Metodologias De Tasaion Inmobiliarias

METODOLOGIAS PARA TASACION INMOBILIARIA

En los momentos actuales la importancia de la valoración de todo tipo de activos está fuera de duda. En cualquier sociedad moderna para un gran número de actos económicos es necesario conocer el valor de los activos implicados. Empezando por las expropiaciones tanto de los gobiernos centrales como los locales, siguiendo con hechos tan cotidianos como enjuiciamientos civiles, particiones de herencias, compraventas de inmuebles urbanos o fincas, hipotecas, etc.; y terminando con valoraciones catastrales con fines impositivos, la valoración de activos es un hecho trascendente en cualquier país, y es más, cuanto mayor es el progreso económico, al ser más intensa la actividad económica, también mayor es la necesidad de una mejor y más ajustada valoración de los activos de esa sociedad.

Certeza y Tasación

Tasar es el acto de valorar un bien, es decir, de señalar o medir su valor de mercado.

Valorar objetos es un acto habitual y empírico que muchas veces se hace inconscientemente. Cada cambio de dominio de un bien, por trivial que sea, implica una apreciación que es una tasación elemental, una estimación del valor del bien que es objeto del intercambio. Cualquiera puede hacerlo, el punto es hacerlo bien.

Normalmente se pide una tasación cuando se necesita evaluar el riesgo asociado a una decisión de inversión o de financiamiento. Tasar un inmueble implica determinar su precio “a priori”, antes que la negociación y el intercambio tengan lugar. La magnitud de los recursos que intervienen en la gestión, producción y transferencia de los inmuebles a sus usuarios, y la complejidad del proceso, exigen co-nocer con certeza el valor de los bienes que están en juego.

Tarea particularmente compleja cuando el inmueble en cuestión interesa a más de una persona, cada una de ellas con su propia percepción de su valor, es decir, con su propia estimación respecto de cuánto dinero pagaría para comprarlo o de cuánto estaría dispuesto a recibir por su venta. Por lo tanto, detrás de cada tasación subyace una controversia sobre el valor del bien entre los interesados.

Sin embargo, independientemente de la objetividad y rigurosidad del tasador, siempre habrá algún grado de incertidumbre, es una condición imposible de eliminar.

Muchas razones lo explican pero básicamente se circunscriben a tres ámbitos: a las particularidades de los inmuebles, a la dinámica del mercado, y a la disponibilidad de información oportuna y fidedigna sobre ambos.1 Sólo en la medida que el tasador considere y comprenda estas razones podrá actuar adecuadamente para reducir la incertidumbre al mínimo, e incluso, sacar ventaja de ella. Conocer la variabilidad probable del valor

Una cuarta razón, netamente local, es que en Chile cualquiera puede desarrollar una tasación. No hay exigencias de for-mación y acreditación profesional ni normas para desarrollar esta actividad, si bien en la práctica los principales demandan-tes institucionales de este servicio entienden la tasación como una extensión natural de algunas profesiones y, por lo tanto, tienden a recurrir a profesionales con estudios relacionados con el tipo de bien a tasar y con una cierta experiencia en el tema puede ser un beneficio relevante para el cliente pues le proporciona flexibilidad para tomar sus decisiones.

Las particularidades de los inmuebles

El valor de un inmueble tiende a ser determinado por el costo de adquirir una propiedad razonable-mente similar que preste los mismos servicios y que sea igualmente deseable. Por lo tanto, se mide dicho valor comparando el inmueble, en forma ordenada y sistemática, con propiedades sustitutas, similares o equivalentes funcionalmente, cuyas características y precios en el mercado son conocidos por el tasador.

Sin embargo, los inmuebles poseen una diversidad de atributos físicos, funcionales y de localización, a la vez que proveen una amplia gama de servicios, como habitabilidad, confort, seguridad, estatus, etc., que los hacen prácticamente únicos e irrepetibles. Esta heterogeneidad se refleja en significativas variaciones de valores. Son tantos y tan variados los factores que integran sus atributos que resulta complicado reconocerlos, medirlos y, sobre todo, estimar la influencia que tienen sobre el precio. Y, a diferencia de lo que sucede con la mayoría de los inmuebles rurales, el valor de los inmuebles urbanos no depende tanto del bien mismo y de lo que invierta en él su propietario como de su localización en la ciudad y de lo que suceda en su entorno, es decir, de externalidades urbanas.

