Aportacion Al Caso

Análisis del Caso (C30-06-001)

Proyecto de Inversión – Plaza Comercial

Toma de decisiones administrativas y financieras

ÍNDICE

Introducción . . . . . . . . . . 1

Antecedentes del Problema . . . . . . . 1

Identificación de Protagonistas . . . . . . . 4

Definición del problema

Importancia de la Administración Financiera . . . . 5

Alternativas de Inversión . . . . . . . 6

Riesgos de Inversión . . . . . . . 7

Rendimiento Esperado . . . . . . . 9

Valor del Dinero en el Tiempo . . . . . . 11

Desarrollo . . . . . . . . . . 12

Propuesta de Solución . . . . . . . . 13

Estrategias de Mejora . . . . . . . . 15

Reflexión . . . . . . . . . . 19

Bibliografía . . . . . . . . . . 21

Apéndices

A. Flujo de Efectivo | Plaza Cerrada . . . . . . 22

B. Flujo de Efectivo | Plaza Abierta con 18 Locales . . . 23

C. Flujo de Efectivo | Plaza Abierta Parcialmente Construida . . 24

D. Flujo de Efectivo | Plaza Abierta Completa . . . . 25

INTRODUCCIÓN

El caso que nos compete que en esta ocasión consiste en evaluar financieramente la construcción una plaza comercial en una zona de gran afluencia en la ciudad de Culiacán Sinaloa. Como ya debemos imaginar, este tipo de inversiones (bienes raíces) son inversiones a largo plazo en donde diferentes factores deberán ser considerados a efectos de determinar su conveniencia financiera al momento de tomar la decisión de inversión.

ANTECEDENTES DEL PROBLEMA

El caso nos presenta al Ing. José Cárdenas a quien le fue heredada una propiedad de considerables dimensiones la cual estaba ubicada en una zona

privilegiada en la ciudad de Culiacán, Sinaloa. Puesto que la casa ya contaba con más de 50 años de antigüedad el Ing. Cárdenas decidió hacer un estudio de mercado para evaluar los usos que se le podría dar a dicha propiedad. Dicho estudio de mercado sugirió tres segmentos de mercado a los cuales dirigir la inversión:

1. Construcción de locales comerciales

2. Construcción de locales para oficinas

3. Construcción de departamentos o condominios

Al ser la opción No.1 la que obtuvo el mayor porcentaje de factibilidad se realizó igualmente un análisis de la industria y el desarrollo de la misma en los últimos años así como un análisis de demanda empresarial para determinar el tipo de centro comercial que restallaría más factible construir en base a la zona y su desarrollo.

Basado en los estudios realizados se identificaron las siguientes alternativas para la construcción del centro comercial:

A. Plaza Cerrada: Costo de inversión $3,300,000 con 1,125.65 m2; e ingreso estimado de $230,500 por metro cuadrado anual.

B. Plaza Abierta con 18 Locales: Costo de inversión de $4,620,000 con 1,195 m2 e ingreso estimado de $209,000 por metro cuadrado anual.

C. Plaza Abierta Parcialmente Construida: Con una inversión de $3,400,000 con 1,394 m2; e ingreso estimado de $235,100 por metro cuadrado anual.

D. Plaza Abierta Completa: Con una inversión de $5,460,000 con 1,146 m2; e ingreso estimado de $258,000 por metro cuadrado anual.

IDENTIFICACIÓN DE PROTAGONISTAS

Ing. José Cárdenas: Actor principal del caso quien vive en la ciudad de

Culiacán, Sinaloa; quien con nostalgia recuerda la casa de sus padres la cual recibió como herencia.

Arquitecto Valenzuela: Persona contratada por el Ing. José Cárdenas para realizar los proyectos de construcción de los diferentes modelos de la plaza comercial.

Personas Encuestadas: por último y formando parte del estudio del análisis de la demanda empresarial tenemos a las personas encuestadas quienes con sus comentarios ayudaron a destacar que la mejor propuesta es la plaza abierta siendo un punto estratégico por su ubicación.

DEFINICIÓN DEL PROBLEMA

Importancia de la Administración Financiera

Van Horne (2010) desglosa las operaciones de la administración financiera en 3 rubros:

Decisión de inversión: Comienza con una determinación de la cantidad total de bienes necesarios para la compañía, tanto para la inversión como desinversión.

Decisión financiera: Una vez que se decide la mezcla de financiamiento, se debe determinar la mejor manera de reunir los fondos necesarios.

Decisión de administración de bienes: Una vez que se adquieren los bienes y se obtiene el financiamiento adecuado, hay que administrar esos bienes de manera eficiente.

