El fideicomiso inmobiliario, herramienta de estrategia financiera y fiscal

“EL FIDEICOMISO INMOBILIARIO: HERRAMIENTA DE ESTRATEGIA FINANCIERA Y FISCAL”

Por: Ileana del Carmen Moreno Alamina

Contadora Pública Certificada en Contaduría e Impuestos; Maestra en Finanzas, Maestra en Impuestos. Investigadora en Ciencias Económicas y Empresariales.

1. RESUMEN

El fideicomiso es una figura jurídica establecida en las leyes mexicanas. Sirve para crear asociaciones de negocios, brindar seguridad financiera y como escudo fiscal. Se exponen los elementos que lo conforman a fin de facilitar su conocimiento a empresarios del ramo inmobiliario, analizando sus antecedentes, especificando su marco legal y fiscal, las ventajas que brinda y los aspectos que hay que cuidar al constituirlo para no caer en ambigüedad y discrepancia fiscal. Se destaca la función de la institución fiduciaria por su importancia. Puede utilizarse como estrategia financiera y fiscal al brindar seguridad y garantía, sin embargo, si no se establece claramente su naturaleza administrativa puede generar costos fiscales no deseados o poca credibilidad financiera.

1. PALABRAS CLAVE

Fideicomiso inmobiliario, Fideicomitente, Fiduciario, Fideicomisario, actividad empresarial, estrategia financiera, estrategia fiscal.

1. ABSTRACT

The trust is a legal figure established in Mexican laws. It serves to create business partnerships, provide financial security and as a tax shield. The elements that make it are exposed in order to facilitate their knowledge to entrepreneurs of the real estate sector; analyzing their antecedents, specifying their legal and fiscal framework, the advantages that it provides and the aspects that must be cared for when constituting it so as not to fall in ambiguity and fiscal discrepancy. It highlights the role of the fiduciary institution and its importance. It can be used as a financial and fiscal strategy by providing security and guarantee, however, if its administrative nature is not clearly established it can generate unwanted tax costs or little financial credibility.

1. INTRODUCCIÓN

La palabra fideicomiso proviene del latín fideicommissum, que significa comisión de fe o de confianza. El Fideicomiso es una figura jurídica establecida en las leyes mexicanas que permite la transferencia formal de la propiedad de un bien o valor de cualquier naturaleza o género a una persona debidamente autorizada por la ley para dedicarse a la actividad fiduciaria, para que ésta lo administre a favor del beneficiario, que puede ser el mismo propietario original del bien o persona distinta, de conformidad con la voluntad de aquél, y que se establece mediante un contrato, siempre y cuando se constituya con fines lícitos. (ALVEO, 2012:4)

En su aplicación práctica, el fideicomiso es utilizado para proteger activos, salvaguardar los deseos de una persona con respecto a su voluntad testamentaria, proveer anonimato, garantizar pagos, brindar seguridad fiscal y, destinar fondos a un proyecto específico, entre otros.

El uso del fideicomiso inmobiliario emana de la necesidad de destinar y administrar fondos a un proyecto, y se ha ido popularizando en gran cantidad de operaciones de financiamiento e inversión ya que es una herramienta que brinda seguridad jurídica y financiera a los inversionistas o a las instituciones de crédito que participan en el financiamiento del mismo.

Definir si el objeto que persigue es de administración o conlleva una actividad empresarial, es una problemática poco clara en la legislación y, en muchos casos, opaca dentro del contrato, lo que puede acarrear costos fiscales no considerados en su implementación o prolongar indefinidamente el retorno sobre la inversión a los beneficiarios.

1. FUNDAMENTACIÓN TEÓRICA

1. Antecedentes

El fideicomiso tiene sus antecedentes en el trust norteaméricano utilizado regularmente por compañías aseguradoras e instituciones financieras para favorecer el desarrollo de la industria, ya sea a través de fusiones, integración de monopolios, distribución de mercados entre diversos productores, sostener precios remuneradores de la producción, etc.

En el trust norteamericano se pueden identificar 4 tipos utilizados para establecer el manejo de bienes con significación corporativa (Casillas, 1996: 11-12):

1. ElTrust de inversión (Investment Trust), en el que varias personas aportan recursos para constituir un fondo común cuyo manejo se confía a una Trust Company. Podría decirse que este es el antecedente del fideicomiso imnobiliario.

1. El Trust de voto (voting trust), en el que un grupo de accionistas o participantes en una empresa encomiendan a una compañía fiduciaria que les preste una representación común; de esta manera consolidan una mayoría de votos que puede así influir en la marcha de la empresa de manera más o menos permanente.

1. El Trust constituido para establecer monopolios (holding trust), mediante el cual se reciben aportaciones de personas físicas o morales, dedicadas a actividades similares, pero que manejan diversas empresas, identificados en la realización de un fin común y con la finalidad de controlar el mercado.

1. El Trust creado con fines de garantía, al cual recurrió el sistema ferroviario para superar el estado de estancamiento en que se encontraba a finales del siglo pasado. Opera en razón de un crédito que se garantiza mediante la emisión de bonos o certificados respaldados a su vez por bienes de la empresa emisora que debe entregar a la institución fiduciaria para que, en caso de incumplimiento de pago, con el producto de la explotación o venta de dichos bienes, se pague a los acreedores.

El principal atractivo del fideicomiso inmobiliario es que conserva ciertas ventajas en comparación con la constitución de una sociedad mercantil, con la finalidad de agrupar personas para obtener un beneficio conjunto, como por ejemplo, los costos de administración son menores, la transmisión de bienes es más expedita, se puede constituir con al menos 1 persona, tiene un periodo de duración finito, su forma de extinción es menos compleja.

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