Derecho real de propiedad

Candy Itzel Ramírez Soberano

Michelle Guadalupe Núñez Villegas

Derecho real de propiedad

El derecho real es un poder jurídico, un señorío, una situación que permite al titular de estos derechos tener en sí la potestad, en la medida de los alcances de su derecho, sobre la cosa que aquella recae y cuya explotación jurídica y ostentación es de su exclusividad.

Dos ideas complementarias son las siguientes:

“(") Aplicando la definición de derecho real a la propiedad, diremos que ésta se manifiesta en el poder jurídico que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una cosa para aprovecharla totalmente en sentido jurídico, siendo oponible este poder a un sujeto pasivo universal, por virtud de una relación que se origina entre el titular y dicho sujeto”1

El Código Civil del Distrito Federal señala por su parte que:

“(") El propietario de una cosa puede gozar y dispone de ella con las limitaciones y modalidades que fijen las leyes.”2

El poder que conlleva el derecho de propiedad va a ser ejercido de manera directa e inmediata sobre la cosa. Esto quiere decir, que se tiene en la cosa misma, por tanto, no depende de las conductas de personas ajenas al titular del derecho real.

Este último permite al titular el aprovechamiento total o parcial en sentido jurídico.

Será total por cuanto el titular puede usar, disfrutar y disponer de la cosa; ello sólo tiene lugar tratándose del derecho de propiedad. Será parcial, cuando el titular sólo use, o disfrute, o disponga, tal es el caso del usufructo, el uso, la habitación, la servidumbre. Esto implica que los derechos reales distintos de la propiedad no existe la característica de disposición total, excepto en el caso de los derechos de autor, en los que sí hay disposición total, aunque ella sólo sea de naturaleza temporal.

En la propiedad, que es un derecho real por excelencia y el más perfecto, su titular no tiene frente a persona alguna como sujeto pasivo. En cambio, en los otros derechos reales, si estará presente ese sujeto, ya que son derechos parciales y no totales.

Para adquirir la propiedad existen diversos medios, que son los siguientes:

a) Adquisición a título universal y particular.

Se entiende por tal, a la adquisición de la propiedad en la que se transfiere el patrimonio, como universalidad jurídica, o sea, como un conjunto de derechos y obligaciones, constituyendo un activo y un pasivo. Tal es el caso de la herencia, ya sea legítima o testamentaria cuando se instituyen herederos, ya que cuando son legatarios, la trasmisión es a título particular.

La forma habitual de transmisión a título particular es el contrato, y en el caso del legatario, como se dijo, existe la transmisión de bienes determinados.

b) Adquisiciones primitivas y derivadas.

Por forma primitiva es aquella en la cual la cosa no ha estado en el patrimonio de determinada persona, por lo que el adquiriente de la misma no la recibe de un titular anterior, sino que ha permanecido sin dueño, siendo el primer ocupante de la misma. Tal es el caso de la ocupación3 y de la accesión en alguna de sus formas.

Las formas derivadas de transmisión de la propiedad, son las que suponen el traslado de la propiedad de una persona a otra. En esta modalidad, la cosa ha tenido dueño y por ello ha estado dentro del patrimonio de una persona, que la trasmite a otra, es por eso que se le denomina trasmisión derivada. Tal es el caso del contrato, de la herencia, la prescripción, la adjudicación.

c) Adquisiciones a título oneroso y a título gratuito.

La adquisición a título oneroso se presenta, cuando el adquirente paga un cierto valor en dinero, bienes, servicios, a cambio de quien la recibe, por ejemplo, la compraventa, la permita, la sociedad. Y la adquisición será a título gratuito.

3 Supone que el adquirente entrega en posesión de bienes que no tienen dueño, y que ejercita esa posesión con el ánimo de adquirir el dominio, por lo cual no hay transmisión de un patrimonio a otro.

Cuando el adquirente recibe un bien sin tener que cubrir la contraprestación. En esta modalidad, la trasmisión puede ser a título particular y universal.4

Adicionada a la clasificación anterior, hay otra que hay que agregar, que tiene como base la causa que origina la trasmisión de la propiedad, así habrá trasmisión de la propiedad y dominio entre vivos y transmisión de la propiedad y dominio por causa de muerte.

La primera clase comprende el acto jurídico en general, especialmente el contrato.

La segunda forma reviste diversas formas, entre ellas: la herencia legítima y testamentaria y la transmisión por legado.

El medio jurídico para poder obtener la restitución de una cosa que nos pertenece y que se encuentra en poder de otra persona, es conocida con el nombre de acción reivindicatoria. La acción corresponde a quien no está en posesión de la cosa, de la cual tiene la propiedad y sus efectos será declarar que el actor tiene dominio sobre ella y se la entregue el demandado con sus frutos y accesiones en los términos prescritos por el Código Civil.

Los elementos de la acción reivindicatoria son:

a) Tener la propiedad de la cosa.

b) Haber perdido la posesión de la misma.

c) Estar la cosa en poder del demandado.

d) Identificar el bien de que se trate.

Copropiedad, condominio y tiempo compartido.

Hay copropiedad cuando

“(") una cosa o un derecho patrimonial pertenecen, pro indiviso, a dos o más personas. Los copropietarios no tiene dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporción, es decir, sobre parte alícuota.” 5

4 Tal es el caso de la herencia, cuando el activo y el pasivo tienen el mismo valor, en este caso no hay propiamente transferencia de valor.

Se entiende por parte alícuota a una parte ideal determinada desde el punto de vista aritmético, en función de una idea de proporción. Es una parte que sólo se representa

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