Esto se desarrolla, debido a que “la administración financiera eficiente requiere la existencia de algún objetivo o meta, porque los juicios sobre la eficiencia de una decisión financiera deben hacerse a la luz de algún parámetro.” Van Horne (2010),

Así pues se obtiene la importancia de la administración financiera la cual es, proporcionar los medios para maximizar la riqueza de la empresa,

evaluando los posibles riesgos e informando de los posibles pronósticos de las decisiones que tome la gerencia.

Alternativas de Inversión

Cuando se trata de tener suficiente capital para apostar a una inversión se deben considerar y evaluar las diferentes opciones que los mercados financieros y de negocios nos ofrecen para la buena utilización de dicho capital (inversión).

Van Horne (2010) dice: Cuando un negocio hace una inversión de capital, incurre en un desembolso de efectivo corriente en espera de obtener beneficios futuros, es usual que estos beneficios se extiendan más allá de un año en el futuro. Los ejemplos incluyen inversión en bienes como equipo, edificios y terrenos, al igual que en la introducción de nuevos productos, un nuevo sistema de distribución o un nuevo programa para investigación y desarrollo. En resumen, el éxito y la rentabilidad futuros de la empresa dependen de las decisiones a largo plazo que se tomen ahora. Por lo tanto el mismo Van Horne (2010) clasifica en cinco categorías los proyectos de inversión:

1. Nuevos productos o expansión de productos existentes.

2. Remplazo de equipo o edificios.

3. Investigación y desarrollo.

4. Exploración.

5. Otros (por ejemplo, dispositivos relacionados con la seguridad)

Así mismo Gitman (2012) define el presupuesto de capital como el proceso de evaluación y selección de las inversiones a largo plazo que son congruentes con la meta de maximización de la riqueza de los dueños de la empresa.

Consideramos que nuestro caso podría encajar en el proyecto de tipo

2; Reemplazo de equipos y edificio.

Riesgos de Inversión

Para Lara (2005) existen hoy en día definiciones muy extensas de riesgos, nuevos estándares (paradigmas) en la medición cuantitativa de los mismos y se han diseñado nuevas estructuras organizacionales con vocación de investigación aplicada en modelos matemáticos y técnicas especializadas.

El enfoque organizacional en las instituciones para realizar una efectiva administración de riesgos, se señala que los avances en la tecnología han facilitado el proceso de identificación, evaluación y control de riesgos, existen diferentes naturalezas de riesgos, las cuales se pueden clasificar en las siguientes categorías:

Riesgo de mercado: La pérdida que puede sufrir un inversionista debido a la diferencia en los precios que se registran en el mercado.

Riesgo de crédito: La pérdida potencial producto del incumplimiento de la contraparte en una operación que incluye un compromiso de pago.

Riesgo de liquidez: Las pérdidas que puede sufrir una institución al requerir una mayor cantidad de recursos para financiar sus activos a un costo posiblemente inaceptable.

Riesgo legal: La perdida que se sufre en caso de que exista incumplimiento de una contraparte y no se pueda exigir, por la vía jurídica, cumplir con los compromisos de pago.

Riesgo operativo: Son las fallas en los sistemas, procedimientos, en los modelos o en las personas que manejan dichos sistemas.

Riesgo de reputación: Las pérdidas que podrían resultar como consecuencia de no concretar oportunidades de negocio

atribuibles a un desprestigio de una institución por falta de capacitación del personal clave, fraude o errores en la ejecución de algunas operaciones.

El objetivo de la administración de riesgos pueden expresarse en dos sentidos:

Asegurarse de que una institución o inversionista no sufra pérdidas económicas inaceptables.

Mejorar el desempeño financiero de dicho agente económico, tomando en cuenta el rendimiento ajustado por riesgo.

Según Castro (2014) existen diversas formas de identificar y clasificar los riesgos financieros. En general se entiende como riesgo financiero la probabilidad de obtener rendimientos distintos a los esperados como consecuencia de movimientos en las variables financieras. Por lo tanto dentro de los riesgos financieros encontramos otros tipos más específicos, a continuación se exponen los diferentes riesgos que se puede encontrar:

Rendimiento Esperado

“El rendimiento esperado constituye el mecanismo principal mediante el cual la oferta y la demanda se equilibran para un instrumento financiero específico en todos los mercados financieros”. Gitman (2012).

Conociendo el concepto de rendimiento, es importante definir la tasa de interés o el rendimiento esperado (o requerido), por lo cual Gitman (2012) simplifica a ambos términos como “el costo del dinero”, lo que significa que es

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