CONCEPTO JURÍDICO CASO HERMANOS BOTERO

CONCEPTO JURÍDICO CASO HERMANOS BOTERO

RECUENTO DE LOS HECHOS

David y Miguel llevan por muchos años negocios juntos y David, siendo propietario de un lote se lo ofrece a su hermano Miguel para que este lo compre por la suma de $250.000.000, que incluyen el lote y una casa prefabricada dentro de ese lote, por lo que mediante acuerdo verbal sostuvieron que Miguel pagaría inicialmente $125.000.000 el 1 de julio de 2015 y podría mudarse a partir de ese día, haciéndose dueño de todos los derechos del lote, quedándole la obligación de pago de impuesto predial, servicios públicos, entre otros gastos de administración y los $125.000 restantes los pagaría en cuotas mensuales de $2.000.000 sin ningún tipo de interés y que, al finalizar dicho pago, se constituiría la escritura pública pertinente del lote, haciéndole Miguel varias reformas a la casa, mudándose en ella y realizando los pagos correspondientes en el lote, acordando servidumbres en el lote, y cualquier otro acto de señor y dueño. Sin embargo, por estar involucrado en una relación sentimental ha dejado de pagar la cuota a su hermano desde febrero de 2018, año en el cual también inició su relación, por lo que su hermano David le exige la entrega del inmueble y Miguel alega que es suyo y de su compañera, por lo que David también exige el inmueble como una garantía para el banco con quien tiene obligaciones pendientes o colocarlo en la escritura pública a nombre de uno de sus hijos.

PROBLEMA JURÍDICO

¿Qué solución podría dársele a este caso, teniendo en cuenta que el señor Miguel desde el 1 de julio de 2015 realiza actos de señor y dueño y se acordó verbalmente que desde esa fecha le correspondería todos los derechos del lote y que, aún no se ha formalizado la escritura pública ni se ha anotado en la oficina respectiva de registros el nuevo propietario?  

NORMAS APLICABLES AL CASO

Para darle una adecuada solución jurídica al caso y que, sea compartida por las partes se dará aplicación a los artículos 754 al 760 del Código Civil que hablan de la tradición como uno de los modos de adquirir el dominio, artículos 762 y subsiguientes que hablan de la posesión como modo tenencia de una cosa con ánimo de señor y dueño, artículos 1849 y subsiguientes que habla del contrato de compraventa como uno de los modos de adquirir una cosa, artículos 2512 y subsiguientes que hablan sobre la prescripción como modo adquisitivo de dominio.  

CONCEPTO JURÍDICO EN CONCRETO

Hay que partir de la idea o concepción que los hermanos Botero celebraron un contrato de compraventa de manera verbal, que puede ser válido y puede surtir efectos desde que estas convinieron la cosa que se iba a vender y el precio que se iba a pagar por ella. Sin embargo, como cada norma tiene su excepción, en esta aplica el caso excepcional, que reza n el artículo 1857 del Código Civil Colombiano, inciso segundo que establece que aquellos bienes que sean inmuebles o raíces como también se les conoce, se reputan perfectos a partir de que se otorga la escritura pública y vale anotar que, en este caso en concreto no ha existido la constitución de la escritura pública, por lo que el contrato de compraventa no es válido ante terceros y al ser la escritura pública un requisito solemne para el nacimiento del contrato, se tiene como no existente el contrato de compraventa, por lo que  desde el punto de vista del modo de dominio de la tradición que sería por el cual la compraventa materializa el dominio, no tiene efectos jurídicos sobre el señor Miguel, quien en vista de ello, no puede ser considerado como dueño material del inmueble y esto en la medida que, el artículo 756 del Código Civil preceptúa que la tradición del dominio de bienes raíces solo será efectuada con la respectiva inscripción en el título de la oficina de registro de instrumentos públicos, es decir, que al no haber un modo de dominio efectuado y una compraventa tenida en cuenta como no existente, el señor Miguel no tiene derechos sobre la propiedad aún.  

Sin embargo, el señor Miguel desde el 1 de julio de 2015 hasta la presente fecha ha ejercido actos de señor y dueño tales como la firma de una servidumbre con otro vecino sobre su predio, ha pagado los correspondientes impuestos prediales y así mismo ha pagado los servicios públicos, ha hecho reparaciones al inmueble y lo ha poseído de una forma ininterrumpida, por lo que podría ahondarse o configurarse la figura de la prescripción adquisitiva de dominio vía posesión, sin embargo, la prescripción de dominio debe alegarse dentro de un proceso judicial tal y como lo establece el artículo 2513 del Código Civil, modificado por la ley 791 de 2002, y además de ello, el artículo 2529 de la norma mencionada establece que la prescripción para bienes inmuebles es de 5 años, si se considera ordinaria y 10 años, cuando sea extraordinaria, por lo que es claro precisar que ninguna de las dos formas de prescripción podrían prosperar en este caso.

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