada de manera tranquila y pacífica. La idea es que el arrendatario no sea turbado en sus derechos por sus terceros, turbación que puede ser de hecho o de derecho. Si la turbación es de hecho, el arrendatario deberá retenerla por sí misma y el arrendador no es responsable. En cambio si la turbación es de derecho y terceros pretenden derechos sobre la cosa arrendada, entonces ahí sí el arrendador deberá actuar defendiendo al arrendatario.

OBLIGACION DEL ARRENDATARIO

Derecho legal de retención. La ley con el fin de caucionar las indemnizaciones que se deban al arrendatario producto de todos estos incumplimientos por parte del arrendador, le confiere al arrendatario un derecho llamado “derecho legal de retención” y que se traduce en que el arrendatario no puede ser privado de la cosa arrendada mientras no se le paguen las indemnizaciones. Artículo 1937

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