Derechos Reales

LOS DERECHOS REALES LIMITADOS

1) Los derechos reales de goce, uso y disfrute.

1.1. El Usufructo.

 El usufructo es el derecho real limitado de carácter temporal que autoriza a su Titular (el usufructuario) a usar y disfrutar todas las utilidades que resultan del normal aprovechamiento de una cosa perteneciente a otro (el “nudo propietario”), con arreglo a su naturaleza, y con obligación de restituir a su término, bien la misma cosa, bien, en ciertos casos especiales, su equivalencia.

 El usufructo puede recaer sobre cualquier cosa, mueble o inmueble, y sobre cualquier derecho de contenido patrimonial (p. ej., derechos de crédito, acciones, dinero, etc.). En la práctica son bastante frecuentes los usufructos que recaen sobre todo un patrimonio o sobre una parte alícuota del mismo (son los llamados “usufructos universales”). Puede constituirse por ley (p. ej., el usufructo legal del cónyuge viudo, que constituye su legítima), por contrato, por testamento o por usucapión. El usufructo es, por su propia esencia, un derecho temporal. Si no se establece otra cosa, tiene carácter vitalicio (es decir, se extingue con la muerte del usufructuario).

 Si se constituye en favor de una persona jurídica, su duración máxima es de treinta años.

1.2. Los derechos de uso y habitación.

 El derecho real de uso da derecho a percibir de los frutos de una cosa ajena los que basten para cubrir las necesidades del usuario y de su familia. El derecho real de habitación atribuye a su titular la facultad de ocupar en una finca ajena las estancias necesarias para sí y para las personas de su familia. Ambos derechos tienen en común su carácter personalísimo, por lo que su titular no puede transmitirlos a un tercero. Para su regulación, se aplica supletoriamente el régimen del usufructo.

1.3. Las servidumbres.

 La servidumbre es un derecho real que un sujeto tiene sobre una finca ajena y que le permite servirse de ella en algún aspecto concreto. Las servidumbres pueden ser de diferentes tipos:

a) Se denomina “servidumbres prediales” (de “predio”, que es sinónimo de “finca”) a aquéllas que se establecen en beneficio de una finca a la que se denomina “predio dominante”. La finca gravada por la servidumbre se denomina “predio sirviente”. En este tipo de servidumbres, la titularidad del derecho de servidumbre es inseparable de la propiedad sobre el predio dominante (no se puede enajenar, embargar o hipotecar de forma independiente). Ejemplos de servidumbres prediales –que son las más frecuentes en la práctica- son la de paso, la de luces y vistas, la de acueducto, etc.

En las “servidumbres personales”, la servidumbre se establece en beneficio de un sujeto determinado, y no de una finca; por ello, pueden ser transmitidas, gravadas o embargadas de forma independiente (p. ej., la servidumbre de publicidad).

b) Son “servidumbres positivas” las que imponen al propietario del predio sirviente la obligación de tolerar algo que, de no existir la servidumbre, podría impedir (p. ej., la servidumbre de paso o la de acueducto). Las “servidumbres negativas” prohíben al dueño del predio sirviente hacer algo que, de no existir la servidumbre, podría realizar libremente.

1.4. Derechos reales principales y derechos reales accesorios.

 Derechos reales principales: son los derechos que mejor representa el concepto de apropiación de la cosa, y que por tanto se confunden con la cosa misma. De estos derechos el de mayor importancia y trascendencia o categoría es el derecho de propiedad. Los otros derechos reales principales son desmembraciones del derecho de propiedad, no confieren a sus titulares todas las prerrogativas del derecho de propiedad, sino solamente una o varias de ellas, mientras que el derecho de propiedad confiere a su titular el conjunto de las prerrogativas que cabe ejercer sobre una cosa: derecho de servirse de ella (jus utendi), el derecho de obtener sus frutos (jus abutendi).

 Derecho reales accesorios: Son aquellos que se otorgan sobre una cosa con la finalidad de garantizar el pago de un crédito, y que confiere a su titular el derecho de preferencia y de persecución. En estos se sitúan algunos derechos que recaen sobre cosas, pero que son el accesorio de un derecho de crédito, en el sentido de que constituyen una garantía de ese derecho de crédito; refuerzan la situación del acreedor de permitirle cobrar con mayor seguridad. Los derechos reales accesorios son: la hipoteca, la prenda y la anticresis.

a) La Hipoteca: Es un derecho real destinado a garantizar el pago de un crédito, sin desposeer al propietario del bien gravado. Es la afectación real e indivisible de uno o más inmuebles del deudor para garantizar un crédito sin que el deudor sea desapoderado de la propiedad de su inmueble.

b) La Prenda: Es un derecho real inmobiliario que otorga al acreedor la facultad de conservar en su poder un bien corporal o incorporal de su deudor para garantizar el crédito que los vincula. Este contrato no es perfecto por el sólo consentimiento de las partes, es necesario que se suscriba de manera inequívocas, y que el deudor entregue el bien afectado.

c) Anticresis: es el derecho real accesorio que otorga al acreedor el derecho de conservar en su poder un bien inmueble de su deudor por el tiempo que dure su acreencia y con el derecho de percibir los frutos que se produzcan en el predio dado en anticresis.

 Enumeración de los derechos reales principales.

a) La propiedad

b) El usufructo

c) El uso

d) La habitación

e) La servidumbre

f) La enfiteusis

g) La superficie

 Bienes

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