DESAHUCIO EXPRESS

EL DESAHUCIO EXPRÉS.

Desahucio es la denominación que recibe el aviso de terminación de ciertos contratos, tales como el arrendamiento y el contrato de trabajo.

Los procesos arrendaticios se pueden solucionar de alguna de las siguientes formas:

1.- Por pacto o transacción de mutuo acuerdo

2.- Por arbitraje (de Derecho o de Equidad)

3.- Por jurisdicción ordinaria (Tribunales Civiles)

En España, el término jurídico desahucio se utiliza cuando se procede a privar al inquilino del uso del inmueble mediante una resolución judicial por un incumplimiento del contrato de arrendamiento (falta de pago de la renta o cualquier otro incumplimiento contractual).

En ocasiones desahucio se utiliza como sinónimo de desalojo o de la indemnización por despido, dado que una orden judicial de desahucio tiene como finalidad el desalojo de los arrendatarios de una vivienda.

El acto que consiste en desalojar físicamente a los ocupantes de la vivienda o local, se llama lanzamiento. A él acuden: el propietario junto con una representación del Juzgado y un cerrajero, para volver a tomar posesión del inmueble, procediendo a entrar en el inmueble (si es necesario por la fuerza). Las principales soluciones ofrecidas para evitar el lanzamiento de la vivienda son, entre otras, acuerdo de refinanciación, acuerdo de carencia, dación en pago y suspensión del plazo procesal de lanzamiento.

Al objeto de disminuir los índices de morosidad en nuestro país, así como reactivar el mercado de alquiler inmobiliario, se introdujeron una serie de modificaciones sobre la Ley de arrendamientos urbanos, Ley de enjuiciamiento civil y Ley de la propiedad horizontal.

El conjunto de estas modificaciones se ha denominado de manera informal como “nueva ley de desahucio express”, a través de la cual se pretende agilizar los trámites judiciales que versan sobre los impagos en el alquiler de una vivienda por parte de los inquilinos.

Las nuevas medidas adoptadas tratan de reducir los plazos que hasta la fecha requerían un proceso de desahucio, el cual podía alargarse hasta los doce meses antes de lograr expulsar a los inquilinos que han dejado de pagar la renta de alquiler.

Las principales novedades que incorpora esta nueva ley se pueden resumir en los siguientes puntos:

• El tiempo de espera desde que el casero hace el requerimiento de pago al inquilino (mediante burofax) hasta la presentación de la demanda baja de dos meses a uno.

• El casero puede incluir en su demanda de desahucio por falta de pago o expiración de contrato su compromiso a perdonar toda o parte de la deuda a cambio del desalojo voluntario. El plazo mínimo que se puede dar para que abandone la vivienda desde la notificación de la demanda es de 15 días, antes era un mes.

• Se facilita la notificación de la demanda. Si no se puede entregar al inquilino la demanda de desahucio por impago o expiración de contrato o reclamación de rentas o cantidades debidas, se procederá, sin más trámites, a anunciar la citación en el juzgado.

• La reclamación de rentas o cantidades debidas sigue los trámites del juicio verbal sin tener que unirla a la petición de desahucio.

• La sentencia de desahucio por impago o expiración de contrato fijará la fecha del lanzamiento y será suficiente para desalojar en el día y hora señalados en la sentencia o en la fecha fijada en la citación al demandado. Antes había que poner una demanda ejecutiva para hacerlo efectivo.

• Antes el casero sólo podía reclamar el piso antes de cumplir los cinco años de alquiler si lo necesitaba para uso propio, ahora también lo podrá pedir para sus padres, hijos o ex-cónyuge en caso de divorcio o nulidad matrimonial. Debe hacerse constar en el contrato.

Recientemente, han sido introducidas variaciones al proceso de desahucio que lo único beneficioso que han logrado es que se evite la celebración de muchos juicios.

La principal novedad que afecta al Desahucio es la posibilidad de proceder al desalojo de la vivienda sin necesidad de celebrar juicio, siempre y cuando el inquilino permanezca pasivo tras la notificación de la demanda o rehúse recibirla.

El arrendatario dispondrá ahora de un plazo de 10 días hábiles (no computan sábados, domingos o festivos) para desalojar el inmueble; enervar en los casos que proceda o alegar por escrito, las razones por las que a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o si entiende que puede paralizar el desahucio pagando todo lo debido.

La Enervación de la Acción de Desahucio, es la facultad que tiene el inquilino de paralizar el desahucio por falta de pago que se ha interpuesto si paga todas las rentas y demás cantidades debidas en el plazo de 10 días que a tal efecto es concedido por el Secretario Judicial tras la admisión de la demanda de desahucio. Para poder ejercitarlo es necesario abonar o depositar todas las cantidades debidas a fecha del pago enervador, es decir, no basta con pagar lo reclamado en la demanda, es preciso que el inquilino se ponga completamente al día en el cumplimiento de las obligaciones económicas.

Si no hace nada de lo anterior, el Secretario Judicial y sin necesidad de celebrar un juicio de desahucio, dictará una resolución dando por terminado el proceso, lo que notificará a la parte que insta el desahucio, para que solicite la ejecución.

En general, consideramos desacertada la reforma. Es cierto que en más del 80 % de los casos de desahucio, los inquilinos morosos no dan “señales de vida”, celebrándose el juicio únicamente con la parte arrendadora, lo que implica destinar medios en asuntos que no suelen ser necesarios, siendo coherente la modificación practicada al evitar que esta situación se produzca, pero ello no implica que los propietarios recuperen antes su inmueble, que es en definitiva lo que interesa al arrendador. Desde la perspectiva del inquilino, más que evidentes son los perjuicios que se generan, pues por desgracia, raro es el día que no escuchamos en la radio, por televisión o por la misma calle que un nuevo desahucio se ha llevado a cabo y otra familia más se encuentra en la calle, sin su domicilio familiar y con una deuda hipotecaria sobre el inmueble que le acompaña; o incluso mucho más fatídico, conllevando el suicidio por parte del inquilino (uno de cada 3 suicidios causados en España son debidos a un desahucio).

El drama de los suicidios ha sido un detonante, junto con las constantes protestas de diferentes asociaciones ciudadanas (Plataforma de Afectados por la Hipoteca, Stop Desahucios, Movimiento 15M), la publicación del dictamen del Tribunal de Justicia Europea que señala la ilegalidad de la ley de desahucios española (puesto que no se ajusta el principio

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