LA CRISIS HIPOTECARIA EN ESTADOS UNIDOS: ¿QUÉ TAN GRAVE SERÁ? CAUSA Y SOLUCIONES

LA CRISIS HIPOTECARIA EN ESTADOS UNIDOS: ¿QUÉ TAN GRAVE SERÁ? CAUSA Y SOLUCIONES

La crisis financiera comenzó en el mercado hipotecario, especialmente en las llamadas hipotecas «subprime», y ahora se está extendiendo más allá de las subprime a las hipotecas prime, los inmuebles comerciales, los bonos basura de las empresas y otras formas de deuda. Las pérdidas totales de los bancos estadounidenses podrían alcanzar hasta la mitad del capital bancario total, lo que provocaría una fuerte reducción de los préstamos bancarios, que a su vez podría causar una grave recesión en la economía estadounidense. Este documento analiza las causas de la actual crisis de las hipotecas sobre viviendas, haciendo hincapié en la financiación especulativa, la titulización de las hipotecas y el papel de los bancos de inversión.

Mercado hipotecario estadounidense antes de 1980

 Las hipotecas eran prestadas por bancos comerciales a los compradores de viviendas y, por lo general, los bancos comerciales seguían siendo los propietarios de las hipotecas durante su duración. Los bancos solían estar dispuestos a modificar las condiciones de la hipoteca para evitar la ejecución hipotecaria .
Este sencillo mercado hipotecario también estaba muy regulado. Las regulaciones más importantes eran las siguientes se prohibían los intereses en las cuentas corrientes y había un tipo de interés máximo en las cuentas de ahorro, y los bancos comerciales y los bancos de inversión estaban estrictamente separados . Los bancos de inversión no desempeñaron ningún papel en este simple mercado hipotecario a principios de la posguerra. Este mercado hipotecario, sencillo y muy regulado, era bastante estable y estaba libre de crisis.

Mercado hipotecario estadounidense desde 1980

Las flechas apuntan en la dirección en la que fluye el dinero , y la propiedad de las hipotecas fluye en la dirección opuesta. El segundo cambio/causa importante fue la titulización de las hipotecas. Los bancos comerciales que originalmente crearon las hipotecas para los propietarios de viviendas ya no las conservaron «en su propia cartera», sino que vendieron las hipotecas a los bancos de inversión, que agruparon cientos e incluso miles de hipotecas como «valores basados en hipotecas» . A continuación, los bancos de inversión vendieron los valores basados en hipotecas a fondos de cobertura, vehículos de inversión estructurada , fondos de pensiones e inversores extranjeros .

Los bancos de inversión fueron los «principales impulsores» de este proceso de titulización. La titulización de hipotecas fue iniciada por Freddie Mac y Fannie Mae en los años 70, pero hasta hace poco estas «empresas patrocinadas por el gobierno» sólo compraban hipotecas de primera calidad que cumplieran ciertos criterios de solvencia y estuvieran aseguradas por la FHA. Freddie Mac y Fannie Mae no desempeñan ningún papel en el desarrollo de las hipotecas «innovadoras» . Un resultado importante de la titulización de las hipotecas es que los «originadores» de las mismas -los bancos comerciales y las compañías hipotecarias- ya no tienen un incentivo financiero para asegurarse de que los compradores de viviendas son solventes y tienen probabilidades de estar al día con sus pagos hipotecarios mensuales.
Por tanto, cuantas más hipotecas se originen, más comisiones y más ingresos para los originadores, independientemente de la solvencia de los prestatarios . Los bancos de inversión tienen un incentivo perverso similar en su papel de corredores o intermediarios en el proceso de titulización. Los bancos de inversión compran principalmente hipotecas a los originadores y las venden a los inversores finales, y obtienen la mayor parte de su dinero de las «comisiones de tramitación» . Así que, de nuevo, cuantos más valores hipotecarios se vendan, más comisiones e ingresos obtendrán los bancos de inversión, independientemente de que los prestatarios puedan o no hacer frente a sus pagos en el futuro.

Los más arriesgados de los inversores finales fueron los fondos de cobertura y los

Los SIV son entidades financieras creadas por los bancos comerciales, pero están separadas de los propios bancos y, por tanto, están «fuera del balance» de éstos. Como los fondos de cobertura no están regulados, tienen libertad para aplicar estrategias de inversión arriesgadas. Y el aspecto más arriesgado de la estrategia comercial de los fondos de cobertura es que el dinero que utilizan para comprar valores basados en hipotecas no es en su mayoría su propio dinero, sino que son préstamos a corto plazo obtenidos en el «mercado monetario» mediante la venta de «papel comercial». , y ninguna regulación de los fondos de cobertura, por lo que los riesgos siguieron aumentando y el sistema financiero se volvió cada vez más frágil. Además, lo que ha quedado más claro en los últimos meses a medida que se desarrollaba la crisis es que los fondos de cobertura y los SIV no eran las únicas instituciones financieras en el mercado de valores hipotecarios que se dedicaban a la financiación especulativa. Las compañías hipotecarias, Fannie Mae y Freddie Mac y, sobre todo, los bancos de inversión estaban involucrados en la financiación especulativa. Las compañías hipotecarias no vendían todas las hipotecas que originaban, sino que también se aferraban a algunas de ellas.
Y los fondos utilizados para financiar estas hipotecas a largo plazo eran fondos de papel comercial a corto plazo, que requerían una «refinanciación» continua para que las compañías hipotecarias pudieran cumplir con sus obligaciones a corto plazo. Obligaciones de deuda a largo plazo. Del mismo modo, Fannie Mae y Freddie Mac también utilizaban la financiación especulativa para crear su propia cartera de hipotecas. Lo más importante es que los bancos de inversión también se dedicaban a la financiación especulativa masiva.

