FORMULACION Y EVALUACION DE PROYECTOS DE INVERSION DE CAPITAL

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FORMULACION Y EVALUACION DE PROYECTOS DE INVERSION DE CAPITAL (CI145)

EXAMEN PARCIAL

Ciclo 2020-2

Sección:         Todas

Profesores:    Ganoza Soto, Sandra Karina  

                Apolinario Roca, José Alberto

Duración:        120 minutos

Indicaciones:

1. No está permitido el uso de ningún material de consulta (cuaderno, diccionario, lecturas, etc.).
2. No se permite el uso de CLASSPAS, IPAD, computadora portátil o similar.
3. No se permite el uso de teléfono celular o cualquier otro aparato electrónico durante el examen, los cuales deben permanecer apagados y guardados.
4. Se tomará en cuenta la redacción y ortografía de sus respuestas

1. PARTE TEORICA (10 Puntos)

1. Describa con sus propias palabras la situación de Burbuja Inmobiliario y de un ejemplo. (02 puntos)

Se sabe que una burbuja inmobiliaria es un incremento excesivo y/o injustificado de los precios de bienes inmuebles. Esto es ocasionado principalmente por la “especulación”. Una forma se da cuando un grupo de inversionistas que están con deseos de invertir (por ejemplo, en algún activo), empujan a otros a hacer lo mismo, y así se incrementa los precios debido a la alta demanda de los mismos. Otra manera sería cuando una constructora “X” quiere construir sin parar (logrando activos), todo con el fin de complacer y satisfacer de sus inversionistas, para luego cumplir la meta de su mercado. Finalmente, se formaría lo que se llama un “espiral especulativo e hipotético”, que crecerá hasta que se de la burbuja inmobiliaria.

1. Según lo visto en clase explique cuáles son las 5 principales características que debe tener un Desarrollador Inmobiliario y comente cómo la situación actual que estamos viviendo afecta a una de estas características. (02 puntos)

Un desarrollador inmobiliario debe tener como características:

• Visión de poder anticipar los resultados
• Capacidad de elegir los terrenos
• Definir el mercado que la empresa quiere atender
• Predispuesto a correr riesgos

• Capacidad de poder escoger los terrenos

Y con respecto a lo de la situación actual (pandemia por el Covid-19), una de estas características, que se podría decir que está siendo afectada, es la de “Visión de poder anticipar resultados”, ya que nadie se esperaba una situación así. Varios

negocios, empresas, trabajadores (formales e informales), han sido afectados (incluso hubo un gran %de despidos).

1. Con respecto a los “Aspectos económicos y financieros” para un negocio inmobiliario, se le pide que indique 4 indicadores que se debe tener en cuenta y la importancia de cada uno para los inversionistas, asimismo indicar cual es la herramienta de gestión financiera donde podemos proyectar en el tiempo tanto ingresos como egresos, explique. (02 puntos)

Los 4 indicadores que tendría que tener en cuenta son:

• Poder evaluar ingresos: Ya que aquí podremos saber el monto total que hemos podido recaudar
• Poder evaluar egresos: Similar al anterior, solo que aquí podremos saber el monto total que se gastará para poner en pie el negocio.
• Analizar inversión: Aquí podremos saber, mediante la utilidad (“ingresos – egresos”), si el negocio es rentable o no.
• Calcular margen de venta ROS, ROI y ROE: Similar al anterior, nos permite ver si es rentable o no el negocio.

Y con respecto a la herramienta de gestión financiera, donde se pueda proyectar en el tiempo los ingresos y egresos, sería el flujo de caja, ya que con esta herramienta podremos medir la liquidez de nuestro empresa o negocio, lo cual es clave para la toma de futuras decisiones. Además, el flujo de caja nos permite saber a detalle todos ingresos y egresos que obtendremos, además de calcular “ratios financieras” como el VAN y TIR (por ejemplo, si VAN >0, el negocio es rentable).

1. De acuerdo con lo revisado en clase, cuales son los “documentos técnicos” para la compra de un terreno, explique qué precisiones tendría para un terreno ubicado en la periferia de la ciudad. (02 puntos).

Los documentos técnicos que se requieren para la compra de un terreno son las siguientes:

• Levantamiento Topográfico
• Estudio de Impacto Ambiental
• Tasación del Terreno (aunque este es “opcional”)
• Resultado del Estudio de Suelos
• Estudio de Impacto Vial

Sobre las precisiones que una persona tendría para un terreno que está ubicado en la periferia de la ciudad, serían: la accesibilidad al mismo, que este terreno cuente con los servicios básicos (agua, luz, desagüe), la forma o geometría del terreno (aprovechar la máxima área posible), y que se encuentre bien ubicado en zonas cercanas donde haya parques, centros comerciales, universidades, etc.

1. Se pretende comprar un terreno en el distrito de Puente Piedra, desarrolle las Etapas de negociación para la adquisición de dicho terreno y como las enfocaría. (02 puntos)

Las etapas de negociación para la adquisición de este terreno serían las siguientes:

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