Arrendamiento

Procedimiento de Arrendamiento Sobre Bienes Inmuebles Urbanos

- Procedimiento especial, reglamentado en ley especial (ya que otros están en CPC): Ley N° 18.101 (29-01-1982) y en lo previsto x ella, rige Código Civil (Art. 1°). Fue modificado x Ley N° 19.866 (11-04-03).

- Ámbito de aplicación: Contrato de arrendamien-to de bienes raíces urbanos, que son los ubicados dentro de radio urbano respectivo.

- Tmb se aplica a arrendamiento viviendas situa-das fuera del radio urbano, aunque incluyan te-rreno, siempre que superficie no exceda de 1 Hectaria.

- Hay excepciones: Art. 2°.

A qué bienes raíces no se aplica la ley, no obstante ser urbanos?

1) Predios de cabida superior a 1 Ha. c/aptitud agrícola, ganadera o forestal o estén destinados a ese tipo de explotación;

2) Inmuebles fiscales;

3) viviendas que se arrienden x temporadas no superiores a 3 meses, x periodos continuos o discontinuos, amobladas y para descanso o turismo; estan afectas a iva

4) Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje;

5) Estacionamientos de autos y vehículos;

6) Viviendas regidas x Ley N° 19.281 (Sobre Arrendamiento de Viviendas con Promesa de CV). (lising)

Contra excepción:

Los juicios que se originen en relación con los contratos a que se refieren los N° 3 y 5, se sustanciarán con arreglo al procedimiento establecido en la Ley N° 18.101.

Desahucio y Restitución (Art. 3° y siguientes)

- Desahucio: no hay plazo en el ctto

- En contratos en que plazo de arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida, desahucio dado x arrendador sólo puede efectuarse judicialmente o por notificación personal hecha x Notario.

- El Plazo de desahucio es de 2 meses contado desde la notificación y se aumenta en 1 mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble, no pudiendo exceder el total del plazo en más de 6 meses.

- Arrendatario desahuciado puede restituir bien raíz antes de expirar plazo; obligado a pagar renta sólo hasta ese día.

Desahucio y Restitución

- Restitución: hay plazo en el cttoy

- En los contratos de plazo fijo que no exceda de un año, arrendador sólo puede solicitar judicialmente restitución del inmueble y arrendatario tiene 2 meses contados desde notificación demanda.

- Arrendatario tmb puede restituir antes con obligación de pago hasta ese día.

Desahucio y restitución sólo operan cuando contrato se está cumpliendo o se cumplió normalmente (las rentas se pagan).

Subarrendamiento (Art. 5°).

- Contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a 1 años: Facultad implícita, salvo estipulación en contrario, en cuyo caso se puede poner término anticipado al contrato sin obligación de pagar renta x período que falte.

Término Contrato (Art. 6°).

- Si arrendamiento termina x expiración de tiempo estipulado para su duración, por extinción del D° del arrendador o por cualquier otra causa, arrendatario continúa obligado a pagar renta y gastos por servicios comunes, hasta restitución de inmueble.

Abandono Inmueble Arrendado

- Si arrendatario abandona inmueble sin restituirlo a arrendador, éste puede solicitar a Juez de Letras que se lo entregue, sin forma de juicio, con la certificación del abandono por un ministro de fe, el que levantará acta del estado en que se encuentre el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al Tribunal (Art. 6° inciso 2°).

Competencia (Art. 7°)

- Ley se aplica a inmuebles del Art. 1°, en especial a:

- Juicio de desahucio;

- Juicio de terminación del arrendamiento;

- Restitución propiedad x expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo;

- Restitución propiedad x extinción D° del arrendador;

- Indemnización de perjuicios que intente arrendador o arrendatario;

- Otros juicios que versen sobre las demás cuestiones derivadas de estos contratos.

Procedimiento (Art. 8°).

- Es el procedimiento SUMARIO con reglas especiales:

1) Procedimiento verbal: Partes pueden presentar minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y peticiones que se formulen. Deducida demanda, se cita a audiencia de 5° día hábil después de última notificación;

2) Notificación demanda conforme a Art. 553 i 1° CPC (querella de amparo) . Para efectos de lo dispuesto en Art. 44 CPC se presume de D° que el domicilio del demandado queda en el inmueble arrendado;

3) En demanda deben indicarse medios de prueba de que pretende valerse dte. Sólo declarar 4 testigos x parte. Lista testigos dte.: En demanda. Demandado: Hasta antes de 12:00 horas día anterior a la audiencia.