Los bancos de inversión no transferían a los fondos de cobertura, etc., todos los valores basados en hipotecas que creaban, sino que seguían poseyendo algunos de ellos «por cuenta propia». Y, una vez más, los fondos que los bancos de inversión utilizaban para comprar los valores basados en hipotecas para ellos mismos eran fondos de papel comercial a corto plazo, que requerían una «refinanciación» continua para ser viables. El grado de apalancamiento de la deuda de los bancos de inversión era extraordinario y constituía otra fuente de inestabilidad. Al parecer, Bear Stearns ha tenido uno de los mayores ratios de apalancamiento entre los bancos de inversión, y esa es una de las razones por las que fue tan vulnerable cuando los prestamistas a corto plazo comenzaron a negarse a refinanciar las deudas de Bear Stearns.

Efecto en la economía real

Toda esta financiación especulativa y las innovaciones financieras aumentaron en gran medida la oferta de crédito disponible para las hipotecas sobre viviendas y provocaron un boom y una burbuja inmobiliaria.
Los PEM alcanzaron niveles sin precedentes de 600.000 a 800.000 millones de dólares en los últimos años, lo que fue posible gracias al rápido aumento de los precios de la vivienda. Partiendo de esta hipótesis, se puede estimar la cantidad de gasto de los consumidores que ha sido financiada por los PEM en los últimos años, y también estimar cuál habría sido el gasto de los consumidores sin los PEM, y cuál habría sido la tasa de crecimiento de la economía sin este impulso adicional del gasto de los consumidores financiado por los PEM. Las estimaciones resultantes se muestran en la Figura 4, que muestra para cada año la tasa de crecimiento real y cuál habría sido la tasa de crecimiento sin el MEW . Podemos ver que a finales de la década de los 90, la tasa de crecimiento real era del 3,5 al 4,5% anual, y los PEM contribuyeron con aproximadamente un punto porcentual de esos 3 o 4 puntos de crecimiento.

Sin embargo, a principios de la década de 2000, la tasa de crecimiento real era más o menos la misma, pero una parte mucho mayor de ese crecimiento se debía a los PEM. Sin los PEM, la tasa de crecimiento durante este periodo habría sido de un escaso 1% anual, en lugar del más robusto 3-4%. Si a este efecto MEW le añadimos el efecto riqueza y la contribución del boom de la construcción residencial, parece que casi todo el crecimiento de la economía estadounidense en los últimos años se ha debido directa o indirectamente a la burbuja inmobiliaria. Lo cual es un mal presagio para el futuro, ya que la burbuja inmobiliaria ha estallado, lo que significa que la economía va a tener que arreglárselas con este estímulo añadido al crecimiento, lo que podría significar una recesión más severa y un periodo prolongado de menor crecimiento.

La burbuja inmobiliaria empezó a estallar en 2006, y el declive se aceleró en

Esto significó que los propietarios de viviendas ya no podían refinanciar cuando se reajustaron los tipos de interés de las hipotecas, lo que provocó un fuerte aumento de la morosidad y los impagos de las hipotecas, especialmente entre los prestatarios de alto riesgo. Desde el 1st trimestre de 2006 hasta el 2nd trimestre de 2008, el porcentaje de hipotecas en ejecución hipotecaria se duplicó con creces, pasando del 1% al 2,5%, y el porcentaje de hipotecas en ejecución hipotecaria o con al menos 30 días de retraso también se duplicó con creces, pasando del 4,5% al 9,2%. Además, en cuanto empezaron los problemas, muchos de los prestamistas que se dedicaban a la financiación especulativa no pudieron refinanciar sus préstamos a corto plazo, porque los prestamistas a corto plazo ya no confiaban en las hipotecas a largo plazo utilizadas como garantía de los préstamos a corto plazo.

Estimaciones de futuras ejecuciones hipotecarias

Hasta ahora , se han producido alrededor de un millón de ejecuciones hipotecarias. Las estimaciones sobre el número total de ejecuciones hipotecarias que provocará esta crisis en los próximos años oscilan entre los 3 millones y los 8 millones . El patrimonio neto negativo es el resultado de un pago inicial escaso o nulo para empezar con, combinado con la caída de los precios de la vivienda. Este tipo de impago se ha denominado «jingle mail», porque el «propietario» de la vivienda mete, en sentido figurado, las llaves de la casa en un sobre y las envía por correo al banco, y dice «puedes quedarte con ella».

Algunos argumentan que existe una «norma social» contra la salida de la vivienda, y que esto impedirá a los propietarios tomar esta vía. Sin embargo, si los precios de la vivienda siguen bajando de forma pronunciada y algunos propietarios empiezan a marcharse, debido a los claros incentivos financieros, otros podrían seguirles, y esto podría convertirse rápidamente en algo socialmente aceptable. La estimación baja de 3 millones de ejecuciones hipotecarias supone que el 20%de los propietarios con patrimonio neto negativo se verán obligados a ejecutar la hipoteca y se irán, y la estimación alta de 8 millones supone que el 50% de los propietarios con patrimonio neto negativo se verán obligados a ejecutar la hipoteca o se irán.

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