SERVICIO DE TASACIÓN INMEDIATA EN LA REGIÓN DE AREQUIPA, PERÚ, 2021

SERVICIO DE TASACIÓN INMEDIATA EN LA REGIÓN DE AREQUIPA, PERÚ, 2021

Resumen Ejecutivo

Este proyecto tiene la finalidad de mecanizar el procedimiento de cálculo de una tasación inmobiliaria, utilizando como herramienta a Microsoft Excel, para después implementarlo en un aplicativo móvil que se diseñará en este trabajo. Comenzando, se realizará un estudio sobre el método de valoración del bien inmueble. Después se implementará la base de datos necesaria para nuestro proyecto con las diferentes tablas a usar, se dará a conocer cuáles son las variables que necesitamos de los usuarios para el cálculo de la tasación, este sistema tendrá lugar a una tasación gratuita con cierto margen de error, así como también incluirá tasaciones por medio de paga con la que se podrá tener mucha mayor precisión respecto al costo real del bien inmueble del propietario o usuario que ingrese. Finalmente se realizará una pequeña simulación mostrará capturas de los dos casos de tasación ya sea la gratuita o la de paga, junto con el reporte final que le descargará el usuario, dicha simulación se realizará para mayor conocimiento de nuestra propuesta de aplicativo.

índice

Lista de tablas

Lista de gráficos

Lista de Figuras

CAPÍTULO I
INTRODUCCIÓN

El presente proyecto de investigación se desarrollará la idea de negocio de un aplicativo móvil que tendrá como objetivo final la pronta evaluación de tiene como principal finalidad mostrar los costos reales de compra y venta de algún bien inmueble en la Región de Arequipa.

En el capítulo III, se conocerá cuál es la situación actual respecto a nuestro proyecto en la Región Arequipa, así también la problemática, el análisis de alternativas, en la que se pone a evaluación la alternativa solución y una posible alternativa para así decidir cuál sería la más conveniente para resolver el problema. y finalmente la matriz de marco lógico.

En el capítulo III, se desarrollará el estudio de mercado y la investigación de mercado teniendo de herramienta, encuestas online dirigidas a la población en general y también el focus group dirigido a los propios peritos tasadores, como a empresas tasadoras. A través de los resultados obtenidos, se realizó la proyección de la demanda para el proyecto, también se hará uso del modelo de negocio CANVA.

En el capítulo VI, se realizará el Estudio Técnico cuyo propósito es de determinar el uso eficaz de los recursos, indicando el proceso de servicio que se desarrollará, se identificará las posibles amenazas ambientales del proyecto y por último se desarrollará el estudio financiero con la información obtenida durante la investigación con la que se determinará si el proyecto resulta viable o no.

CAPÍTULO II
ANÁLISIS DEL ENTORNO

2.1. Diagnóstico de la Situación Actual

Actualmente, en Arequipa se llega a evidenciar la creciente especulación inmobiliaria, en cuanto a la posibilidad de que se haya convertido en uno de los principales problemas, cuando se analiza la adquisición de los predios o de los inmuebles por las personas naturales o jurídicas de esta región, llegando a señalar el hecho de que el costo para poder obtener una vivienda digna, con la calidad de infraestructura adecuada y con los servicios mínimos necesarios, corresponde a gozar de un comportamiento especulativo de mayor incidencia, el cual suele ser considerado como un valor irreal del suelo (López, 2020).

En el Perú, la valuación se ha llegado a convertir, en una de las herramientas más importantes, que permite reflejar los valores del suelo, tomando como referencia un cambio constante, producto del dinamismo del sector, dentro de lo que se puede observar la existencia de metodologías de valuación que tienden a ser obsoletas, dentro de la región, generando de esta forma, una gran diferencia entre el diferente valor de compra y de venta, respecto a los documentos de valuación (Osuna, 2016).

Sin embargo, eso se ha visto motivado por el hecho de que el crecimiento económico por el que ha pasado Arequipa, en los últimos años, ha llegado a exponer un incremento en la capacidad adquisitiva de la población, en donde se ha podido evidenciar que esta ha sido una de las localidades con mayor demanda de vivienda, generando un alza en los precios. (Osuna, 2016).

Los habitantes de ésta Región recurren a la venta de sus predios por los siguientes motivos:

• Subdivisión de Lotes

Este hecho de venta, se presenta en los predios de los cuales el área es bastante extensa, y por lo mismo para tener un espacio determinado para el propio dueño, recurre a la venta por subdivisión.

• Migración a otra ciudad

Se da, por la misma migración al tener el deseo de residir en otra Región del Perú o del Extranjero.

• Acumulación de Lotes

Parte de la población Arequipa posee más de un predio inscrito a un solo nombre, la principal razón para dicha venta es la del Beneficio al impuesto predial para adultos mayores.

