Arrendamiento

El término arrendamiento, de etimología latina, proviene de ar por ad, acción; red, volver; de re, segunda vez y daré, tema frecuentativo de dar; tiene tres acepciones diferentes: a) acción de arrendar, b) contrato por el cual se arrienda, y c) precio en el que se arrienda. Ante esta cuádruple acepción del vocablo arrendamiento, es preciso señalar que el propósito de este trabajo es enfocar su estudio dentro del ámbito jurídico, sin omitir el problema social-económico y hasta político en que se enmarca. Sin ser exhaustivo el estudio que aquí se presenta, tiene como objetivo primordial informar, actualizar y proponer soluciones en materia de arrendamiento.

Ahora bien estudiar los antecedentes Históricos, en sus orígenes, el arrendamiento podía ser de cosas, obras o servicios. La idea de servicios tiene su origen en la idea romanista de la locatio conductio, y así, si bien como señala Diez-Picazo, el que promete pagar el precio se llama "conductor", en el denominado arrendamiento de obras se invierte la terminología y el que paga el precio es llamado " locator". Algunos autores, como Arias Ramos, analizan la idea de locare, y otros apuntan que la terminología nació "probablemente en hipótesis referentes a obras del Estado y que de allí pasó al derecho privado". Se considera que lo que se adquiere con arrendamiento es la compra del uso. En la legislación europea, y en alguna parte de la historia patria, el contrato de arrendamiento consistió en la cesión del uso o goce de algo mediante el pago de un precio, ya se trate de cosas corporales o incorporales, muebles, inmuebles, obra de servicios que preste una persona, Intelectuales o mecánicos, y las actividades encaminadas a llevar a cabo una obra. Con la influencia del Código Napoleón, la legislación de casi todos los países occidentales fue favorable al arrendador, pero después del Código Civil suizo de las obligaciones, se modificó la legislación para hacerla imparcial, inclinarse incluso en favor del arrendatario. Los países europeos, después de la segunda guerra mundial, aprobaron una legislación de carácter excepcional y temporal que decretó la moratoria de las rentas y la prórroga de los contratos, incluso se condenó la especulación ilícita, y se crearon comisiones arbítrales para juzgar ante tribunales especiales los problemas de alquileres. En España, por ejemplo, hubo varias legislaciones de prórroga en que se les negó los beneficios a los extranjeros y se fijaron los montos máximos de aumento de renta, lo mismo que la obligación de los propietarios de publicar anuncios cuando hubiera inmuebles vacíos.

Por lo ya antes expuesto, podemos definir o conceptualizar el arrendamiento como un convenio el cual confiere el derecho de usar un bien durante un periodo de tiempo determinado. El arrendamiento mas común es aquel que se realiza entre dos partes, las cuales se denominan arrendador y arrendatario.

Ahora bien en el Código Civil Venezolano, en su Artículo 1579, se define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler. El Contrato de Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a la entrega de una cosa para que su contraparte, el arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del dueño, use y goce de ella, pagando al arrendador un precio por el mismo.

La Naturaleza jurídica del Arrendamiento, esta confiere un título de mera tenencia, porque el arrendatario no tiene la cosa con ánimo de señor y dueño, sino que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en este caso).

CARACTERES

- Es Bilateral: Ambas partes, arrendador y arrendatario, se obligan recíprocamente, la primera proporcionar el uso y el goce de una cosa, y la segunda a pagar un precio o renta determinado.

- Es Oneroso: Tanto el arrendador como el arrendatario persigue utilidades, gravándose recíprocamente; el primero con la renta o precio, permitiendo el uso y goce; el segundo con el disfrute de la cosa, atendiendo la renta o precio.

- Es Consensual: Se perfecciona por el acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el precio. No se requiere que la declaración de voluntad este revestida de alguna solemnidad especial para que se repute perfecto el contrato.

- Origina obligaciones principales: Tiene existencia propia; no requiere de otro negocio para adquirir forma contractual.

- Es de tracto sucesivo: El contrato se realiza periódicamente, y, con posterioridad, las obligaciones se cumplen sucesivamente y pesan durante todo el transcurso del arrendamiento.

