Extincion De Las Obligaciones

En el contrato de compraventa el comprador adquiere la cosa con la finalidad de poderla disfrutar, solo que en algunos supuestos ese disfrute no puede tener lugar, bien porque se vea privado total o parcialmente de la cosa misma, o bien porque esta adolezca de determinados vicios o defectos ocultos que no pudieron advertir al momento de la compra, en ambos supuestos resultará frustrado el fin de adquirir la cosa y poder servirse de ella, imponiéndose al vendedor una responsabilidad especial llamada de garantía o saneamiento, que alcanza, por tanto, la evicción o vencimiento en juicio y los vicios o defectos ocultos.

La obligación de saneamiento tiene su origen en la mancipatio romana, llevada a cabo mediante el cobre y la balanza y de conformidad con la Ley de las Doce Tablas. El mancipante vendedor estaba obligado a garantizar la propiedad del comprador en el caso de que un tercero impugnase la validez del derecho adquirido por éste último.

En el Derecho Romano, la obligación de saneamiento solamente funcionó en el contrato de compraventa cuando el comprador era privado de la posesión de la cosa por efecto de una decisión judicial que lo obligaba a abandonarla a favor de un tercero, esta sólo operaba cuando el comprador era efectivamente privado de la cosa. La obligación de saneamiento no era elemento natural del contrato, sino elemento accidental, requería ser estipulada (stipulatio duplae).

Posteriormente en la compraventa de tipo consensual se incluía una cláusula accesoria por la cual se establecía que el vendedor era el responsable por los vicios jurídicos que tuviere.

La cosa vendida y la cantidad que el vendedor se obligaba a pagar al comprador en caso de evicción, podía ser su valor inicial o cuatro veces más, pero generalmente el vendedor se obligaba a pagar el doble del precio recibido (stipulatio duplae). Posteriormente el Derecho Romano consideró la obligación de sanear como un elemento de la compraventa que operaba aun cuando no hubiera pacto.

La regulación de las obligaciones de saneamiento no se ha comportado de forma uniforme en la legislación comparada. El BGB alemán lo regula en los contratos típicos o nominados. Otros, como los códigos de Francia,1 Argentina (art. 1414 y ss.), España (art. 1461 y 1474 y ss.), Colombia, Chile (art. 1837 y ss.), Ecuador, Italia (arts. 1483 y ss.), lo regulan en el contrato de compraventa, pero sus normas, por vía de remisión, son aplicadas a los demás contratos en los que se transfiere la propiedad o el uso del bien.2 El Código civil mexicano de 1929, regula “la evicción y el saneamiento” en el libro de las obligaciones, en el título sobre el incumplimiento de las obligaciones, arts. 2119 a 2162. Finalmente, códigos como el portugués y el peruano de 1984 lo regulan en la Parte General de la contratación, de modo que son aplicables a todos los contratos sean nominados (típicos) o innominados (atípicos).

Como se aprecia, en un principio el saneamiento fue considerado como un efecto del contrato de compraventa, luego se extendió a los contratos traslativos a título oneroso y finalmente a todo contrato traslativo sea a título oneroso o gratuito.

Nuestro Código Civil regula el saneamiento por evicción en la parte especial del Código, específicamente lo regula en el contrato de compraventa, como elemento natural derivado del propio contrato, y dentro de las obligaciones del vendedor, previsto en los artículos 341 al 345, siendo procedente exclusivamente en virtud de sentencia firme, al existir un derecho anterior, por tanto preferente, por el cual el comprador es despojado de todo o parte del bien adquirido, respondiendo el vendedor de la evicción sin excusa legal, lo que incluye el derecho del comprador a exigir el abono del precio pagado, los frutos y rendimientos si fuere así condenado a su entrega, gastos del contrato de haberlos asumido y las costas procesales.

La garantía por evicción es un efecto propio de los contratos en los que se transmite un bien a título oneroso, donde quien trasmite, vende o cede el bien, debiendo garantizar que no sufra ninguna especie de turbación en el derecho sobre la propiedad, goce o posesión de lo adquirido. La anterior afirmación significa que el saneamiento ofrece al adquirente una garantía de que nadie perturbará la posesión legal y pacífica del bien vendido y de ocurrir, el enajenante deberá pagar los correspondientes daños y perjuicios.

Como dice Spota,3 la evicción parte del supuesto de hecho consistente en un ataque jurídico al derecho trasmitido. No comprende los ataques físicos. “La evicción “producida” adviene por una causa anterior o contemporánea a la adquisición, el adquirente (comprador, permutante, cesionario, socio, copartícipe, aun el donatario) es privado total o parcialmente del derecho (o de su uso y goce) que se le ha transmitido, y es privado porque se reconoce judicialmente a favor de otro un mejor título jurídico para que sea titular de ese derecho”.

La evicción es la privación al comprador, por sentencia firme en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte del derecho de propiedad que se transmitió por medio del contrato de compraventa, traduciéndose en la obligación que tiene el comprador de amparar el dominio y posesión de la cosa vendida.

Este amparo consiste en la defensa al comprador cada vez que sea víctima de la agresión de terceros que pretendan derechos sobre la cosa que perturben su goce y posesión, por tanto comprende:

• Defender al comprador de los terceros que pretendan derechos sobre la cosa.

• Indemnizar si la cosa es evicta, es decir, cuando el comprador es privado en todo o en parte de ella por sentencia firme.

La evicción es el antecedente del saneamiento; sin evicción no hay saneamiento, por ello es que existe entre ellos una relación de causa a efecto. Solamente si el tercero eviccionante priva al adquirente de la propiedad, uso o posesión del bien, surge para el transferente la obligación de sanear al adquirente eviccionado.

Autores como Albaladejo y Espín Cánovas 4 plantean que tiene lugar la evicción cuando se priva al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada.

Podemos definir entonces la evicción 5 como el hecho mediante el cual se despoja total o parcialmente, mediante sentencia firme a un adquirente de la cosa, en virtud de un derecho que existía con anterioridad o posterior a la venta, que involucra a otra persona (tercero) que tiene un derecho jurídico superior.6

En ese sentido, nuestro Código Civil en su artículo 341 conceptúa tal derecho, cuyo tenor literal: “La evicción tiene lugar cuando por sentencia firma y en virtud de un derecho anterior

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