La historia de Empresas Socovesa

1. RESEÑA DE LA EMPRESA

La historia de Empresas Socovesa se inicia en los años sesenta, época en que se impulsó la construcción de viviendas para los segmentos socioeconómicos medios y bajos. Motivado por el aspecto social inherente al problema de la vivienda en el país, don Eduardo Gras Díaz fundó en 1965 en la ciudad de Temuco Socoviga, empresa constructora cuyo primer proyecto fue la realización de un conjunto habitacional de 16 casas.

Los proyectos se sucedieron con éxito y dos años después, con la incorporación de nuevos socios, surgió la motivación de darle un nuevo nombre a la Companía: Socovesa, Sociedad Constructora de Viviendas Económicas S.A.

A continuación se presenta algunos hitos importantes de la compañía que son los que sustentan su posición actual de empresa líder en el negocio inmobiliario.

1967 1979 1983 1991 1995 1996

Incorporación de nuevos socios y nacimiento de Socovesa S.A

Primer proyecto fuera de Temuco en la ciudad de Valdivia

Expansión de actividades a Santiago

Compra de terreno Ciudad Satélite Maipú

Compra de 390 hectáreas para el desarrollo Urbano Larapinta

Compra de una participación de un terreno en Buenos Aires

2003 2006 2007 2008 2009 2010

Ingreso al negocio de ingeniería y construcción a terceros con la filial Socoicsa

Asociación con Consorcio Nacional de Seguros y familia Cruz Guzmán para el desarrollo de más de 200 has en la Comuna de Renca

Adquisición del 100% de las acciones de

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Almagro S.A. Apertura a la Bolsa

Se crea Inmobiliaria Pilares, orientada a proyectos subsidiadles.

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Reestructuración del portfolio de marcas del holding.

Logró sortear la crisis retrasando el inicio proyectos, con el objetivo de disminuir stock y estrechar relación con la banca.

Se creó Socovesa Desarrollos Comerciales S.A., enfocada en el desarrollo de proyectos de oficinas.

2. MACROECONOMÍA

2.1. INTERNACIONAL

Actualmente Chile se encuentra insertado en un mundo globalizado. La economía chilena es una de las más abiertas del mundo aprovechando el intercambio comercial, mayores exportaciones, principalmente, de productos agrícolas e importaciones de tecnología.

Esta apertura económica provoca que el Chile este expuesto a los ciclos económicos de otros países principalmente por China, EE.UU, países de la Unión Europea, entre otros, provocando cambios de los niveles de inflación, tipo de cambio, empleo, consumo, ingresos reales, PIB, Beneficiando o perjudicando la industria de la construcción dependiendo en etapa del ciclo económico se encuentre.

Actualmente la economía mundial se encuentra en una fase de recuperación, pero este puede variar por distintas variables, como problemas políticos, Gubernamentales entre otros. Sin embargo la economía interna venía con un buen dinamismo el cual está entrando en la fase de ralentización.

2.2. NACIONAL

Según información del Banco Central de Chile, la industria de la construcción representa aproximadamente un 7% del Producto Interno Bruto del país. Históricamente, esta industria ha estado estrechamente vinculada a las fluctuaciones económicas del país, tendiendo a ser pro cíclica, es decir, en periodos de expansión económica la industria crece más que el promedio, mientras que en periodos de contracción retrocede también más que el promedio.

Lo anterior se refleja en el gráfico que se muestra a continuación:

Esta industria sensible al ciclo económico, es impactada por ende por variables macroeconómicas como la inflación y la tasa de interés de largo plazo, el nivel de empleo y masa salarial, las políticas de subsidios habitacional vigentes y el nivel de inversión tanto pública como privada en los distintos sectores industriales. Variables que son relevantes tanto para la inversión en proyectos de empresas, como para los clientes compradores de bienes inmuebles.

3. ANALISIS SECTORIAL

3.1. REGULACION Y ASPECTOS LEGALES

La actividad está sujeta a una estricta regulación y al otorgamiento de permisos y licencias de construcción, uso de suelos y regulaciones ambientales. La industria depende de las modificaciones a la actual regulación en cuanto a obtención de permisos, planos reguladores, leyes tributarias, exigencias ambientales e inversión obligatoria. Cambios de este tipo pueden afectar la factibilidad y rentabilidad de los proyectos de los proyectos. Dentro de estos riesgos se pueden considerar los cambios que están propiciando algunos alcaldes que generan incertidumbre producto de posibles modificaciones de los planes reguladores.