- Es Obligatorio: En el sentido de que no es traslativo de la propiedad u otro derecho real.

Según el artículo 29: La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en unidades Tributarias.

ELEMENTOS ESENCIALES

Los elementos esenciales a la existencia y validez del arrendamiento son los comunes a todos los contratos.

A) Consentimiento. Debe versar sobre:

• La naturaleza del contrato.

• La cosa objeto del arrendamiento.

• El precio o canon.

• La duración del contrato.

Ninguna peculiaridad existe en materia de formación y vicios del consentimiento ni de contratos preliminares (''promesas" de arrendamiento). Tampoco existe peculiaridad en cuanto a las modalidades que puede revestir el consentimiento aunque debe destacarse que existe siempre un término extintivo.

B) Capacidad y Poder.

Capacidad: El menor no emancipado y el entredicho sólo pueden dar o tomar en arrendamiento a través de su representante legal. El menor emancipado y el inhabilitado legal pueden por sí solos arrendar casas y predios rústicos por tiempo indefinido o por tiempo determinado que no exceda de dos años ya que pueden ejecutar actos de simple administración; El inhabilitado judicial; en principio, se encuentra en la misma situación del inhabilitado legal; pero debe tenerse en cuenta que el juez puede extender su incapacidad hasta los actos de simple administración, caso en el cual no puede el inhabilitado dar ni tomar en arrendamiento, en ninguna hipótesis, sin que se cumpla las respectivas formalidades habilitantes (C.C. art. 409).

Poder: El padre o la madre que ejerza la patria potestad puede en representación del hijo arrendar los bienes de éste con la sola advertencia de que si se trata de un arrendamiento que exceda de tres años, se lo califica acto que excede de la simple administración y deberán cumplirse formalidades habilitantes. El tutor o quien haga sus veces no puede dar ni tomar en arrendamiento bienes raíces sin autorización judicial, sino cuando se trate de arrendamiento por tiempo indefinido (C.C. art. 365, 397 y 408). El cónyuge puede arrendar libremente los bienes propios y los bienes comunes cuya administración le corresponda (C.C. arts. 154 y 179). Además puede dar en arrendamiento los bienes del otro cónyuge con la simple tolerancia de éste (C.C. art. 155). Los herederos que tengan la posesión provisional de los bienes del ausente pueden dar en arrendamiento las casas y predios rústicos del mismo hasta por dos años o por tiempo indeterminado (C.C. arts. 428 y 1.582). Los mandatarios, pueden dar o tomar en arrendamiento en representación de sus mandantes dentro de la medida de las facultades que éstos les hayan conferido.

C) Objeto.

El objeto de la obligación principal del arrendador consiste en hacer gozar a otro durante una cosa durante cierto tiempo.La expresión “hacer gozar”, no se ha de entender en el sentido estricto que tiene en materia de Derechos Reales puesto que el arrendatario puede tener el derecho al disfrute y al uso de la cosa arrendada o sólo el uso de la misma.

Respecto de la cosa arrendada es esencial que no haya perecido al tiempo de contratar y que sea susceptible de ser arrendada.

- El objeto de la obligación principal del arrendamiento, es pagar el precio en dinero, o en especie. Debe advertirse que el precio en especie no es necesariamente un precio consistente en frutos de la cosa arrendada. Así por ejemplo, puede consistir en construcciones, movimientos de tierra, abonos u otras mejoras que se comprometa a realizar el arrendatario. Las cuestiones acerca de que el precio del arrendamiento debe ser serio y de que no debe ser vil, se plantean en los mismos términos que en materia de venta.

La determinación del precio puede hacerse en cualquier forma, siendo aplicable por analogía el artículo 1.479 del Código Civil, en su caso.

El precio puede ser fijo o proporcional a los frutos de la cosa, o mixto. No es tampoco necesario que el canon sea igual durante todo el curso del arrendamiento.

EFECTOS DEL ARRENDAMIENTO DE LA COSA AJENA ENTRE LAS PARTES

- Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.). Consumada la evicción, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios correspondientes.

- Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión de si consumada ésta el arrendatario pueda exigir indemnización

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