Método de estimación paramétrica de costos en construcción de viviendas de interés social

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INDICE

1.        Introducción        2

2.        Mapa conceptual        3

3.        Ensayo de artículo: Método de estimación paramétrica de costos en construcción de viviendas de interés social.        8

4.        Conclusiones        10

5.        Referencias        10

1. Introducción

A mi percepción, el análisis de precios unitarios es una de las ingenierías más complejas e interesantes en el ámbito de la construcción. Un analista por obligación tiene que saber cómo construir una obra, hablando de todos los procesos de esta, desde la logística de arranque con los preliminares, pasando por los trabajos de terracerías, estructuras, acabados, instalaciones y demás ingenierías especiales, además debe tener una noción de cómo se van a desarrollar y coordinar dichas actividades a lo largo de la obra.  Es con base en estos conocimientos que se puede hacer un análisis veraz y tener mayor confiabilidad al momento de dar un precio. Sin embargo, también resulta muy interesante que el mismo concepto “presupuesto” proviene de dos vocablos, por un lado pre- que es como decir previo y supuesto que quiere decir que se basa en conjeturas, es decir, en realidad el contar con toda la información de un proyecto ejecutivo y hacer un presupuesto base no garantiza que ese va a ser el costo de la construcción, esto se debe a muchos factores, tanto internos del proyecto (como la incertidumbre del subsuelo, las modificaciones arquitectónicas del cliente, nuevos requerimientos, etc.), como externos (inclemencias del clima, suspensiones de obra ocasionados por factores ajenos a una empresa como fue el caso de COVID hace un año, cambios en los costos de los materiales en el transcurso de la obra, etc.).

Durante esta semana nos dimos a la tarea de investigar sobre dos de los métodos mas conocidos para el armado de presupuestos de obra. Por un lado, mediante el análisis de precios unitarios y por el otro los costos paramétricos. En particular, el método de análisis de precios unitarios es la base de la obtención de cualquier otro método de análisis presupuestal pues es este el que implica mayor análisis de cada uno de los componentes de las actividades que se realizan. Aclarando este punto, un precio unitario se divide en al menos tres grandes rubros, por un lado, los costos directos que son todas las actividades e insumos que están directamente ligados al concepto que se está analizando, por ejemplo, en el habilitado de acero de refuerzo se debe de considerar la varilla, el alambre recocido, la cuadrilla de trabajo, herramienta menor, etc., estos gastos tienen que ver directamente con la fabricación del elemento por lo que su incidencia es completa. Por otro lado están los costos indirectos que son aquellos gastos que no tienen que ver con la fabricación del concepto en sí pero si representan costos necesarios para que la empresa que desarrolla la obra cumpla dichas funciones, por ejemplo aquí se pueden encontrar los pagos de personal administrativo y técnico, las rentas de oficinas centrales y de obra, los pagos de servicios como internet, telefonía, el pago de bodegas y personal de seguridad para el resguardo de materiales, ahora, estos gastos afectan de forma indirecta en el trabajo por lo que su impacto no es completo si no que se maneja como un porcentaje del total del costo directo (mediante formulaciones). El último rubro mencionado con anterioridad es el de la utilidad que no es mas que la ganancia esperada por la empresa constructora y esta se refleja tal cual el costo indirecto como un porcentaje del total del costo directo. Existen otros rubros o gastos que también aplican como financiamientos, fianzas, entre otros que ya van de la mano de cada proyecto y cliente en particular.

En este ejercicio se hará un mapa conceptual en el que se verán reflejados los aspectos más importantes para la obtención de un precio unitario, enfocándose solamente en el ámbito de los costos directos (es decir, los materiales, la mano de obra y el equipo y/o herramienta necesarios para desarrollar una actividad.

De igual forma se desarrolla un breve ensayo en donde se analiza un artículo que habla sobre los costos paramétricos y su implementación en construcciones de vivienda social en el Estado de Yucatán. En dicho análisis se mencionarán algunos aspectos importantes que sobresalen del estudio hecho y se presentará un punto de vista con respecto a los resultados mostrados en dicho artículo.  

1.  Mapa conceptual 1. Estimados de costos de obra[pic 4]

2. Mapa conceptual 1.1 Precios unitarios – costos directos – materiales[pic 5]
3. Mapa conceptual 1.1 Precios unitarios – costos directos – Mano de obra

1. Mapa conceptual 1.1 Precios unitarios – costos directos – Equipo y herramienta

1. Ensayo de artículo: Método de estimación paramétrica de costos en construcción de viviendas de interés social.

Varela L. (2017). “Un paramétrico es un promedio de los cocientes del importe de cada proyecto entre su superficie construida; puede ser obtenido de estadísticas veraces o muchas veces producto de especulaciones. Hay que saber distinguir las fuentes, ya que algunas son indirectas y otras tienen baja confiabilidad o están sesgadas. En el medio de los avalúos, las hay subvaluadas, bajas o para comprar y las sobrevaluadas, altas o para vender”

La realidad del negocio de la construcción implica en muchas ocasiones acortar procesos, al final “el tiempo es dinero” y en un negocio la factibilidad económica es primordial para considerarse exitoso. Es por ello por lo que muchas empresas se saltan los procesos de desarrollo de un presupuesto basándose en precios unitarios y más bien desarrollan presupuestos paramétricos para aprobación y, posteriormente mediante un control presupuestal se realizan todos los análisis y contrataciones necesarios. Tal es el caso de empresas como por ejemplo la desarrolladora Parks (filial de Fibra uno), una de las empresas con mayor crecimiento en los últimos años, teniendo uno de los proyectos más controversiales en los últimos años. El conjunto Mitikah ubicado en la alcaldía Benito Juárez, Ciudad de México. Infobae (2022) menciona “que el complejo comercial costó cerca de 22 500 millones de pesos y es un conjunto que contempla espacios de vivienda residencial, centro comercial, oficinas, consultorios, servicios y áreas verdes el cual cuenta con una dimensión de 1 millón de metros cuadrados de construcción”. Bueno, al final uno pensaría que para una inversión tan grande se desarrolló en primera instancia, un presupuesto con base en un proyecto ejecutivo completamente definido y un minucioso análisis presupuestal considerando el método de precios unitarios para entonces si buscar su aprobación y luz verde para comenzar la inversión. Sin embargo no es así, pues por experiencia personal al haber trabajado allí por tres años, puedo asegurar que ninguna de las obras que desarrolla esta empresa se basan en dicho modelo, si no que, por la gran cantidad de obras que desarrollan al año y para acortar tiempos, se basan en paramétricos que provienen del análisis de sus obras previas, en realidad no pretendo juzgar si sea correcta o no esta metodología, pero si puedo reiterar que a la fecha la desarrolladora Parks es una de las empresas con mayor crecimiento en los últimos años y se puede considerar exitosa.

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