Procedimiento

4) Audiencia de contestación, conciliación y prueba solo con parte que asista. Se inicia con relación verbal demanda (ratificación); sigue con contestación verbal; llamado obligatorio a conciliación;

5) En contestación se puede reconvenir indicando medios de prueba que sustentan pretensión; traslado de la reconvención al demandante; puede contestar de inmediato o reservarse el D° para audiencia posterior , dentro de los 5 días siguientes y ahí contesta y rinde la prueba; si se fija esta segunda audiencia, cualquiera de las partes, además, puede pedir que en ella se tome la prueba que no alcanzó a rendirse en la 1ª audiencia; la reconvención siempre se tramita y resuelve conjuntamente con cuestión principal;

Procedimiento

6) Si no hay avenimiento total, juez fija puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos, si los hay (RCP), y se recibe la prueba ofrecida en demanda y en contestación. Si no reglas sana crítica (antes era en conciencia); testimonial no puede rendirse ante otro Tribunal; rendida la prueba se cita a las partes a oír sentencia;

8) Incidentes se promueven y tramitan en la misma audiencia, sin paralizarla; sentencia se pronuncia sobre cuestión de fondo e incidentes o sólo sobre éstos si son previos o incompatibles con aquella;

9) Sólo apelable sentencia def.1ª instancia y resoluciones ponen término juicio o hacen imposible continuación. los hay se cita a las partes para oír sentencia;

7) Prueba se aprecia según

Procedimiento

- Toda apelación se concede en el solo efecto devolutivo; tienen preferencia para vista y fallo y durante su tramitación NO se puede conceder orden de no innovar (ONI).

- 2ª instancia, Corte puede a petición de parte pronunciarse sobre toda cuestión debatida para ser fallada y que no fue resuelta.

10) Partes pueden comparecer y defenderse personalmente en 1ª instancia en juicios demanda no superior 4 UTM.

D° Legal de Retención

Art. 9°: Si Ddo. Reclama indemnizaciones haciendo valer D° de Retención Art. 1937 C.C., debe interponer reclamo en audiencia del juicio; Tribunal resuelve en definitiva si hace o no lugar a la retención solicitada.

Reconvenciones de Pago.

Art. 10: Cuando terminación de arrendamiento se pide por falta de pago de la renta deben hacerse 2 reconvenciones de pago, la 1ª al momento de notificarse la demanda y la segunda (Art. 1977 C.C.) en la audiencia de contestación de la demanda.

Acciones Compatibles

- Art. 10: Al ejercitarse la acción anterior, puede deducirse conjuntamente la de cobro de rentas insolutas, la de pago de consumos básicos; gastos por servicios comunes y prestaciones análogas y se entienden comprendidas en éstas los montos de la misma naturaleza que se vayan devengando durante el juicio hasta la fecha de la restitución o el pago.

Efecto Relativo Sentencia

- Art. 11: Para que a subarrendatarios les sea oponible lo obrado y la sentencia en los juicios de desahucio, restitución o terminación del arriendo seguidos en contra de arrendatario, se les debe notificar demanda o deben haberse apersonado en la causa.

- Para ello MdF al notificar a demandado personalmente de demanda, requiere su juramento sb existencia de subarrendatarios y sus nombres; db dejarse constancia escrita de la notificación a una persona adulta ocupante del inmueble.

- Si demando no es notificado personalmente, db dar información en audiencia a requerimiento del Tribunal y puede suspenderse y ordenar notificación de subarrendatarios.

D°s. de los Subarrendatarios

- Art. 12: En juicios de terminación de arriendo por falta de pago renta, seguido contra subarrendador, el subarrendatario puede pagar a demandante antes de la sentencia de 1ª instancia, enervando acción y con D° a ser reembolsado por el pago por el subarrendador, con intereses corrientes o a imputar el pago a las rentas más inmediatas, sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan.

Realizar una consignacion ante el tribunal o pactar con el arrendatario.

Cumplimiento Resoluciones Judiciales

- Art. 13: Se rige por las

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