LA PROPIEDAD. EL DERECHO REAL DE LA PROPIEDAD

PROPIEDAD

Marco Jurídico de la Empresa

ÍNDICE

1. La Propiedad. El derecho real de la propiedad
2. Objeto del derecho de propiedad
3. Limitaciones al derecho de propiedad
4. Modos de adquisición de la propiedad
5. Protección de la propiedad
6. Bibliografía

I. LA PROPIEDAD. EL DERECHO REAL DE LA PROPIEDAD.

• Concepto de propiedad.

El artículo 348 del Código civil  define la propiedad como “el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin mas limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”.

Tradicionalmente la doctrina crítica este artículo por dos razones:

1. Por que lleva a la errónea conclusión de que la propiedad puede ser definida como suma de poderes, “gozar y disponer”, siendo estas dos facultades prescindibles del derecho de propiedad.
2. Por que se dice que el artículo expresa una idea antisocial y de poder absoluto sobre el objeto. Es decir, el derecho de propiedad debe estar limitado y regulado por la ley, con la intención de que los dueños tengan además de derechos responsabilidades con la sociedad. Estos límites como veremos más adelante proceden de todo tipo de normas, desde tratados internacionales a normas locales y tanto de Derecho público o privado.

También podemos hablar de la propiedad en sentido amplio y en sentido estricto. En sentido amplio, propiedad es “todo derecho subjetivo que pueda recaer sobre una cosa susceptible de apropiación”. A este sentido es al que se refiere el artículo 33 de la Constitución española cuando “reconoce el derecho a la propiedad privada” y garantiza que “nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos, sino  por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización”.

En sentido estricto, el derecho de propiedad es el derecho subjetivo patrimonial que tiene por objeto una cosa corporal, como una finca o incorporal (inventos industriales, marcas, creaciones intelectuales, créditos, etc.) y que se caracteriza por ser el derecho más amplio de los posibles que eventualmente concurren sobre la cosa (Carrasco Perera, 264 y 265).

• Evolución histórica

“Lo que hoy llamamos derecho de propiedad o dominio es el resultado de una larga evolución histórica, que verosímilmente ha de continuar” (Lacruz, 221).

Si nos remontamos a los tiempos prehistóricos, en los que existía la propiedad sobre los bienes muebles, pero no sobre los inmuebles (las tierras), por que el hombre tenía una vida nómada. En el neolítico, los hombres se establecen de forma más estable en determinados puntos, debido a las necesidades de pastoreo, lo que motivaría una posesión, al menos temporal de la tierra. Con la aparición de la agricultura aparece ya bien definido el derecho de propiedad; pero frecuentemente, en forma colectiva y bajo dos modalidades: a) la propiedad colectiva del grupo extenso, y b) la propiedad familiar (Castán, 102-104).

En Roma, ya sí se reconoce el derecho de propiedad sobre los bienes inmuebles. Poco a poco va surgiendo una clase de ciudadanos que dispone del ganado, los esclavos y los aperos necesarios para el cultivo en gran escala y que asume el poder político. Es entonces, al afirmarse la aristocracia terrateniente como clase dominante, cuando el señorío de los inmuebles y, en general, de los bienes de producción, de las llamadas res mancipi, deviene paradigma de la propiedad (Lacruz, 135).

“Distinta es así la propiedad en Roma y a lo largo de Roma de la propiedad germánica, como diferente es la propiedad feudal de la propiedad del llamado Antiguo Régimen. En los aledaños de la Revolución francesa, abundan las trabas, las divisiones del dominio en clases, los mayorazgos y las vinculaciones familiares, en modo tal que la riqueza circula y se transmite, si acaso y tan solo, en el ámbito de determinados grupos sociales entre los cuales no estaba la burguesía que, con todo y triunfante, ha de modificar el orden de cosas establecido por medio de un instrumento poderoso y paradigmático: el Código civil de los franceses, llamado, no sin justicia, de Napoleón. En dicho Código se propugna la cancelación de los privilegios, la abolición de los señoríos y la desvinculación de la propiedad, inicialmente sagrada e inviolable, más adelante laica y civil” (Rogel, 127 y 128).

En España a partir de las Cortes de Cádiz se van aboliendo los privilegios feudales como el que hasta entonces había mantenido La Mesta, se permite cercar todas las tierras de dominio particular. Después la Ley de Mendizábal, suprimió los mayorazgos, fideicomisos, patronatos y toda clase de vínculos quedando absolutamente libres. Esto quiere decir que a partir de entonces, los nobles están autorizados a disponer de las fortunas que sus antepasados les dejaron para que se pasaran de generación en generación. El Código civil es producto de esa tendencia liberal y desvinculadora.