Además del marco regulatorio vigente actualmente se encuentra en el Senado el Proyecto de Ley de Reforma Tributaria, proyecto que contempla restricciones en el crédito especial de IVA para empresas constructoras, limitándolo a precios de viviendas con precios inferiores a los vigentes.

3.2. BARRERAS DE ENTRADAS, BARRERAS DE SALIDAS

Barreras de Entrada: Dado que los proyectos inmobiliarios tienen ciclos de maduración de aproximadamente dos años, las barreras de entradas estarían dadas por una solvencia financiera que permita mantener a la empresa soportando una estructura fija de gastos, y carga financiera por este período de tiempo, además se requiere contar un stock de 3-5 años de terrenos que proyecte a la compañía.

Barreras de Salida: Las barreras de salidas que se identifican en la industria están dadas por las responsabilidades en caso de fallas o defectos que afecten a las edificaciones, que pueden ser de 10 años (cuando afectan a la estructura), 5 años (cuando afectan a los elementos constructivos o de instalaciones) o 3 años (cuando afectan las terminaciones o de acabado). Todo conforme a la Ley Nº20.016 que introdujo modificaciones a la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Por lo expuesto las inmobiliarias no terminan su relación con el cliente con la entrega de los bienes, sino que deben dar garantías de cumplimiento ante eventuales fallas en los productos.

3.3. COMPETENCIA

Las industrias inmobiliaria y de ingeniería y construcción en Chile están altamente fragmentadas, existiendo un gran número de empresas dedicadas al desarrollo y construcción de viviendas y realizando contratos de construcción. Esto podría generar situaciones en que compañías de menor solvencia financiera, ante un escenario de menor actividad, resuelvan disminuir irracionalmente sus precios afectando la rentabilidad del sector. Este riesgo cada vez es menor, pues la industria está cada vez más concentrada, lo que en la práctica significa que las empresas son más grandes y por lo tanto, más sólidas financieramente.

3.3. SENSIBILIDAD A LA EVOLUCION DE LA ECONOMIA

El negocio Inmobiliario depende en gran medida de las fluctuaciones de las tasas de interés de largo plazo y de las expectativas económicas del consumidor acerca de sus ingresos futuros y su capacidad de servir la deuda hipotecaria. Incrementos en las tasas de interés y el resultante aumento en el costo de crédito, junto con el empeoramiento de las expectativas económicas, podrían eventualmente afectar la demanda por viviendas mayoritariamente en los segmentos socioeconómicos medios y altos.

Respecto al negocio de ingeniería y construcción, este depende de las inversiones privadas y públicas. Las primeras están ligadas en forma importante al ciclo económico, ya que dependen de las expectativas del sector privado; sin embargo, la inversión pública es en muchos casos contra cíclica, ya que el Gobierno la utiliza como mecanismo reactivador dado el importante uso de recursos humanos que requiere este negocio.

3.4. EXPOSICIÓN A OSCILACIONES DE PRECIOS

En la industria se distinguen tres grupos principales de costos que están mayormente expuestos a oscilaciones de precios: Sueldos y Salarios, Materiales y Misceláneos , respecto al costo de terrenos, el precio pagado (t-2) debiese ser valor razonable para el desarrollo de futuros proyectos inmobiliarios, por lo que el precio pagado se reconoce en costo cuando se asigna al proyecto (consumo).

Para apreciar cómo han variado los costos de los insumos a continuación de presenta un gráfico de apertura del Índice de Costos de Edificación (ICE) elaborado por la Cámara Chilena de Construcción:

• Sueldos y salarios: fue el componente que empujó la fuerte aceleración de los costos totales a fines del año 2012, comenzó a caer a partir de la segunda mitad de 2013, aunque durante febrero y marzo pasados recuperó el terreno perdido.

• Materiales: este grupo entró en una dinámica contractiva desde mediados de 2013 que ha continuado en 2014. En efecto, el promedio de crecimiento en los tres primeros meses del año fue de -2,0%, mientras que el promedio de crecimiento para el año 2013 fue de 0% (no presentó avances respecto a 2012).

• Misceláneos: creció en torno a 2% durante el primer trimestre de 2014, luego de mantenerse en promedio estable en 2013.

3.5. TENDENCIAS A CORTO Y MEDIANO PLAZO

3.5.1. PROYECCIÓN DE VENTAS INMOBILIARIAS (CCHC)

Durante 2013 el ritmo de avance del mercado inmobiliario residencial fue más lento que en los dos años anteriores, lo cual fue debido en gran parte a una base de comparación

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