El beneficio consiste en deducir 50 UIT al monto que les corresponde pagar por el impuesto, a su vez para lograr ello los dos principales requisitos son tener más de 60 años y ser propietario de un solo inmueble. (Gobierno del Perú, 2018)

Este es el motivo por el que la población arequipeña llega a recurrir a la venta de sus demás inmuebles, dejando solo a su nombre vivienda propia.

Presentamos los números en cuantos a ventas concretadas en los últimos años en la región Arequipa.

Gráfico 1: Proyección en la venta de inmuebles del 2017 a Abril del 2021 en Arequipa[pic 1]

Fuente: https://www.sunarp.gob.pe/

En el presente gráfico se puede observar el crecimiento en cuanto a las ventas de predios e inmuebles en los últimos 4 años, donde hasta el año 2019 crece este porcentaje de ventas y se ve una baja en el año 2020, debido a la situación que atraviesa la población mundial debido a la pandemia, que afectó directamente a la economía en todo el mundo, es por ello que la población de esta región paso a segundo plano el interés por comprar un bien inmueble, ya que las prioridades por el momento eran otras, para inicios del 2021 hasta el mes de abril se vendieron  6 930 predios e inmuebles, del que se ve un notable recuperación en la economía del ciudadano arequipeño.

2.2. Identificación y Análisis de involucrados

2.2.1. Identificación de involucrados

En el análisis de los involucrados, se tomará en cuenta a los beneficiarios directos, los beneficiarios indirectos, los excluidos o neutrales; así como, los perjudicados y los oponentes potenciales.

Tabla 1: Análisis de involucrados

Fuente: Elaboración propia

Beneficiarios Directos

• Personas naturales: Las personas naturales serán considerados como principales beneficiarios, por el hecho de poder contar con información fidedigna, en relación al costo de los bienes inmuebles, evitando de esta forma, especulaciones y pudiendo de forma consiguiente, llegar a adquirir una vivienda, a un precio justo.
• Personas jurídicas: Las personas jurídicas llegarán a ser consideradas como beneficiarios directos, por el hecho de que podrán llegar a tener información acerca del costo del suelo, en determinadas zonas, tanto parque industrial, como zona urbana o zona de oficinas, en donde se podrá tener una paleta más amplia de posibilidades, en cuanto a inversiones posibles.

Beneficiarios Indirectos

• Empresas tasadoras: Los beneficios indirectos, corresponderán a un alza de ingresos, al contar con clientes que tengan una mayor confianza, en relación a las tasaciones y a las posibilidades de inversión con las que se cuenta, para poder asumir la ganancia de una mayor cuota de mercado.
• Superintendencia de banca y seguro: La incidencia que llegará a tener la Superintendencia de Banca y Seguro, corresponde al hecho de poder contar con un público más informado, acerca de los costos reales del suelo, en donde se puede llegar a destacar el deseo de contar con la protección de los intereses públicos y privados.
• Inmobiliarias: Las empresas inmobiliarias serán considerados como beneficiarios indirectos, mediante los cuales se puede llegar a generar una afectación directa, hacia las regalías que estas suelen alcanzar a contar, principalmente por el hecho de que la aplicación propuesta, busca romper con la burbuja de mercado que se está creando en el sector inmobiliario de Arequipa.

Excluidos o Neutrales

• Programadores: Los programadores formarán parte de la empresa, mediante lo que respecta al hecho de poder diseñar la aplicación y ofrecer asistencia a la misma, para su correcto funcionamiento.
• Herederos: Los herederos de las diferentes viviendas, al hacer uso de la aplicación, podrán conocer el costo real de sus viviendas y de forma consiguiente, podrán ofrecerlas en venta, hacia un valor real de mercado, dependiendo de las condiciones en las que se encuentre, la zona en la que se ubique y la ganancia esperada.
• Tasador: Es el principal responsable de poder establecer el costo real de la vivienda, tomando como referencia diferentes parámetros, mediante los cuales ofrecerán todos sus conocimientos técnicos, para poder establecer un adecuado costo a la vivienda o al suelo tasado.

Perjudicados

• Otras empresas de tasación: Las otras empresas de tasación, serán consideradas como competencia directa, aunque una competencia más agresiva por parte de la propuesta, corresponderá a establecer una mejor calidad de competencia.
• Desarrolladores de aplicaciones móviles: Al encontrar o evidenciar una amplia ganancia de cuota de mercado, por parte de la sociedad beneficiaria, es que los desarrolladores de aplicaciones móviles, pueden llegar a replicar el sistema fabricado y poder ser perjudicial para los intereses de la empresa.

2.2.2. Análisis de involucrados

Tabla 2: Análisis de los Beneficiarios Directos

Fuente: Elaboración propia

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