Desde la publicación del Código civil se han ido suavizado esas tendencias liberales, incorporando al concepto del dominio la idea de la “función social de la propiedad” y la necesidad de limitarla en aras del bien común. Instituciones como la buena fe, el abuso del Derecho y una fuerte intervención administrativa han reducido la libertad del dominio (Tirant online).

• La propiedad como poder unitario y sus facultades.

El derecho de propiedad es un derecho subjetivo y por lo tanto un poder unitario.  Concede sobre la cosa un señorío global, del que las distintas facultades o posibilidades de hacer o de abstenerse respecto de la cosa son sólo manifestaciones contingentes, que en un momento dado pueden faltarle al titular y no por ello deja de serlo.

“Las llamadas “facultades” del propietario no son unas serie de sumandos cuya adición constituya la propiedad, si no que son sólo aspectos parciales del señorío total que ésta es. El tener todas esas facultades no es causa de que sea propietario, sino consecuencia de serlo.” (Albaladejo, 250). Por ejemplo, Ana vive, pasea, vende los frutos,  arrienda la caza e hipoteca su finca por que es propietaria  de ella, y no es propietaria por que pueda vivir, pasear… en ella. Y seguiría siendo propietaria aunque le faltaran algunas de las facultades del dominio, por ejemplo si tuviese sobre ella un usufructo que le privara de las facultades más importantes que son usar y disfrutar.

Como dice Lacruz Berdejo resulta imposible y ocioso enumerar exhaustivamente las facultades de acción del dueño; es más fácil definir la propiedad negativamente: el poder del dueño alcanza a todo aquello que no le esté prohibido (232). Lo veremos luego al hablar de los límites.

Lacruz nos aclara “Como por su trascendencia social las distintas clases de cosas (tierra, obras de arte, dinero, frutos, edificios, maquinas, etc.) difieren mucho entre sí, la configuración de la esfera de acción del dueño por la norma, una vez que el Derecho aprecia esa trascendencia social como un valor, y por cierto preferente, deviene a sí mismo, en cada caso, muy distinta (237).

• Caracteres de la propiedad.

Según Castán “La doctrina tradicional enseñaba que el derecho de propiedad es absoluto (en cuanto otorga un poder ilimitado, soberano sobre la cosa), exclusivo (en cuanto facultad para impedir el goce de la cosa por los demás) y perpetuo (en cuanto no está sujeto a limitación de tiempo y puede durar tanto cuanto la cosa.  Aun siendo fundamentalmente exactos estos caracteres,  han de ser admitidos con atenuaciones y aclaraciones” (163).

En la actualidad, se considera que los caracteres del dominio son:

• Generalidad: La propiedad abarca todas las facultades y aprovechamientos en tanto que no estén excluidos por la ley. En consecuencia, no existe una enumeración completa de facultades concretas englobadas en el dominio, pues estas serán tantas como permita la cosa.
• Elasticidad: La propiedad tiende a ocupar todas las facultades de aprovechamiento de la cosa de forma que, si la creación de ciertos derechos limitados restringe esas facultades, su extinción hace que reentren automáticamente en la propiedad. En ese sentido el dominio se encuentra en una permanente situación de tensión con los derechos reales limitados que  lo restringen.
• Exclusividad: La propiedad, precisamente por que tiende a abarcar el conjunto de facultades de aprovechamiento derivadas de la cosa excluye el disfrute por otro titular de una posición semejante: es posible la fragmentación del dominio en copropiedad, pero no es posible la existencia de dos propiedades sobre una cosa.
• Perpetuidad: La propiedad tiene una vocación de permanencia, de forma que no se halla limitada temporalmente ni de forma vitalicia ni por la fijación de un plazo, por más que sea posible el abandono (que convierte la cosa en res nullius susceptible de apropiación).
• Publicidad: La suma de caracteres hasta ahora enumerados hace que el dominio tenga un esencial elemento de publicidad, es decir, una visibilidad erga omnes de su titularidad. Frente a derechos reales limitados que sólo manifiestan su existencia en situaciones de violación, la propiedad tiene un elemento de exteriorización que permite su general recognoscibilidad. (Tirant online.com, Esquemas de Derecho Civil. Derechos reales. Derecho Registral, 7.5 Caracteres esenciales del dominio).

- Función social de la propiedad.

Para entender el concepto actual del Derecho de propiedad es imprescindible la idea de la función social de la propiedad reconocida por la propia Constitución española.  La base de nuestra Constitución admite la existencia de la propiedad privada pero ésta está sujeta al principio de la función social de la propiedad que a través de leyes limita el contenido del dominio.

Si Arturo es propietario de un jardín con piscina como consecuencia de la función social de la propiedad, no está obligado a abrirlo para los vecinos del pueblo. Es el legislador el que está obligado a establecer unos límites que vinculen a dicho propietario a no llenar la piscina en situación de sequía, a construir en el jardín mas allá de cierta altura, etc… (límites a la propiedad que la delimitan, “negativamente” el dominio).

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