Además, como son bienes de larga duración, pueden entrar en el mercado tantas veces como se compren o vendan, compitiendo con productos de distinta antigüedad. El suelo, en particular, tiene una duración prácticamente infinita, por lo que su valor depende en gran medida de expectativas futu-ras y el futuro tiene siempre un alto grado de incertidumbre.

El dinamismo del mercado

En un mercado libre y competitivo los precios cambian constantemente. El precio, en cuanto punto de equilibrio entre la oferta y la demanda, es una situación específica y circunstancial. De hecho, existen tantos precios como transacciones concretas. El mercado, la oferta y la demanda y, por lo tanto, el precio son inciertos.

Pero el mercado inmobiliario es muy imperfecto: los bienes no son homogéneos, su localización es muchas veces prácticamente monopólica, las externalidades están siempre presentes, no existe mo-vilidad de factores, ni alta liquidez, el número de compradores y de vendedores es casi siempre limi-tado, las negociaciones de precios y condiciones de venta son largas, los participantes no poseen conocimiento absoluto del mercado y, al contrario, actúan siempre con un alto grado de subjetividad, etc. Sus particulares necesidades, deseos, gustos, ansiedades y temores, unos con más habilidades de negociación, poder adquisitivo, alternativas, tiempo, expectativas de ganancias futuras, etc., que otros, hacen que los precios varíen. Inmuebles con las mismas características pueden tener un mis-mo precio más probable (y por lo tanto, en apariencia, un mismo "valor"), pero ello no implica que sean negociados y vendidos en ese precio: diferentes personas pueden estar dispuestas a pagar distintos precios por un mismo inmueble por razones igualmente válidas y racionales, es decir, para un mismo inmueble podrían estar asociados varios precios.

Pero los compradores y vendedores no actúan aisladamente del resto de adquirentes y oferentes sino en el contexto del mercado, compitiendo entre sí. Y dicha competencia, en virtud al propio interés económico de las partes involucradas, determina la convergencia de los precios de los inmuebles similares. Entonces, un número suficiente de transacciones tiende a indicar el consenso de compra-dores y vendedores.

Dada esta incertidumbre en la actuación de compradores y vendedores, el valor de mercado no puede determinarse de forma rigurosa como un precio único y cierto, sino como una medida de convergencia estadística de los precios. El valor de mercado es "el precio más probable", no solamente por cuanto el tasador difícilmente puede conocer todos los elementos que lo determinan sino que, debido a la naturaleza aleatoria de la formación de precios, lo máximo que se puede afirmar, con determina-da probabilidad, es que el valor está dentro de determinados límites.

La disponibilidad de información

La tasación es un problema de información. La base de una buena tasación, cualquiera sea la metodología empleada, radica en la disponibilidad de buena información. Todos los métodos de tasación requieren datos de mercado de inmuebles comparables o equivalentes al objeto de la tasación, ya sea precios de transferencias, valores de oferta y/o de arriendos, costos de construcción, etc. Es de-cir, datos de propiedades de las cuales el tasador conoce tanto sus valores como sus características. Sin información de mercado es imposible realizar una tasación.

En los datos recolectados siempre está presente la aleatoriedad, no sólo porque es propia de cual-quier mercado con oferta y demanda variables sino también por la falta de transparencia del mercado. Y donde hay aleatoriedad hay incertidumbre. A veces, la escasez de propiedades comparables con un aceptable grado de similitud con el inmueble objeto de la tasación sólo puede ser abordada me-diante la ampliación del marco de referencia, lo cual obviamente implicará un mayor grado de inde-terminación, un mayor margen de error en el proceso de tasación. Además, los datos no están suje-tos al control del tasador, es decir, no surgen de un experimento que el tasador pueda repetir varias veces para observar algún tipo de relación o comportamiento.

En consecuencia, debido a la calidad insatisfactoria de la información que dispone, datos imprecisos o distorsionados, mediciones inexactas de los atributos de los inmuebles y omisión de otros elementos influyentes en los precios pero desconocidos al capturar los datos, el tasador difícilmente puede evaluar todos los factores cuantitativos y cualitativos que influyen en el valor de un bien. Estará obligado a hacer supuestos sobre algunas características del comportamiento del mercado y a estimar el valor más probable del inmueble basándose en la limitada información con que cuenta.

No es extraño, entonces, que los resultados de una tasación

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